江西省房地产市场发展与房地产金融风险关系实证研究

来源:岁月联盟 作者: 时间:2013-02-14

  摘要:金融危机爆发后,世界主要经济体普遍实行了宽松货币政策。在这一背景下,我国房地产市场强势反弹,销量涨幅创历史新高,成交均价一路走高。2009年,江西省房地产市场实现逆势上扬行情,呈现出投资增速逐月回升,供给面积低位增长,销售规模大幅上升,成交均价一路走高的运行特点。在分析江西省房地产市场运行特点的基础上,本文从实证角度考察了房地产市场发展与金融支持之间的关系。实证结果表明,房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进、互为因果的密切关系。在此基础上进一步分析了房地产市场发展中隐含的金融风险,并提出相应的对策建议。
  关键词:房地产市场;房地产信贷;金融风险

  一、2009年以来江西省房地产市场运行情况
  2009年以来,江西省房地产市场主要运行特点表现在投资增速逐月回升,供给面积低位增长,销售规模大幅上升,成交均价一路走高。2009年江西省房地产开发投资增速逐月回升,并呈快速增长态势。2009全年房地产开发投资634.52亿元,比上年增长15.9%,全年呈现逐月回升走势;2010年一季度,房地产开发投资延续回升势头,比上年同期增长22.4%,增幅上升21.6个百分点。
  2009年,江西省商品房施工面积6755.60万平方米,比上年增长6.5%;商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%。进入2010年,江西省商品房供应量大幅提高,一季度施工面积完成5072.58万平方米,比上年同期增长37.1%。新开工面积增速由负转正,一季度新开工面积完成604.37万平方米,比上年同期增长7.4%。
  2009年,尤其是二季度开始,江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象,销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。2009年全省商品房销售面积达到2280.91万平方米,比上年增长32.0%;商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。2010年一季度,商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积396.5万平方米,增长56.2%,同比提高59.7个百分点;销售额104.9亿元,增长79.9%,同比提高66.7个百分点。
  在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正,环比连续增长。以江西省南昌市商品房成交均价为例,2009年一到四季度,南昌市区商品房均价一至四季度分别为4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由负转正,为0.32%,四季度同比上涨6.40%;季度环比于第二季度由负转正,为7.38%;第三季度环比涨幅达到年内最高,达12.38%②。
  二、影响房地产市场价格的长短期因素分析
  影响房价的因素有很多,住房和城乡建设部政策研究中心副研究员周江(2010)认为按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类[1]。
  所谓长期因素是指在较长时间段作用于房价的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)内作用于房价的因素。周江认为长期因素包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。除此之外,笔者认为,1994年分税制改革后,地方政府出让土地以追求地方财政收入与地区经济增长的压力和激励也是导致我国房价上涨的重要长期因素之一。由于地方政府事权与财权不对等,而在现行税收体制下,由城市扩张、土地出让以及房地产开发带来的税收全部归地方所有,因此,城市扩张带来的房地产业发展成为地方财政预算内重要收入来源,也为地方投资和建设提供了资金来源,成为地区经济增长的重要动因。
  除了以上影响房价的长期因素外,笔者认为,市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是影响2009年以来房价快速上涨的主要短期因素,具体分析如下。
  (一)市场需求的集中释放导致成交均价一路走高
  2009年,在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下,楼市快速回暖,前期被抑制的刚性需求开始集中释放,投资性需求同时也大幅增长。江西省商品房销售面积和销售额大幅上涨,规模与增速均创下历史新高。2009年,全省商品房销售面积达2280.91万平方米,比上年增长32.0%,全省商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。与此同时,同期市场新增供给与2008年相比还有所下降。2009年,全省商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%,可售房源持续减少,导致房市成交均价一路走高。
  (二)政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲
  房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆,至2008年11月政府就采取了积极政策来促进市场需求,包括房贷利率下调、房贷利率折扣上浮、降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看,营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降,刺激了市场需求,当然也为投机行为创造了条件。从开发商角度看,金融机构大量放贷使得开发商原本紧绷的资金链大大缓解,而降低资本金更是对开发商的大力支持,加上市场销售显著回升,开发商把握了市场主动权,毫无疑问会提高商品房销售价格。
  (三)市场流动性充裕导致的投机性需求回升
  金融危机爆发后,为应对金融危机,世界主要经济体普遍实行了宽松的货币政策。至2009年下半年开始,基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧,加上国内外经济触底回升势头好于预期,市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强,尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下,投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式,而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾,导致住房等资产价格的进一步上涨。
  三、房地产市场发展与金融支持关系的实证分析
  以往的研究发现,大多数资产价格波动都是和银行信贷紧密联系的,两者相互支撑,相互推动,呈螺旋式上升或下降,这是资产价格波动最重要的特征事实[2]。本文以2006年以来的季度和月度数据为例,考察房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系,以期对房地产市场发展与金融支持之间的关系做进一步的验证。在以下分析中,FDCDK表示房地产开发贷款,FDCTZ表示房地产开发投资,GFDK表示购房贷款,XSE表示商品房销售额。
  (一)指标相关性分析
  首先,笔者对房地产开发贷款与房地产开发投资、购房贷款与商品房销售额季度数据之间的相关性进行分析,如表1、2所示。房地产开发贷款与当期房地产开发投资的相关性不强,甚至为负相关,但房地产开发贷款与滞后一期的房地产开发投资的相关系数则大幅上升至0.52,这说明房地产开发贷款增长对下一季的房地产开发投资有一定的促进作用,而购房贷款与当季商品房销售额的相关系数为0.61。由此可见,房地产开发与销售的上升基本上是与金融支持是相关的,其中用于房地产开发的信贷供给对下一季度的房地产开发投资有一定的促进作用。在同一时期,用于购房贷款的信贷供给与商品房销售之间存在正相关的即时影响。

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