浅谈项目管理方法在物业管理的应用

   　总之，提升项目物业服务品质，需要依靠管理者重视和全员服务意识的提高来实现，要充分了解业主需求，设立业主的有效监督机制及畅通的沟通渠道，不断识别和完善服务的关键过程并将其纳入体系中受控，制订系统完善的监督检查措施与工作考核标准，综合利用现代企业管理技术，持续改进服务，真正形成全方位物业管理的服务质量保证体系。 
　　三、项目成本管理 
　　项目成本管理是保证项目实际发生的成本不超过项目预算所进行的一系列管理过程和活动。这些管理和活动包括：资源计划编制、项目成本估算、项目成本预算和项目成本控制等。 
　　在此过程中，需要认真组织项目成员对托管物业项目按年度制定详细的成本计划，并将计划具体落实到责任部门、班组甚至个人，独立核算，并依此进行检查和考评，同其工资、奖金挂钩，做到责、权、利相结合。在实际工作中，项目负责人需要不断寻找有效途径，以求实现成本控制目标。 
　　1.人力成本控制——“使用更少更好的人” 
　　物业公司成本主要包括了工资福利、社会保险、服装费、保洁耗材费、保安工具费、工程工具费等。其中人员工资在物业费用支出的比例最大，大概在80%左右，是成本控制的重点。 
　　物业入住时编制的工作方案都是以较大服务需求来设计服务能力，并采用定岗定员的制度。这样虽然能够满足服务高峰期的需求，但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置，造成总体服务成本高居不下。所以在实际人员岗位控制应以服务能力的柔性规划和实施为主。柔性服务能力从两个方面实现。一方面，培养一专多能的高素质的员工；另一方面，在满足需求的情况下，打破人员安排刚性化，根据服务需要及时调整服务能力。改变通常采用的定岗定员制，详细分析服务需求，采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式，科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。 
　　需要注意的是，人力成本的精益控制，要以全体员工一专多能为前提和基础，在满足服务需求前，不能一味地强调减少人员数量。必须提高人员质量，对员工进行有计划、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考评体系，才能高质量地柔性规划服务能力，达到人力成本精益控制的效果。 
　　2.采购成本控制——“货比三家，物美价廉” 
　　工具、耗材是物业成本的另一重要支出，因此要牢把采购关。在项目管理中必须建立健全一套采购透明机制，实行必要的招标采购，以公正、公开的原则来选择供应商，在保证质量的前提下，使采购价格降到最低；在方法上可以采用定向采购的方式，按质量、技术、服务和价格几方面的竞争能力来选择供应商，并与之建立长期的、互惠互利的战略伙伴关系，实现供应渠道的稳定和低成本；实施适时采购，缩短提前期、减少物料库存，从而实现采购成本最低的成本管理目标。项目负责人要全程参与供应商的评审过程，并在采购过程中与材料采购人员及时沟通、协调，把好质量关。 
　　3.库存控制——“按需采购，实进实出的零库存管理” 
　　“零库存”并不是指没有库存，而是指组织所追求的最理想的最小库存状态。减少库存，可以增加资金的周转速度，需要从源头即采购工作抓起，一般而言，在采购之前首先要做采购计划，以决定是否要采购、怎样采购、采购什么、采购多少以及何时采购等。所有物品的购买，都采用计划采购，提前报批，由材料采购人员申请、项目负责人批准后方可购买。 
　　4.工具材料使用控制——“一人一卡，帐卡结合” 
　　项目组织应建立严格的材料、工具领用制度，编制专项账卡，详细记录工具材料使用情况。在固定资产及工具管理上，采用责任到人，专人负责，若出现丢失、损坏，由责任人负责赔偿；在低值易耗品和办公用品的领用上采用定量控制，并进行同期纵向、横向比较。工具材料的使用要与项目成员的绩效工资挂钩，促进相关费用的降低。 
　　物业管理是一个微利行业，要想真正实现利润最大化的目标，还应将强化员工成本控制意识作为成本管理工作的重点工作。人人应对成本管理和控制有足够的重视，全员努力把成本控制好，要克服成本控制只是项目经理和财务人员的错误思想，对员工进行培训教育，推广成功经验，对节约有效者予以经济奖励。同时把成本控制的管理理念融入到各项管理及财务制度中，从制度上增强全员提高效益、降低成本的意识。 
　　综上，项目管理是一种科学的管理方法，在以技术为导向，网络技术快速发展、知识成为企业核心竞争力的今天，将项目管理方法应用于物业管理，充分发挥项目管理技术的优势，必将产生可观的管理效应，推动物业管理事业的蓬勃发展！ 
　　 
　　参考文献： 
　　[1]高素春.贯彻ISO9000体系,提高项目质量管理水平[J].山西经济管理干部学院学报,2002(4).