论我国房地产开发的造价确定和控制管理

        2  房地产开发企业造价控制技术与方法
        2.1 立项阶段的造价控制措施  房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与造价分析时，相对来讲，收入的不确定性可能大一些，对于造价来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行造价相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于造价控制也十分重要，把造价控制由事后控制做到事前控制。在造价估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在造价控制时能够有的放矢。同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。
        2.2 设计阶段的造价控制措施  有资料表明，初步设计阶段影响投资的可能性是75%~95%，技术设计影响投资的可能性是35%~75%，施工图设计阶段影响投资的可能性是25%~35%，而到了施工阶段，影响工程造价的可能性已经只有10%。由此看来，控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资造价控制的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资造价控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来，建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性，致使一些设计项目的设计质量不高。
        2.3 基建阶段的造价控制措施  按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有竣工验收单，如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。
        3  结语
        长期以来，人们习惯于把寻找开发项目、项目实施作为重点工作来抓，而把造价的控制与管理工作集中在竣工结算审核阶段，毕竟是被动控制、事后控制。笔者认为，房地产开发企业应该将“开源”与“节流”并重，切实重视开发项目的造价控制与管理。在项目运作的各个阶段施行全过程、全方位的造价控制，以利房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，为企业实现效益最大化、获得持续健康发展奠定坚实的基础。
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