“限购令”与“涨价归公”

历史上，许多国家都开征过土地增值税，现在大都已经改征资本利得税。这可能是因为，人们比较容易接受“房屋增值=资本利得”的概念，但房屋增值其实就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峡两岸还在采用“土地增值税”。

台湾土地增值税采用累进制，历年最高税率如下示：

台湾土地增值税的最高税率
年 1954年 1964年 1977年 2005年至今
最高税率 90% 80% 60% 40%

由上表可见，台湾土地增值税的最高税率越来越低。在工业化和城市化进程中，房屋需求量较大，此时必须“涨价归公”以防投机炒卖，所以税率很高。房屋供过于求之后，特别是进入了“后城市化”时代，税率应该调低，以刺激房地产市场；所谓“涨价归公”也就变成了一部分归公，一部分归私。
目前大陆正处于城市化高速进程中，此时应该“涨价归公”，否则将会出现许多问题。

7. 资本利得税与所得税的关系

资本利得税的课征有二种情况:

（1）资本利得税已经包含了所得税在内。例如，台湾征收土地增值税之后，不再征收所得税。
（2）资本利得税不包含所得税在内。例如，大陆征收土地增值税之后，还要再征收所得税。

大多数国家的资本利得税都包含了所得税，甚至直接称为“所得税”，例如，“利息所得税”其实就是一种资本利得税。资本利得税不得扣除利息，因为投资者应该自负投资的利息。

8. “财产性收入”与“不劳而获”

2007年10月，十七大提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。当时成为新闻热点。
但是，“财产性收入”不是从天上掉下来的，其实质是社会创造的财产增值。所谓“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，就是创造条件，例如炒房免税，将社会创造的财产增值归于“不劳而获”的私人，从而“涨价归私”，“让一部分人先富起来”。

9. 完善土地增值税的建议

中国目前征收土地增值税的情况不如人意，其原因在于计税办法太复杂，漏洞太多，争议太大，特别是转让二手房无法计税。

9.1 二手房的计税方法

建议转让二手房的土地增值税的计税公式如下：

土地增值税＝（卖出价－买入价×物价指数）×适用税率

上述公式其实是认为：土地增值＝房屋增值＝社会共同创造的价值

适用税率宜采用“保有时间累退制”：房屋保有期越长，保有成本就越高，适用税率就应该越低。例如规定，保有期２年以内的税率为60%，保有期2～４年的税率为50%，如此等等。但转让第三处或第三处以上的房产，不管保有期多长，建议税率一律为60%。只要二手房市场没有了投机炒家，开发商的新房价格就会回归正常，因为此时开发商将面对百般挑剔的自住者，而不是“炒房团”。

取得和保有房屋的成本，例如契税、中介费、律师费、利息、管理费、维修费、财产税等等，均不应扣除。但如果房屋进行过二次装修，则应扣除“永久工程装修费”。由于核实装修费非常麻烦，有些装修项目的使用寿命还很短，以致税局难以实事求是，所以国外的新房一般都是“装修房”，罕见“毛坯房”。

所谓“限购令”和“限外令”，其实就是有选择地将社会创造的价值（土地增值）以“财产性收入”名义归于不劳而获的某些人，并进一步强化了户籍壁垒，人为制造出更多社会公平问题。
9.2“小产权房”合法化的建议

“小产权房”没有缴纳过“70年批租”，所以有关部门认为其违法。但法律并没有要求强制实行“批租制”。所以建议，审查合格后的“小产权房”应该合法化，确权颁证，并且：

（1）“小产权房”实行“年租制”，按年缴纳财产税（房产税）0.5%～1.5%。
（2）转让“小产权房”必须缴纳土地值税，计税办法如上节建议，保有期应从颁证之日起计。

据说，某市“小产权房”数量占住宅总量的40%。但为什么不可以在“涨价归公”的前提下，使“小产权房”合法化呢？同样的道理，只要房地产“涨价归公”，政府为什么不开放其他建房模式呢？

9.3 减免土地增值税的建议

为了保障自住者的合理需求，例如小房换大房等，应该制定“以旧换新”的退税政策，例如：

（1）出售旧住宅时，应依法纳税，领取“缴纳土地增值税证明”。
（2）三年内，购买新住宅时，凭上述纳税证明退税。

夫妻之间，父母与子女之间，祖孙之间，兄弟姐妹之间，互赠住房应该免税，但以后转让这些“赠与房”时必须缴纳土地增值税，并且“买入价＝0”。此外，拆迁房应该免税；退休人士卖掉唯一住房换钱颐养天年时应该免税；重病者卖掉唯一住房换钱治病时应该免税。如此等等。

10. 结束语

联合国《世界人 权宣言》第13条第1款：“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。” 

联合国《公民权利和政治权利国际公约》第12条第1款：“合法处在一国领土内的每一个人在该领土内有权享受迁徙自由和选择住所的自由。”。中国政府已于1998年10月5日签署了这部具有强制性的国际公约，并多次宣布将实施该公约，但是，全国人民代表大会至今仍然没有批准该公约。

中国政府应该遵守国际承诺。地方政府也不应限制公民选择住所的自由，陷中央政府于不义。此外，商品房没有政府补贴，不应限购，这与限购保障房是两回事。

政府本应鼓励和帮助公民买房，以提高生活水平和增加“涨价归公”等税收，而不是反其道而行之，限制人民买房，以致不但减少了政府税收，还造成了一系列问题，这真是愚不可及。

如果继续坚持房地产“涨价归私”政策，其结果将不言而喻。


参考资料：
[1]日本东京都政府中文网站：东京的人口http://www.metro.tokyo.jp/CHINESE/PROFILE/overview03.htm
[2]香港房屋委员会网站，《房屋统计数字》（下载页）：http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/figure/0,,1-0-0-0,00.html
[3]香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字。http://www.censtatd.gov.hk/gb/?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hong_kong_statistics/statistical_tables/index_tc.jsp?charsetID=2&tableID=005
[4]国家税务总局网站：韩国http://www.chinatax.gov.cn/n480462/n4273674/n4273774/n4273857/9917175.html