从需求视角论商品房价格持续上涨的原因

在正常情况下房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线，需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线，表示随着房地产价格的上升，供给增加，需求减少，供给与需求数量在Q0达到均衡，此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求，需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1，表明价格越高，投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下，会认为未来的房价会更高，投资的获利空间更大，所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点，它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期，投机者继续买进房地产，在下图中体现为需求曲线D1外移到D2，房地产价格则迅速上升到P2，并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者，继续获取差价利润，而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场，如此循环，直至形成投机泡沫破灭。
　　投资（投机）需求对房价的推动可分三个阶段：第一阶段，消费需求主导，投机需求滋生。随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。第二阶段，消费和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。而国家电网公司2010年在全国660个城市的调查显示，有高达6，540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房3口计算，可供近2亿人居住。高房价与高空置率并存，说明了中国房地产市场投机氛围较浓。
　　4平抑房价的关键在于增加有效供给和抑制投机需求
　　中国的房价趋势虽然不能排除短期的波动，但是从长期来看，城市化的加速和居民收入的提高形成的旺盛住房消费需求是其持续高涨的根本原因。而投机需求的涌动又助长了这种涨势。那么，如何采取一些措施控制房价的波动幅度，防止其增长过快？价格决定于供求，控制价格关键在于增加供给或抑制需求。首先必须增加普通商品房（非保障性住房）的供给。住房供给可以分为两类，一类是普通商品房的供给，一类是保障性住房的供给。房价的过快上涨，是指普通住房价格的过快上涨。因此，真正能够影响房价的住房供给，主要是普通商品房的供给。以压低房价为目的的住房供给，应该主要是非保障性住房的供给，而主要不是保障性住房的供给。其次，增加用于建造普通商品房的土地的供给。由中国的人口增长趋势来看，当前正值人口逐渐接近顶峰的时期，劳动人口正在数量最多的时期，因此这一阶段也是中国住房需求增长最快的时期，住房供求缺口最大，这一时期住房用地的供给，也应该最大。而从2010年上半年情况来看，部分大中城市真正能够影响住房价格的普通商品房用地的供给，并没有明显增长，有的城市甚至还有所下降。据报告，到2010年8月份为止，一些大城市土地的供给，尚未完成全年土地供给计划的50%。再次，调控房价的关键是抑制住房需求，主要是投资和投机性需求。抑制需求的措施很多，例如紧缩住房信贷，开征房产税等。在抑制住房需求方面，必须区分基本住房需求和其他住房需求。基本住房需求是指满足最基本生活需要的需求其他住房需求可以包括奢侈性住房需求、投资性需求和投机性需求。必须根据不同需求，实行有差别的住房信贷和房产税政策。此外，发展租房市场也是当前控制房价过快上涨不可忽视的选择。发展租房市场不仅可以推迟居民初次购房的时间，还可以充分利用现有住房资源，改善供求关系，从而有助于减轻房价上涨压力。
　　参考文献：
　　［1］ 余国平.高房价的三个深层经济因素[J].经济论坛,2009(12):65-66.
　　［2］ 黄静,屠梅曾.房地产财富与消费:来自于家庭微观调查数据的证据[J].管理世界, 2009(7):35-45.
　　［3］ 刘轶, 史运昌.热钱对房地产价格的影响——基于京、沪、穗、深圳数据的实证研究[N].广东金融学院学报,2009(6):42-50.
　　［4］ 廖俊平,罗党论.房地产的政策研讨,学术研究与学科建设-2009中国房地产学术研讨会综述[J].经济研究,2009(9):156-160.
　　［5］ 王岳龙,武鹏.房价与地价关系的再检验——来自中国28个省的面板数据[J].南开经济研究,2009(4):131-142