太原市物业管理现状的调查与分析

［摘 要］2009年9月山西省住房和城乡建设厅下发《关于促进物业服务业持续健康发展的意见》，要求新建住宅小区要全面推行前期物业管理，前期物业服务覆盖率要达到100%。到2015年，全省一半的住宅小区都能享受到物业服务。太原市作为山西的省会，对其物业管理现状的调查与分析就显得尤为重要。基于此，本文简介了太原市物业管理的发展历程，在对太原市物业管理现状调查的基础上，分析了物业管理存在的问题并提出了相应对策。
　　［关键词］太原；物业管理；现状；风险及对策

　　随着经济和社会的快速发展，物业管理在我们现代社会社区建设和发展中的作用越来越明显。有效推行物业管理，不断扩大社会化、专业化、企业化、经营型的新型管理模式的覆盖面，对提高城市管理水平，改善人民的居住环境，促进房管体制改革、机制转换具有十分重要的意义。太原市作为山西的省会，如何提高物业管理水平，使物业服务业持续健康发展，是《关于促进物业服务业持续健康发展的意见》目标实现的关键，因此，对太原物业管理的现状调查和分析则变得尤为重要。
　　1 太原市物业管理现状调查
　　1.1 物业管理市场巨大
　　目前，太原市物业管理模式有选聘专业物业管理企业管理、开发商自建自管和单位后勤管理三种模式，物业管理类型主要有各类住宅、学校、医院、工业区、商场及库房、写字楼等，特别是写字楼物业，成为太原物业管理市场新的热点。据不完全统计，仅太原市的3个热点区域，即位于省城府西街的太原中央商务区板块，包括国贸大厦等一批地标建筑；位于省城南内环街的太原IT产品集散地及商务区，包括青龙电脑城、金茂国际、赛格数码港等；位于省城广场周边的太原双塔商务区，包括闻汇大厦、金港大厦等，形成了以文化传媒与医药产业为核心，横向整合商务办公、产品展示，纵向打造文化、医药、贸易及金融第三服务产业链的商圈板块。从以上的分析中我们可以看出，太原的物业管理市场是非常巨大的。
　　1.2 物业管理企业走向成熟
　　根据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截至2008年年底太原市共有物业管理企业212家，其中二级资质企业10家，其余都为三级资质企业。各类物业管理项目820个，管理面积约3509.79万平方米，其中住宅物业管理项目425个，约3026.75万平方米，住宅物业管理覆盖率为41%，成立业主委员会62个，占所管理小区、项目数的10.46％。物业管理企业类型主要有五种：第一类，是由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业，在数量上所占比例最大；第二类，是伴随着太原市物业管理行业的发展在太原本地发展起来的物业管理企业，其中有很多是由房地产开发企业派生的物业管理公司；第三类，是酒店集团派生成立的物业管理企业。它们数量虽然很少，但都颇具实力；第四类，是进入太原市场的具有良好品牌和较强实力的外埠物业管理公司，主要来自北京、深圳的公司；第五类，是外资物业管理企业，它们在中国加入世贸组织后进入太原市场，其中不乏国际一流管理公司。
　　1.3 制度建设力度加大
　　太原市房管局于2007年以来先后研究起草了《太原市专项维修资金管理办法》，并组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改，目前已定稿；针对业主委员会成立不规范，直接影响和制约了小区的物业管理工作正常运行，经过调查研究总结经验，结合太原市实际制定了《太原市业主公约》、《太原市物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序》、《物业管理区域业主大会议事规则》等示范文本，同时针对太原市市小区停车管理中存在的矛盾，起草了《太原市停车收费管理办法》；制定了《关于建立物业管理公示、咨询、宣传制度的通知》，要求各物业管理企业建立公示制度，提高物业管理服务的透明度；《关于加强物业服务区域内装修和搬运队伍管理的通知》《临时管理规约》《管理规约》和《业主大会议事规则》四个示范文本也于2010年11月19日正式实施。
　　1.4 重视程度日益加强
　　物业管理作为房地产开发的深入和延伸，其经营现代化、管理规范化、服务社会化的特点适合人们现代生活方式的需要，日益被广大群众所接受。同时，随着房地产业竞争的不断加剧，大部分开发商开始清醒地认识到，所开发建设的物业只有实施规范化的物业管理，为广大业主创造安居乐业的良好生活居住环境，才能树立良好的企业形象，吸引更多的购房者消费，才能不断增强市场竞争力。因此，物业管理越来越引起社会各界的重视。
　　2 太原市物业管理问题分析
　　2.1 行政监管机制建立和执行情况不容乐观
　　在市政府事权下放后，物业管理小区的日常监督管理、业主委员会的成立等职能均已下放到城区，但各城区因管理机构不健全，人员无编制，不能充分发挥城区的管理职能和很好地开展工作。对业主委员会缺乏有效的制约和监督，有的不能真正代表大多数业主的利益，随意决定小区的公共事务，损害了小区广大业主的共同利益。
　　2.2 本地自有的大型物业管理企业缺位
　　据2009年年底调查结果看，太原市物业管理与全国其他地区一样，仍然呈现出小型企业数量多，中型企业不占主体，物业管理面积达规模企业偏少的情况，造成物业服务成本浪费，竞争力基本谈不上，使得中小企业生存环境堪忧，直接制约行业的总体发展。同时，相对于大型物业管理企业而言，本地自有的大型物业管理企业显然缺乏（太原前十大物业管理企业仅有三家是太原市本地企业）。
　　2.3 市场运作不规范，专业化管理明显不足
　　就太原物业管理专业化而言，各家物业管理企业存在合同意识不强；企业管理和经营不规范，有的企业采取压价、低价竞争，或采用贿赂、联合等不正当手段获取项目，阻碍了物业服务企业的正常经营，从另一个方面加剧了行业生存状况的不理想；过半数的物管企业属于开发企业子公司，直接取得管理项目，使前期物业管理招投标未按相关的政策、法规执行；员工队伍从总体上讲素质不高，急需加大培训力度，收入低，劳动强度大，形成企业人员招不来留不住，流动性极高等问题。