试析对预告登记和查封登记之间博弈的考量

　　二、对第二种情况的解析

　　对于第二种情况中的第一个问题，笔者认为，可以从四个角度来分析：
　　（一）从限制的对象上把握
　　预告登记的物权处分限制的权利是相对性的，即预告登记所限制的只是预告登记不动产所有权人甲的处分行为，而不应包括预告登记权利人乙的债权人。因此，即使预告登记在先，法院仍然可以进行查封。除了查封以外，预告登记对以后可能产生的如强制执行等公法上的处分行为，都不能对抗。
　　（二）从立法原意上把握
　　最高人民法院、国土资源部、原建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第十五条第（三）项规定，对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋，人民法院可以予以预查封。”豍根据该《通知》，对已办理预告登记的房屋可以作为预告登记权利人乙的财产进行查封，当然，如果预告登记因预告登记失效等原因被登记机构依法撤销的，人民法院应解除预查封。但需要注意的是，不能就此理解为：已办理预告登记的房屋可以作为预告登记权利人乙的财产进行查封就不可能作为甲的财产被查封。另外，从预告登记制度设立的宗旨来看，就是为了保护弱势的预告登记权利人乙的权利不受损害，而查封制度并没有损害乙的利益，而是在保存乙的偿还实力。
　　（三）从预告登记的性质上把握
　　虽然预告登记权利人并没有取得不动产的所有权，但是，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，给予债权请求权以排他的物权效力，只要不出现特殊情况，预告登记权利人经本登记后将成为预告登记不动产的所有权人。
　　（四）从查封的对象上把握
　　预告登记时物权尚未实现，被申请人乙没有取得所有权，但是，我国的土地使用权、经营权、股权、投资收益权等权利都是可以查封的，也即符合一定条件的“权利”是可以作为被查封的对象的。因此，被申请人乙享有的债权是可以作为被查封的对象。
　　对于第二个问题，只是笔者在追求论证的逻辑完整性而主观提出的，经过思考认为不存在买受人对财产在没有预告登记前就有法院去查封的情况，因为此时的财产和买受人乙还没有建立任何法律关系。

　　三、结语

　　预告登记制度作为舶来品，融人我国经济生活要有一个过程，加上登记机构不统一、登记制度不完善等原因，就需要我们在以后的实践中不断地摸索和检验，特别是在未来不动产登记立法中，要进一步协调登记制度与其他相关法律制度之间的冲突，促进不动产交易秩序与民事诉讼程序的和谐建构。