甄别机制与住房贷款市场效率

摘要：当前我国住房贷款市场中存在着比较严重的信息不对称问题，本文构造了一个信贷市场模型来分析当借款人违约成本是私人信息时住房抵押信贷市场的效率。我们的结论是，贷款合约的多样化对于改善信贷市场的运行效率、降低贷款风险是非常重要的；另外，提高违约成本可以降低贷款的违约风险，改善低风险借款人在非对称信息下的状况。

关键词：甄别机制 信息不对称 住房贷款 违约成本

Screening Mechanism and Housing Loan Markets’ Efficiency

Abstract: Severe information asymmetry exists in Chinese current housing loan markets. This article constructs a credit market model to analyze the efficiency of housing mortgage markets while the default costs of borrowers are assumed to be private information. The first conclusion is that diversification of loan contracts is very important to decrease credit risks and to improve operating efficiency of credit markets. The second is that increasing default costs is helpful to decrease credit risks and to ameliorate lower-risk borrowers’ status under asymmetric information. 

Key Words: information asymmetry, screening mechanism, housing loan, default costs


一、引言

    在1998年《个人住房贷款管理办法》出台后，住房抵押贷款业务很快，截止到2002年9月，个贷余额7423亿元，年均增长120%。①从目前来看，住房抵押贷款违约率很低，不良贷款率全国平均不到5‰，远远低于高达25%的其他贷款的不良率。②因此个人抵押贷款是一种优质信贷资产，这成为目前银行争夺个人住房贷款市场的一个重要原因。
    但是在住房贷款市场繁荣的背后却隐藏着信用风险，一个原因是银行之间的激烈竞争导致银行放松了对贷款申请人的资信状况的审查（臧国华、徐晗笑，2002），另一个原因是在住房贷款有效期发生不确定性事件的概率比较大（臧国华、徐晗笑，2002；），第三个原因是抵押制度存在缺陷，造成抵押担保失效（汪蔚，2001；汪利娜等，2001）；第四个原因是信息不对称，由于个人信用制度缺位，银行通常无法全面了解借款人的真实收入以及信用状况，或者不清楚借款人的负债情况，难以准确评价贷款申请人的信用状况（汪利娜等，2001）；或者在贷款发放后，不能对借款人的贷款使用情况、收入变动情况进行有效的监督检查。另外银行之间缺乏信息沟通，造成现有信息资源利用的低效率，加重了信息非对称（娄荣民等，2001）。
    信息不对称是一种普遍存在的现象，本文拟利用Rothschild和Stiglitz(1976)的方法构造一个逆向选择模型来解释信息不对称对当前我国住房贷款市场效率的影响。本文假设借款人的违约成本是私人信息，在这种情况下贷款人如何设计合同以便将具有不同风险水平的借款人分离开来。违约成本包括失去累积的住房权益、信用损害（表现为借款人不能获得新的抵押贷款或者限制信用卡的可获得性）、心理伤害等。违约成本会影响到借款人的违约决策，违约成本大则违约风险小，违约成本小则违约风险大（王重润，2002）。

二、逆向选择下的住房贷款市场效率

   （一）基本模型

    从本文的研究结论中得到的政策建议是：
    第一，创新抵押贷款工具。目前我国银行开发的住房抵押贷款工具不够丰富，比如贷款偿还方式单调，利率档次少、市场化程度低，不能向借款人提供多样化的合约选择，这会给银行带来潜在风险并且使某些借款人受到配给。因此创新抵押贷款工具很有必要，比如开发固定利率抵押贷款、引入渐进付款抵押工具等。目前我们的抵押贷款利率其实是可变的，因而属于可变利率贷款的范畴。有研究显示（Posey & Yavas,2001），借款人在固定利率抵押和可变利率抵押之间进行选择有利于甄别风险。从长远来看，伴随着利率市场化程度的不断提高，利率将会成为一个重要的甄别手段。
    第二、使违约者承担违约成本。为此需要建立个人信用制度，使得违约成本显现并能够得到明确的度量，在信用社会中，信用损失是借款人面对的最大的违约成本，一旦在个人信息记录中发现不良记录，比如恶意透支、故意违约等，那么他的信用活动就将受到严格限制，或者面临高昂的成本，比如，对有多次违约记录的人银行可能会拒贷，或者收取更高的利息。很显然，有了这样一个信用制度，失信成本会得到真实反映，这会促使借款人采取谨慎态度，有利于降低违约风险。建立一个良好的个人信用制度环境必须社会各方共同参与，由于大量信息是掌握在政府手中的，因此在建立个人信用制度过程中政府要发挥主导作用。

注释：
* 入选2003年度第三届（西南财经大学）会议
* 王重润，学博士，河北经贸大学金融系教授。
①人民银行2002年第二、三季度货币政策执行报告
②“全国商业银行个人住房贷款余额达四千多亿元” http://www.century21cn.com，2001年12月21日。但是公积金贷款的不良贷款率却很高，到2001年6月底，逾期贷款余额73.6亿，不良率34.5%。公积金贷款不良率比较高的原因是单位贷款过多造成的（人民日报，2001年10月29日，第五版）。
③这个特点在信息经济学中称为单交叉(single-crossing)假设，这是解决甄别机制问题的一个必要条件。
④这是信息经济学中常用的一个假设，当高风险人（或者低能力雇员）在两个合同之间无差异时，一般假定高风险人选择切点均衡。



文献：
1、Posey, Lisa L., And Yavas, Abdullah, Adjustable and Fixed Rate Mortgage as a Screening Mechanism for Default Risk，Journal of Urban Economics 49，54-79，2001
2、Riley, John G., Silver Signals: Twenty-Five Years of Screening and Signaling, Journal of Economics Literature, V. XXXIX, 432-478, June 2001
3、Rothschild, Michael and Stiglits Joseph, Equilibrium in Competitive Insurance Markets: an Essay on the Economics of Imperfect Information, Quarterly Journal of Economics 90, 629-649, 1976
4、王重润，住房抵押贷款的违约风险分析，生产力研究，2002年第四期
5、汪利娜，侯淅民，丛诚，中国住宅金融的制度变革，中国房地产研究，2001年第四期
6、汪蔚，正确认识贷款担保的作用及局限性，老区财经，2001年第6期
7、娄荣民，汤钟尧，房世平，产品创新与信用制度建设：个人贷款业务发展研究，金融研究，2001年第8期
8、臧国华、徐晗笑，商业银行房地产住房信贷风险及其防范，上海金融，2002年第12期