论我国房地产开发的造价确定和控制管理

摘要：房地产开发企业造价控制成功与否，在市场经济竞争中具有决定性意义，因此，研究和关注房地产开发企业造价确定和控制管理问题具有现实意义。本文主要对房地产开发造价确定和控制管理进行分析。
关键词：房地产；造价；控制

        0  引言
        近几年来，房地产市场持续升温，供需两旺。随着“大盘”、“精品”时代的到来，房地产开发企业优胜劣汰的进度也在加快，在这个过程中如何求生存、求发展，是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的区域环境中，除了开发适销对路的产品外，最重要的是降低项目开发成本，最大限度地提高投资效益，这一点受众多房地产开发企业的关注，既是热点又是难点。如何降低项目开发成本，提高投资效益?对房地产开发的造价进行有效地控制与管理是关键。
        1  房地产开发全程造价的分类及其特点
        目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段：项目投资决策阶段（项目建议书、可行性研究、投资收益分析），项目规划设计阶段（项目规划设计、方案审批），项目实施阶段（施工阶段），项目竣工结算阶段。
        在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在+30％到-20％之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确；第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；第三，技术设计阶段（扩大初步设计阶段，简称扩初），开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。
        在项目实施期间，开发商主要按照施工图纸，结合承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款。该阶段造价控制的难点在：第一，因物价上涨所引起的造价提高；第二，由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用；第三，考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，开发商以合同和工程实体为基础，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算。