小产权房法律性分析

        三．现行法律规定小产权房买卖不能取得房屋所有权
        众所周知，小产权房建房占用的土地是农村集体土地，没有办理农用地转为城市建设用地的相关手续，其房屋建设也未经相关部门审批，因此，它不能取得国家承认的房屋所有权证，仅仅取得乡政府或某些机构颁发的“小产权”证书。但这些证书不具有国家承认的法律效力。目前，我国规范“小产权”房的法律规定主是《物权法》第152、153 条;《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有: 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干见》(下称“12.4意见”) ，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12.4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。城市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提，农村集体土地不能直接用于房地产开发，只有在国家通过征收转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。我国对土地一级市场实行国家垄断经营的政策。能有偿出让使用权的土地只能是城镇国有土地，集体所有土地除国家征用外，不得出让，不得用于经营性房地产开发，不得转让、出租用于非农业建设。小产权房买卖不能取得房屋所有权证。 
参考文献：
1.唐烈英：《房地产法学》.法律出版社.2008年8月1日第一版.
2.李 平：《刍议中国”小产权房”法律问题》.经济研究导刊.2009年第27期.
3.王春英：《对小产权房法律问题的思考》.安徽职业技术学院学报.2009年9月.
4.董 霄：《论小产权房问题》.大众商务.2009年10月.