浅谈房地产市场与房地产开发

　   摘 要:随着我国社会主义市场经济的建立,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景。房地产开发与房地产市场紧密相关,房地产市场的活跃促进了房地产开发。作为一个开发商,了解房地产市场,认识房地产市场是非常重要的;同时,掌握房地产市场的最新信息,实际地观察、分析购买者的心理和掌握社会的总需求也是必不可少的。
　　 关键词:房地产市场 房地产开发 区域性市场 市场分析与推广 市场信息
　　
　　 随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。
　　 研究房地产市场,必须了解房地产市场。作为房地产的投资者或为其服务的管理人员,了解房地产市场以及房地产市场的特性与功能是十分重要的,只有这样,才能对房地产的发展趋势,对房地产投资的影响有较透彻的了解。掌握房地产市场的最新信息,实际地分析购买者的心理和和社会总需求。房地产市场研究的关键是影响整个房地产市场的因素和获取市场信息的方法。下面分三个方面来论述。
　　 一、 房地产市场的特性
　　 房地产即土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益的总称,是一种特殊商品,它的不可移动性是其与劳动力,资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动,但它可以被某个人或某个机构所拥有。因此,就产生了交易。所以说房地产市场是令土地和各种类型物业(如:住宅、写字楼、商店和工业厂房等)的买卖双方走到一起,并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任何安排。而房地产开发则是一个动态的过程,它具有开发周期长,资金投入量大的特点,因此,房地产开发很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的效益情况做出精确的估计,也就是说测算中所涉及的因素如蹀建筑成本和经营收入都是理想状态下的价值,而实际这些价值的确定取决于许多变量。因此,房地产市场是房地产权益的交易市场,是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利,而不是土地或物业本身。这种权益可以是所有权,也可以是部分所有权。但这种权益一般都有明确的界定,不能像买一件衣服那样把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人购买了一块土地,这就意味着他得到了这块土地的占有权、使用权、收益权和处置权。这种权利往往还受到各种事先约定的条件的限制。比如:需要给其他人的通行权,还要受城市规划,建筑条例的约束等。再如,我们在住房制度改革中,很多职工都以优惠的价格购买了自己的住宅蹀因而我们获得了房屋的产权。但在售房合同中明确规定,通过房改购买的房屋产权五年以后才允许在市场上公开转让,五年内如果转让,须按转让时的优惠价格卖给政府。这说明人们在房地产上享有的权力不是绝对的。
　　 房地产的不可移动性和受制于区域性的需要,决定了房地产市场是一个地区性的市场,不同的国家、不同的城市,甚至一个城市内的不同地区,房地产的市场条件,供求关系,价格水平都是不可比的。例如:我们塘沽区的解放路商业街的商业用房和杭州道沿街的商业用房及洋货市场的商业用房,他们所依托的大环境相同,所处的地理位置也近似,但解放路商业街的商业用房的价格比杭州道、洋货市场的价格要高得多。一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况,买卖双方都会去寻找有利于自己的价格,这就能使市场快速而容易消除同一种商品的价格差异。然而,房地产市场就没有那么简单了,这不仅在于买卖双方都很难及时了解最新的市场行情,而且在交易过程中费用十分昂贵。目前,绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产,而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次,只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。所以说对于绝大多数购买者来说,要想了解最新的市场行情,并根据自己欲购买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等确定购买价格是件非常困难的事。