试析现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善

　　论文摘要 最高人民法院通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》，其中对承租人房屋优先购买权做出了进一步规定，对承租人优先购买权的性质、限制行使的情形以及救济方式都重新界定，但其在个别问题上还有可斟酌之处，且该解释对同等条件、合理期限和赔偿数额等方面仍未明确。因此本文对这些问题进行了深入分析，以求进一步完善我国的承租人房屋优先购买权制度。

　　论文关键词 房屋承租人 优先权 优先购买权 

　　一、房屋承租人优先购买权的含义和渊源

　　房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出售房屋给第三人时，应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人依法享有在同等条件下优先于他人而购买的权利。在立法之初，当时的不动产资源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的优先购买权是顺理成章的。但是，社会发展到今天，不动产资源已经十分充裕的情况下，出租人为何将房屋租赁给承租人而不是他人呢？那很可能就是基于一种相互信赖的关系。这种在诚实信用基础上建立的租赁关系使得出租人在要出卖租赁物的时候应该提前告诉承租人，因为承租人承租的房屋也是因为各种因素：价格公道、交通便利、信赖出租人、甚至是为了获得承租人优先购买权，所以承租人对出租人付出的这种信赖利益是需要尊重和保护的。另一方面，我们从合同法来看，租赁合同本身是一种双务合同，双务合同中义务人要转让这种租赁义务也是需要经过承租人的同意才可以。因此，从承租人优先购买权的本意看，承租人的优先购买权就是为了保护租赁关系的稳定和安全，对出租人出卖租赁房屋的所有权权能进行一定的限制。

　　二、浅析《解释》中的承租人优先购买权制度

　　随着经济的发展，房屋买卖和租赁也越来越多，审判实践中也出现的一系列问题，因此，2009年最高人民法院出台了《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称《解释》）第21条规定：“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”这就废止了最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效的规定。《解释》明确了出租人侵害承租人房屋优先购买权的责任承担方式是赔偿损失而不是强制转移房屋所有权给承租人，完善了我国承租人优先购买权制度，弥补了之前合同法的不足。但是该解释对于承租人优先购买权的规定仍然模糊，有值得商榷之处，下面笔者将一一进行探讨。
　　（一）承租人优先购买权的性质争议
　　在《解释》出台之前，理论界对于承租人优先购买权的性质一直争论不休。分别有期待权，请求权，债权，附条件的形成权等等。德国优先购买权的性质有两种：物权的优先购买权和债权的优先购买权，两者的区别在于能否对抗第三人。而我国《解释》认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。笔者认为，承租人的优先购买权是一种形成权，因为只要承租人有购买租赁物的意思表示即可与出租人形成房屋买卖关系，而不需要有房屋所有权人同意出卖的意思表示。也就是说只要双方成为房屋租赁合同的双方当事人，只要他们在租赁合同中没有约定排除承租人优先购买权，其优先购买权即告形成，只是此项形成权附有停止条件，只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时，承租人方能够行使。
　　因此，结合众多学说，笔者认为我国房屋承租人优先购买权应为债权性之形成权。作为债权性之形成权，承租人通过优先购买权的行使约束出租人，但是同时承租人不能以此权利影响第三人已经取得的房屋所有权。由于承租人和出租人之间成立合同关系，当出租人未将房屋所有权移转给第三人时，承租人有权请求出租人履行该合同，倘若出租人已将房屋所有权转让，则承租人只能请求出租人承担赔偿责任。
　　（二）《解释》中有关承租人优先购买权的限制性规定
　　《解释》第24条的规定是：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。”该法条规定了是限制了承租人优先购买权的优先性的使用范围。其中对近亲属享有比承租人更高优先购买权的规定看似合理，仔细思考之后却有牵强。
　　首先，这种规定缺乏存在的基础，中国社会的人情因素非常浓厚，基于血缘关系的买卖关系虽存在，但是赋予纯粹基于血缘关系的亲属以优先购买权，那么和人际关系中的远亲不如近邻的熟人、莫逆之交、恩人比起来，如果让出租人自己选择，更可能让自己的朋友而不是近亲属享有此优先购买权，那么这种近亲属优先购买权的基础何在？同时，类似亲密的朋友等等特殊的人际关系是否也应和近亲属一样享有特殊的优先购买权呢？另一方面，该规定也可能造成出卖人规避承租人优先购买权，使该制度成为一纸空文。若房屋所有人缺乏诚信，不想出卖房屋给承租人，而想转卖给他人的话，可以先把房屋转卖给其近亲属，再让其亲属转卖房屋，从而规避承租人优先购买的权利。