太原市物业管理现状的调查与分析
来源：岁月联盟
时间：2014-05-28
国家《物业管理条例》明确规定水、电、气、暖、有线电视等社会公共服务部门应实行终端服务，即抄表到户，终端收费，但这在太原市还未全部落实，以供水为例，总、分表不一致是绝对的，这部分差额业主不愿交，就得由物业公司来承担，有的公司每年仅水费就得赔进十几万元，太原市政府便民热线12345及城建热线12319转到房管局的涉及物业小区矛盾的投诉中，绝大部分属于这类问题，结果形成物管企业代人受过。
2.5 企业运行成本持续上涨，行业压力越来越大
太原市物业服务收费水平与全国各大中城市比较，属于较低水平，再加上收费率不高，调整物业费已成为整个物业管理行业的共同要求。以住宅小区供暖为例，太原属于北方城市，尽管全市基本实现了集中供暖，但由于煤价大幅上涨，运费、水费、电费、人工费、设备维护费等统统上涨，目前实行的3.6元/㎡的收费标准，使供暖企业每供暖1平方米即亏损2~3元左右，企业确实无法承受。
3 规范发展太原市物业管理工作的对策
3.1 规范行业管理
第一，引入健康的市场竞争机制。由房地局建立物业服务公司招标管理政策，规范招标流程，公示招标结果，对物业管理企业实行合同聘用制；定期进行民意测试，根据结果对物业管理企业进行奖惩；建立和启动物业管理企业信用档案系统。第二，加强物业服务协会的统筹指导作用。太原市房地局成立的物业服务协会应该适应新的形势，实行会员制，鼓励更广泛的物业管理企业参与其中，定期组织相关物业人员进行培训，树立物业管理企业典型，借鉴其科学、便民的管理技巧，为全市物业行业的发展做出新的贡献。第三，加大思想教育，转变内在意识。以万科等物业为学习对象，帮助物业管理企业树立质量与品牌意识，形成更好的管理模式和管理理念，懂得有付出才有回报。
3.2 强化前期管理
一是在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件；二是在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等诸方面，及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决，防止留下后遗症。同时，主管部门要督促房地产开发企业按照《物业管理条例》的有关规定，通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业；三是在小区综合验收阶段，由建设主管部门牵头、物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作。
3.3 理顺相关关系
第一，物业管理企业不能由开发公司直接指定，应结合全体业主的意见通过市场化手段选择。在小区业主入住达到一定比例时候，业主委员会可公开面向社会选聘物业管理企业。第二，细化不同资质等级的物业管理企业所能够承揽的业务范围，严禁没有资质的企业上岗和越级承揽业务的行为。对于社会上已存在的开发公司与物业管理企业之间的“父子”关系现象，运行状态良好的保留，运行状态欠佳的撤退，鼓励业主成立自己的维权组织，集体通过法律手段解决共同的问题。特别地，为保护业主的利益，可将物业质量保修金纳入政府监管范围，建设单位在新建物业交付前按物业建筑安装总造价3%~5%的比例，一次性向市财政专户缴存物业质量保修金，在政府监督下实现专款专用。对于旧小区整改，应从根本上解决历史遗留问题，笔者认为建立强有力的领导机构是保证，筹集专项整治资金是关键，实施规范化物业管理是根本。
4 结束语
随着经济发展、科技进步和社会生活的变革，太原市物业管理企业不仅需要借鉴发达国家的经验，加大国内各地区之间的交流，也要立足本市，在认识到共性的同时找出个性，在不断地学习和实践中得到完善、发展，相信一定会把物业管理这项公认的朝阳产业越做越好，开创太原物业管理行业的新局面。
参考文献：
［1］山西省住房和城乡建设厅.关于促进物业服务业持续健康发展的意见［N］.2009-09-03.
［2］物业管理行业生存状况调查报［N］.太原市房地产管理局—政务综合类—日常工作动态，2008-10-15.
［3］中小城市物业管理面临的问题及对策［EB/OL］.http://bbs.dichan.com/tie-641124.html/2011-01-01.
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