房价过高的原因及对策分析
来源：岁月联盟
时间：2013-02-14
【关键词】 房价 持续增长 对策
一、引言
随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。
对于房价过高的分析，国内学者进行了多方面的探讨。刘胜、刘旦（2007）从我国土地市场的垄断性分析，认为土地价格上涨的原因在于我国房地产市场中存在垄断因素；张继彤、蓝昊（2007）从供求角度，对我国房地产市场进行了实证分析，认为我国需求较大是房价上涨的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低这种需求，对抑制房价能起到一定的作用。张清勇（2007）分析了地价与房价之间的关系，认为地价在房价中所占比例较高是影响房价的重要因素。周晓东、文启湘（2007）对房价与企业数目以及空间移动成本的关系进行了分析，认为房价与前者呈负相关，与后者呈正相关。另外，刘会洪和伍洁（2007）从制度角度考察了房地产市场，认为房地产市场中存在着高利润，而这与政府行为有密切的关系，政府应该完善房地产市场制度，加大房地产市场信息的公开化。季雪（2010）分析了住房保障与供给不足的制度和政策原因，提出了一些看法。但目前对于房价较高问题的分析，仍然主要集中在房价与地价的关系及房屋的供需问题上。然而，我国房地产市场却存在着一定的垄断性，因此，除了供需问题的考虑，从制度及其他因素进行分析的学者也较多。
二、房价过高的主要原因
购房过热的原因比较复杂，主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。随着城市化进程发展，城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期，而我国住房供应体系尚不完善，住房保障法律缺失；房地产高度市场化，土地“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨，房价屡调屡涨坚定了“中国房价必涨”的心理预期，导致投资投机需求不断膨胀。
1、保障性住房建设与供给严重不足
随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。
2、土地需求的不平衡性
首先是住房供给受土地供给的影响非常大，而土地资源是稀缺的，其供给往往不能随需求的增加而增加，短期内更是如此。住房对土地的这种强烈依赖性，致使住房供给对价格上涨反应不够敏感，住房的供给弹性较小。当住房市场需求增加时，如果厂商得不到土地，住房供给也就不能增加，住房市场往往只能提高房价，而不是通过增加供给来实现供给和需求平衡。其次是住房供给不仅需要土地，而且不同地段的土地存在着较大的差异性，由于土地不能移动，土地差异也就难以消除，结果就会出现这样一种情况，即使是一模一样的房型，如果建在不同地段上，住房产品也存在较大的差异性。经济学理论告诉我们：产品的差异性越大，替代性就越小，市场竞争也就越弱。正是由于住房的差异性非常明显，从而削弱了开发商之间由于替代性引起的竞争，开发商因此也具有了相当程度上的市场控制力，表现出他们具有较大的定价权。住房产品差异形成的垄断，造成开发商具有较大的定价权，而且地段差异越大，住房产品差异也就越大，房价定得也就越高。
3、商品房供应量少
商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。
4、住房供应体系未覆盖庞大的“夹心层”群体
针对城市的部分“夹心层”群体，管理层初步设计了政策性租赁房。作为保障性住房的新品种，政策性租赁房备受社会关注。按照政府主管部门的公开表述，政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间。其关键问题在于：第一，政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的“夹心层”家庭。政策性租赁住房覆盖人群的收入标准，理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后的可支配收入。如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多，政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。当没有足够的房源来满足市场需求时，提高准入门槛不可避免。第二，政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭，现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入“夹心层”供应断层。
5、城市危房改造和规划调整以及城市吸收农村剩余劳动力增加
在计划经济相当长的时间内，一直实行的是先生产后生活的指导思想，造成人们住房欠账过多，房屋简陋品质差，加之风吹日晒年久失修，城市危房和棚户区越来越多。随着城市经济实力的逐渐提升，危房改造也相应提上了议事日程，结果产生了大量的拆迁户，这些拆迁户的重新安置无疑会增加住房市场的需求，推动房价上涨。我国目前经济结构处在由以农业为主转变为以工业为主的过程之中，在这个漫长的转变过程中，一方面城市拥有的现代文明和较高的收入吸引着农民不断流向城市，另一方面农村人多地少的现状导致劳动的边际生产力低下，推动农民离开农村。这两方面一推一拉的作用促使农村剩余劳动力源源不断地流向城市。这些长期生活工作在城市拥有农民身份的人，迟早会融入所居住的城市之中。为了能在城市安家落户，他们无论是租房还是买房，无论是买新房还是买旧房都将对住房市场形成一个惊人的需求。这种农村剩余劳动力流向城市形成的住房需求，对未来房价造成的长期影响特别值得引起我们的关注。
总的来说，近几年房价持续上涨的原因很多，从供求两方面看，既有其住房产品本身特性的原因，也有我国目前特殊国情的原因，正确认识这些原因对我们全面看待目前房价涨升是否合理不无帮助。然而无论房价涨升是否合理，有一点是重要的，那就是面对不断上升的房价，政府要做的工作不是直接去控制房价，而是应该采用经济、法律、行政的手段规范市场行为，维护市场秩序，特别是应该加强住房市场供给的竞争性，以减缓因需求增加引起的房价上升，这一点非常值得研究。
三、房价过高的危害
1、导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展
高价房导致房地产市场过热。房地产是国民经济支柱产业，对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。房地产能否良性发展，不仅关系到与之相关的其他多个行业，还会对整个经济增长产生重大影响。从以往经济数据可知，我国的国民经济增长过度依赖房地产，出现了经济结构失衡的状况，从地方政府层面分析，有太多的国有企业、政府部门介入房地产之中，房地产承担着财政增收、GDP增长、城市改造等重任。地方政府越来越倚重拍卖地皮、推高房价带来的经济繁荣，这肯定是不可持续的。
2、积聚了巨大的银行信贷风险
房地产价格的持续上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求，消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气，社会上就会出现大批的“负资产者”。信用渠道的阻滞和中断，将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。
3、抑制了其他正常消费，社会利润过度集中于房地产领域
消费需求不仅是经济增长的重要动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。在购房过热的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信贷资金购房。为了住房这个基本生存需要，他们不仅要拿出家庭全部积蓄，还透支了未来的几十年。过高的房价需要普通消费者10—20年甚至更长时间才能偿付一套住房的按揭贷款，这也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，消费者支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的消费能力，使社会利润过度集中于房地产领域，阻碍扩大内需，影响国民经济的均衡发展。
4、严重危及民生，并成为社会的不安定因素
房地产的资本属性早在资本主义初期就已经显现，但纵观当今世界，执政者都不敢不顾住房的民生性质而放任住房投机泛滥。在中国历史和传统观念上，“安居乐业”一直被认为是国泰