试析侵害承租人优先购买权的赔偿问题

　　论文摘要　现有法律对房屋承租人优先购买权规定较为简单致使实践中操作不一。对此，本文在对相关现状进行分析的基础上，发现所存在的问题，并对侵害承租人优先购买权的赔偿依据、条件以及范围进行分析研究，以期对司法实务有所帮助。

　　论文关键词　房屋承租人　优先购买权　赔偿

　　一、研究背景及问题的提出

　　近年来，因承租人优先购买权遭受侵害而提起的诉讼尤为常见且各地法院处理标准不一，令人深思。
　　（一）研究背景
　　近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多，由于相关法律规范比较原则化，法院在审理此类纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。
　　1．立法层面。房屋承租人的优先购买权是指当房屋承租人转让房屋时，房屋承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。我国最高法院于2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），在该《解释》第2l条至24条，对承租人的优先购买权问题作了规定。此前，相关规定主要有，《合同法》第230条、《城市私有房屋管理条例》第11条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》（已废止）第118条。但相关立法都过于简单，缺乏可操作性，以至于在司法实践中，处理此类纠纷常出现偏差，既无法保护当事人的合法权益，也没有达到立法者的预期目标。
　　2．理论层面。与之相对的，立法的模糊也反过来使得理论界对承租人的优先购买权定性认识不一，主要有以下几种：（1）形成权说及附条件形成权说。前者认为，优先买权人在具备了法律规定的条件的情况下，只须依自己一方意思表示，即可形成与出卖人之间的买卖关系。而后者认为，先买权人可依单方之意思形成以出卖人与第三人同等条件为内容之契约，无须出卖人同意，但此形成权附有停止条件，必须等出卖人出卖标的物给第三人时才能行使。（2）期待权。即承租人的优先购买权是指承租人对其所租赁的房屋的优先取得有期待的权利，“权利尚未现实化，只处于期待权状态”，待一定的条件成就即出租人出卖房屋，便可在同等条件下优先取得房屋的所有权。（3）物权说。即承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力，应于物权法中规定。在此种情况下，优先购买权具有对抗第三人的效力。（4）债权说。即优先购买权实质上是一种债权，是优先购买权人所享有的一种请求权，其实现依赖于出卖人将自己的财产出卖时，承租人具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权，在同等条件下，出租人有承诺的义务，应当转让给优先购买权人。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物时，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。
　　对此，笔者认为，只要承租人在同等条件下表示购买，即可成立买卖合同，进而取得房屋所有权，符合形成权的特征，因此，承租人的优先购买权是形成权；另外，承租人优先购买权具有不可转让性，而期待权是可以转让给他人的，故而承租人的优先购买权并非期待权；我们知道物权法定，从实然的角度看，现行的《物权法》并未将承租人的优先购买权归入其中，另外，从应然的角度看，物权具有支配特定物的权利，即可以处分该物，但是我们清楚，承租人的优先购买权只是相对限制出租人处分财物的权利，并不是承租人对此享有处分权，因而，物权说亦不符合；对于债权说，笔者持赞成意见，这样一方面放松了对出租人行使处分权的限制，另一方面，也对承租人行使优先购买权起到一定的保护作用，当优先购买权得不到保障时，承租人可以基于债权请求对方给予赔偿，而且，《解释》也已经确定了承租人优先购买权的性质为债权。
　　（二）问题的提出
　　《解释》为如何保护承租人优先购买权提供了一种新的解决思路，以解决《物权法》实施后承租人优先购买权的保护问题，规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，为承租人在该权利难以得到实现时请求获得赔偿提供了法律依据，但该《解释》对承租人要求损害赔偿的请求权依据及在何种情况下可获得赔偿等均没有明确规定，故而有必要对侵害承租人优先购买权的赔偿问题进行研究。对此，本文主要从以下几个方面进行研究。

　　二、侵犯承租人优先购买权之赔偿依据

　　《解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”这里的承租人要求出租人承担赔偿责任是基于何种责任，目前亦看法不一，主要有：侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。笔者更倾向于缔约过失责任说，理由如下：
　　（一）分析其他责任学说
　　1．对于侵权责任，《解释》已将承租人的优先购买权定性为债权，若适用侵权责任说的话，则即是侵犯承租人的债权，但侵犯债权的主体必须是债之外的第三人，出租人为债的相对人，而非第三人，因此，侵权责任说不符。
　　2．对于违约责任，《解释》第二十一条中明确规定承担“赔偿责任”，而违约责任有继续履行、采取补救措施、违约金等形式，解释中连违约责任最为重要的责任形式违约金都没有规定，说明此处的赔偿损失并非违约责任，且在实践中，当承租人的优先购买权受到侵害时，常要求出租人赔偿房屋出售的价格差，这是违约责任所无法解释的。
　　3．对于独立责任说，我们知道，最高法院进行解释的权限为对法律、法令具体应用的解释，该《解释》并不能创立新的责任形式，只是对现有法律的解释说明，因此，独立责任说也行不通。

　　（二）分析缔约过失责任说

　　以上三种学说都难以解释承租人优先购买权受损的赔偿问题，而对于缔约过失责任说，承租人的优先购买权是指在出租人卖房时，承租人请求与出租人订立房屋买卖合同的一种权利，是一种先合同的权利，而对出租人来说，履行通知义务也是在其与承租人签订房屋买卖合同之前，属于一种先合同义务。出租人未履行通知义务侵害承租人优先购买权的，侵害的是承租人的信赖利益，而不是履行利益。因此，承租人与出租人之间的房屋买卖合同并未成立，不能要求出租人承担违约责任。另外，适用缔约过失责任，也能更好地保护承租人的利益，因为缔约过失责任的赔偿范围比违约责任要广。一般认为，缔约过失责任之赔偿范围，应以不超过履行利益为原则，但根据具体情况也可不以履行利益为限。这就给法官一定的自由裁量权，可以根据具体案情来确定损害赔偿的范围。对此，笔者认为，《解释》第二十一条所说的赔偿责任为缔约过失责任。