浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制

　　2.1工程变更
　　变更时应对造价进行分析，才能够心中有数，特别需要注意施工方提出的变更，要分析是否真需要变更，防止施工单位投标时采取的不平衡报价而使工程造价超高。比如：某工程，施工方在投标的时候因为对外墙面石材工程单价报低了，造成该分项工程亏损，所以施工方就提出要求变更，称此石材厂家生产能力有限不能满足本工程数量的需要，要求改用其他厂家的石材，后建设方查实是施工方想通过更换材料厂家而使该分项工程“扭亏为盈”。这是施工方对投标报价低的项目常采用的方法，要值得注意。
　　2.2工程签证
　　由于在工程现场中，通常建设方的工程师由于专业分工所限，所以对工程预结算的知识了解不够，如果签证不好会造成结算时的扯皮。比如某住宅工程在地下室底板钢筋绑扎的施工中，接到工程变更通知钢筋的型号等有变化，对已施工的钢筋工程需要进行拆除，当时建设方的工程师就在签证单上写上了地下室钢筋需要拆除，未写明具体部位，结果结算的时候造成建设方造价审核人员与施工方就这问题产生了扯皮，到底是整个地下室的底板钢筋要拆除还是局部已施工的底板钢筋要拆除。为避免类似情况的出现，要求现场建设方现场管理人员做好以下工作：1）签量不签消耗；2）签量不签价；3）不能与合同相抵触；4）签单价不签总价；5）签量应有明细计算式及相关图形；6）签证事项的相关来源应清楚。
　　2.3乙供材料
　　主要对招标时规定品牌的材料加以控制，注意实际施工采购的材料品牌规格型号是否与招标一致，在这过程中一定做好记录，如果不一致不应给予进场，如果进场时忽视了，那么在结算时进行调整。
　　2.4工程进度款
　　进度款的支付通常是先由施工方提供进度工程量，然后经由现场监理核实有关工程量并审核是否按合同有关规定编制进度工程量，再提交建设方审核确认后支付进度款。支付金额应严格按合同，且应按实际施工进度情况进行计算，要特别注意扣除分包项目、保修金及甲供材料，注意考虑单价合同中的清单工程量招标时一般偏大，不能完全以招标的工程量清单量来计算，而应该以实际发生的数量计算。
　　3、竣工结算阶段的造价控制
　　竣工资料通常包括竣工图、结算书、有关签证及会议纪要、往来书信等，特别需要注意的是竣工图必须要经现场监理和业主现场勘察核实是否跟实际施工状况一致，否则无论是建设方结算人员还是社会造价咨询公司都是以竣工图纸为依据来核实工程量及工程项目的，所以显得非常重要了。
　　当双方产生争议的时候，建设方最好召集相关当事人员对现场实际做出说明，了解情况后甲方内部应召集会议形成一致意见后与总包施工单位进行洽商。应注意定额疑问可以咨询相关主管部门，但对于合同原则问题应法院来裁决。
　　综上所述成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从土地竞买、决策、设计、建设施工、竣工结算等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。项目开发成本与各管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本管理的主体应该是个全员概念，企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本管理的参与者和实施者。创造尽可能多的使用价值，为企业获取更多的经济效益。