房地产成交价格与房地产估价关系探析

　　3.在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。
　　
　　三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结
　　
　　综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素(包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况)、个别因素(临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况)等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面：
　　1.同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。
　　2.市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。
　　3.房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。
　　
　　四、不同目的时房地产价格定义的探讨
　　
　　房地产估价的目的主要有房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产分割析产评估、企业合资股份制改造等价格评估，本文对不同目的时房地产价格评估的定义做简要分析；房地产转让价格评估：因该价格评估为房地产转让提供依据，大宗房地产评估价格应是整宗出售、一次性付款时的价格，该价格应适当低于零散出售时的价格。
　　房地产抵押价格评估：房地产抵押评估价格应是整体出售、一次性付款、销售速度较快、考虑各种优惠条件时的价格，评估结果趋于保守。