从需求视角论商品房价格持续上涨的原因
来源：岁月联盟
时间：2014-10-15
关键词：棘轮效应；房价上涨；城市化；投机需求
1998年住房市场化改革以来，商品房价格快速攀升。1998-2009年，GDP年均增长约10.2%，而商品房价格从1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800元/平方米，平均每年升11.2%，超过了GDP的增幅。一线大城市的房价已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”发布《2010年中国城市房价排行榜》，统计中国城市房价排行情况，样本城市总量为110个，入列前10位的城市分别为杭州市、北京市、上海市，温州市18，854元/平方米、三亚市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、宁波市13，438元/平方米、广州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房价的高涨正向二三线城市乃至全国范围铺开。
房地产市场从全国范围看是垄断竞争市场，房企数目很多，前10名的销售额仅占全国的8%左右，这和家电行业（海尔、格力、美的）三足鼎立的情况很不一样。但是从区域看，由于商品房的特性，一是住房不可移动，具有区域性；二是受土地供给和开发周期（一般2-3年）限制，短期内住房的供给是刚性的；三是投资门槛高，开发商占有信息主导优势，市场竞争不完全；这三者直接决定了区域房地产市场是寡头垄断性质的。一般一个区域只有若干家较有实力的房企占据了主导优势，因而更容易合谋采取“捂盘”等方式从而在某种程度上控制价格，使得价格下降较为困难。从这个角度说，房地产市场是卖方市场。在寡头垄断的卖方市场下，价格拥有一种“棘轮效应”：上涨容易，下跌难。在这样的价格机制下，笔者认为房价的上涨主要是由于需求的来动作用。无论是需求曲线的向右移动还是需求在曲线上向右变动，都会使价格上涨。从1998年住房市场化改革起至2010年较长一段时期看，三个方面的原因持续作用，使得商品需求非常旺盛，房价一涨再涨。
1城市化是推动房价上涨的长期动力
表1显示了建国以来的城市化率变化情况。分年段看，“九五”计划时期之前（也就是1996年之前），中国的城市化处于低速增长的状态，“七五”和“八五”时期年均城市化率只分别提高0.54%和0.53%。
从1996年我国城市化率迈过30%的关卡后，进入了诺瑟姆曲线所揭示的加速阶段，至2010年的15年间，平均每年城市化率提高超过1个百分点，大大高于改革开放前15年平均0.5个百分点的水平。
随着工业革命时代的来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村流向城市；加上城市人口财富创造能力高，在城市范围不扩张的情况下，自然会推高楼价。对于房市而言，城市化导致大量人口从农村涌入城市生根发展，属于对房市的额外“增量需求”。北京为例，2010年头5个月外地人口占北京购房总数的50%，说明城市化导致的人口迁徙对大城市房地产需求十分强劲。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工业化与城镇化发展导致了大规模城市改造和居民拆迁，未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，这一部分人也将继续形成巨大的被动需求。总之，城市化的总体影响是将商品房需求曲线往右推，使得在原来供给条件不变的情况下，市场价格进一步走高。由于从2000-2020年我国处于全面建设小康社会的工业化中期，城市化在该时期也将保持较高速度的增长，从而给房价上涨提供了长期的推动力。
2城市居民收入提高，以住房为主的消费结构升级推动房价上涨
与住房改革同步的是中国经济高速增长，据初步测算，2010年中国的GDP比上年增长10.3%，总额达到了397，983亿元人民币，超过日本跃居世界第二。与此同步，城市居民人均收入也迅速提高，从中国统计年鉴2010的数据看，1998-2009年我国城镇居民人均可支配收入从5，425元增加到17，175元，增长了近2倍，增长势头非常迅猛。居民的收入增幅不断加大，客观上具备了较强的消费能力，2010年社会消费品零售总规模达到了156，998亿元，比上年增长18.3%。
城市居民消费规模在扩大，消费能力在增长，消费结构也在不断升级。建国以来我国居民消费结构经历和正在经历着三次升级转型时期，目前我国正面临居民消费升级转型重要或关键时期，即从第二次消费升级向第三次消费升级的优化和升级转型。
目前我国人均GDP已超过4，000美元，按照国际经验，人均GDP3，000~6，000美元是消费转型的又一阶段。我国居民消费总体上已由原有的简单数量增长演变为数量增长与质量提高并行，消费结构向更高层次转化。鉴于我国国情，这个阶段的升级转型持续时间较长，这个阶段随着经济快速增长和居民收入的不断提高以及居民消费环境的逐步改善，居民消费结构开始发生根本性的变化，即从物质消费为主转变为非物质消费为主，生存资料消费比重进一步降低，享受和发展资料消费比重上升；消费结构的变化越来越体现以人为本和生活质量的显著改善。这个阶段居民各种高档耐用消费品如汽车、住房、家用电脑、现代通信商品等有效需求逐步上升，对服务消费（如餐饮、旅游等）的需求和质量要求意识大为提高。此外，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，进一步增加了个人购房的支付能力。人们收入的提高和支付能力的增强导致了消费结构的升级，而旺盛的住房需求表现得尤为活跃与突出。收入的增加会促使原本无房、租房的家庭考虑购买住房；对于有房的家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件；而对于那些拥有高档住宅的高收入家庭而言，收入的增加会增加他们在固定资产上的投资，随着房价的步步高涨，买房又成了投资的好渠道。城市居民人均可支配收入的大幅提高，居民的消费结构也跟着变化，对商品房的需求也与日俱增。这样，在原来供给不变的情况下，需求量在需求曲线上向右边变动，推高了商品房的市场均衡价格；可见，收入提高后以住房消费为主的消费结构升级是推动房价上涨的另一个重要原因。
3旺盛的住房投资（投机）需求助长了房价的进一步上涨
房地产市场与一般商品市场是不同的，对于房地产而言，除了可以满足人们居住等消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或出售后赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：一是消费需求，一是投资需求。进一步从购房者的角度看，所谓的房地产投资和房地产投机根本区别就在于前者是通过长期持有房产获得投资收益，其主要途径是出租，而后者即所谓投机主要是通过短期内房屋买卖差价获得收益，这是两者的一个根本区别 。但是，在租金增长远远跟不上房价持续高涨速度的情况下（2001~2008年房屋销售价格指数和租赁价格指数的涨幅反应了的恰恰是这种情况），一个投资者可能在收取租金一段时间后，选择将房子卖出去赚取差价；甚至选择买了房不出租，而是再卖出赚取低买高卖的差价。由此可见，投资与投机，也就一线之隔、一念之间，其界限并不是那么的明显；甚至投机需求比投资需求更占据主导。
