浅谈房地产市场与房地产开发

　　 二、房地产市场的功能
　　 在市场经济条件下,市场供应和市场需求的相互作用形成了市场价格。所以说市场功能的核心形成了交易价格,因此,我们把市场定义为“能令买卖双方走到一起并达成彼此都能接受的交易价格的任何安排。”那么摆在房地产投资者前面的重大课题是如何理解房地产市场的功能。
　　 房地产市场是关于房地产权益交易的市场,这种权益可以具体地表现为所有权(永久产权)、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业,而后者则是为了投资目的而将物业(产业蹀出租给最终的使用者,从中获得投资收益。在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。市场不仅能预示市场的变化,还可以通过价格来指导买卖双方的行为,所以,价格机制是通过市场发挥作用的。
　　 开发商拟开发一个项目,首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性,以确定整体经济的发展趋势,一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析,城市土地的利用和工程建设的实施,达到城市物质环境的协调发展,给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何,这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。因此,一个地区的建设发展涉及到一个地区的长远和全局,从而确定这个地区的经济形势是处于上升阶段还是衰退阶段。例如:二十世纪八十年代末期,西方发达的资本主义国家的经济普遍处于停滞和低速增长阶段,投资前景黯淡,资金纷纷外流,以寻求理想的投资场所,而中国的经济却处在强劲的上升阶段,政治的稳定,社会环境的稳定,使投资效益较高,因此吸引了大量的外来投资,尤其是国外及境外的投资者,由于他们能以较低的融资换取较高的投资收益,所以他们纷纷涌入中国投资市场。例如:天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的,美国独资的摩托罗拉,中法合资的梅兰日兰,中日合资的关西涂料有限公司等等,就是因为这些外商的投资,提高了这个城市的生活和工作环境,同时繁荣了天津地区的经济市场,更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题,做到了增收减负。经济的发展,人口的增多,使城市建设越来越快。在旧城区,大多数房屋都是年久失修的陋房、危房,居民居住条件极差,再加上交通的拥挤,市政公用设施的落后,给居民的生活带来了很多不便。为了提高城市居民的居住水平,改善城市环境,适应城市的经济发展,市场可以引导消费的潮流,从而适应供应条件的变化,甚至可以调整城市用地,提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面,即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况,包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系,想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究,必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析,如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话,那么,无论是房地产的投资者还是市场分析专家,都必须亲临现场获取第一手资料,有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论,就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者,这些使用者的态度和要求如何,总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略,确定建筑设计都具有指导作用。

　 三、 获取市场信息的方法
　　 21世纪的房地产市场面临着多种机遇和挑战,房地产开发商已不像过去盲目的投资,靠“短线”定位,而是要通过市场竞争定位。在推动房地产市场健康有序的发展过程中,城市规划起着重大的制约和引导作用,在房地产市场中要实行理性化管理、理性化经营、理性化决策,就必须通过现代化信息系统深入了解城市规划,深入了解房地产市场。