试论我国房地产业发展现状

　　1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大
　　财政收入是衡量政府财力的重要指标,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量,很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要,弥补市场失灵,以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动,又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源,房地产企业上缴税金近十年持续增加,从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元,房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%,对财政收入的贡献不断加大,在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。
　　2 我国房地产业的发展现状
　　我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。 1 投资方面
　　房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000—2007年的七年间,更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。
　　信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%,资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大,2007年超过7000亿元,为1997年的近8倍,是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

　　2.2 销售方面
　　销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。
　　房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。
　2.3 开发方面
　　开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米,增加了191333万平方米,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。 4 区域发展