房价过高的原因及对策分析

民安的基本条件。可以说，就业与衣食住行是民生之本，居者有其屋是人类生存的基本条件。房价过高致使房地产市场过热，确实带动了GDP增长和财政收入，但这种失衡的经济增长存在民生隐患。这种现象恶化了民生并成为社会不安定因素：其一，高房价使普通居民无力购房，并相当于对中产阶级征收了不公平的赋税，致使中国家庭债务陡升，人民生活质量下降；其二，加剧住房的贫富差距和分配不公，剥夺了部分国民的居住权和幸福感，带来民众不满；其三，培养了投机富豪和利益集团腐败，加剧贫富分化，激发社会阶层矛盾、冲突与对立，对民生和社会安定极为不利。
　　5、加剧城市危机、环境污染与资源浪费
　　第一，刺激地价不断攀升，土地资源成为蜂拥而来的资本追逐对象，土地被过度占用、囤积和开发，致使土地供需失衡、耕地面积锐减、土地闲置浪费严重；第二，刺激房地产投资快速增长，带动了钢材、水泥、建材、电力等高耗能产业的迅猛增长，对中国原本脆弱的生态环境造成巨大威胁，加剧了日益严重的环境污染、资源浪费和产能过剩，对资源环境形成巨大压力；第三，加速城市建设“摊大饼”式发展，致使城市生态危机隐患日益突出。加剧了住房及基础设施不足的隐患，以及资源、交通、治安、污染、垃圾消纳等方面的种种危机；第四，核心城市商品房空置率不断攀升，一方面是大量住房困难家庭无力购房，另一方面是大量商品房被多年恶意闲置，造成具有一定使用寿命的住房资源严重浪费。
　　四、抑制房价过高的建议
　　1、加快体制改革步伐，完善土地市场制度
　　我国还处于体制改革阶段，还没有建立完善的市场制度，尤其是土地市场制度。针对我国现有的土地制度，尽可能地公开土地使用信息，规范操作，从土地的协议出让转向透明度高的招标、拍卖方式，更大程度地实现土地资源的合理配置，减少土地炒作的投机行为；同时，增强政府行为的透明度，从源头上杜绝炒作行为的发生。加大对土地供应的调控力度，以调整住房结构。例如在土地供应上，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，并且加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价，应完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要扩大廉租住房制度覆盖面，并且把制定廉租住房制度建设情况纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。
　　2、控制住房的投资性需求和被动性需求，遏制投机性需求
　　主要通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收。对于国内炒房者，需要通过加大税收力度进行限制；而对于大量外资的投机性购房，则通过加强金融监管以及税收进行共同调节。
　　3、大力发展多元化的房地产金融市场
　　力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。随着我国资本市场的逐步开放以及人民币升值的预期，外国投资基金进入中国是大势所趋。同时，我国社会保障制度和保险制度进一步完善和实施，中国必然面临着养老基金和保险资金的保值增值问题。借鉴发达国家的先进经验，允许保险资金、养老基金和外来投资者进入房地产投资，建立多重房地产融资体系，不仅将房地产金融的系统风险从单一的银行体系中分离出来，更能有效地避免系统风险在银行体系中聚集，而且解决了养老基金和保险资金运用问题，同时也合理地利用外资，促进房地产金融市场健康发展。
　　4、国家利率政策的调整
　　国家长期的低利率政策是房地产价格持续走高的重要原因。前美联储主席格林斯潘说，一个国家实行长期的低利率政策是会引发许多问题的。而我国较长一段时期的低利率政策，加之利息税的实施，使得“存钱不如买房”的观念成为共识，这也加剧了购房热潮不断升温。随着国家利率政策的调整，利息的升高，对房地产的消费者和投资者都将产生深刻的影响。首先是对房地产的消费者来说，加息的影响远远大于房地产的开发企业，加息实际上是降低了银行对购房者的支持力度，降低了购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。加息还降低了实际的房价收入比，如果收入不变，真实房地产的价格在降低；如果房地产的价格没有降低，那么收入必须增加，只有这样才能支付得起相应的房价。如果收入没有变化的话，那么边际支付能力的人必然排除在外，其结果也是降低了需求。其次对投资者来说，虽然加息的幅度不大，但对投资回报率下降的影响是非常显著的，必将导致投资性需求减少，投资者很可能转向其他行业，或者持币待购，这在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策对房地产的影响比较大，对需求的作用大于对供给的作用，主要是抑制了房地产的需求。但由于经济发展的惯性使然，不可能在短期或者一段时间内明显改变供求关系，因此房地产的价格暂时不会下跌，但增幅会减小，起到缓慢的抑制作用。加息更主要的是对整个经济起到宏观调控的作用，对房地产更重要的作用在于挤出房地产的泡沫。美国的房地产利率在7%～8%，所以我国的加息空间还很大，随着加息力度的逐渐加大，对房地产价格的影响也会逐渐显现出来。
　　5、加强职业道德建设，提高企业道德素质
　　高价的房地产是一个经济现象，也是一个道德法律问题。只有房地产企业与管理者的素质和道德修养得以提高，人们的价值观念转变，才能消除各种导致高房价行为产生的诱因。
　　五、结论
　　房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。然而，自我国实行改革开放政策以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。
　　
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