房地产项目全寿命周期成本分阶段控制初探

　　摘要：通过分析现阶段房地产项目成本控制存在的问题，提出了房地产项目全寿命周期成本分阶段控制的理念，并根据各阶段对成本控制影响不同，提出了相应成本控制的具体措施。
　　关键词：房地产项目；成本控制；全寿命周期；分阶段
　　
　　一、目前房地产项目成本控制存在的问题
　　
　　（一）成本控制不够系统
　　房地产项目与一般产品成本控制的根本区别在于它的目标成本控制是一个过程，它控制的对象是一个工程项目，从工程酝酿到最后竣工全过程。因而，如何针对完整的房地产项目制定出可操作的系统的成本控制措施十分关键。但很多房地产企业对于项目成本的制定过于简单化和程式化，有些房地产企业只是简单地依据以往的工程成本降低率确定一个目标成本。在成本控制措施方面，只有简单的规章制度，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的规章制度无法得到有效执行。成本控制没有和房地产项目实际情况结合起来，可操作性差，很难起到有效控制的作用，更无法分析出成本差异产生的原因。
　　（二）成本控制重点存在偏差
　　因为施工阶段投资占据了投资费用的60%左右，我国房地产长期以来较重视施工阶段的成本控制，忽视了前期投资决策和设计等阶段的管理和控制，形成重施工、轻前期的成本控制思想。但实际上有关文献表明，项目建议书和可行性研究报告对项目投资的影响程度为70%—90%，设计和建设准备阶段对项目投资的影响程度为60%—70%，而前期工作费用只占建筑物全寿命费用的1‰——2‰[1]。因此仅仅凭借投资费用的多少而定成本的控制重点，这是一种丢了西瓜捡了芝麻的控制方式，成本控制重点要考虑各阶段对成本的影响程度。
　　
　　二、房地产项目全寿命周期成本分阶段控制基本思想
　　
　　（一）建立全寿命周期成本控制观念
　　寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经历的时间期间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至停产的整个过程。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要贯穿全寿命周期成本控制观念，从各个环节出发，建立系统的全局的发展观，从全局的可持续发展的角度对成本实施全程控制。
　　（二）建立分阶段有重点控制观念
　　根据基本建设程序，房地产项目建设过程可划分为：项目建议书、可行性研究报告、设计工作阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、生产准备阶段、竣工验收阶段、后评价阶段等阶段[2]。
　　介于房地产项目实施过程中，各阶段对成本影响程度不同，笔者拟将全寿命周期的成本控制划分成三个阶段：项目实施准备期的成本控制，项目实施中期的成本控制，项目实施后期的成本控制（见图2.1）。并且把准备期成本控制作为全寿命周期成本控制的重点，在此基础上针对三个阶段，采取不同措施进行相应成本控制，从而达到效益的最大化。