试论中小型房地产企业的合作开发

　　（三）中小型房地产企业合作开发存在的问题
　　目前，很多中小房地产开发企业已经认识到合作开发的重要性和必要性，并且去开始实践，但在合作中却经常出现一些必要或不必要的纠纷，出现纠纷的原因很多，其分析
　　1、中小型房地产企业自身问题
　　（1）由于各个中小企业本身开发资质低、自有资金少、负债率高等原因，造成企业信用度不高，使得企业之间缺乏信任，也就失去了合作的基础。
　　（2）一些中小企业对自己所拥有优势资源缺乏客观、理性的评估。不能充分认识和评估自己的优势资源，对自己需要什么样的合作对象缺乏理性分析和清醒的认识。造成企业在选择合作对象时，往往只看对方的资金实力，而不从是否与自身企业能否相容、匹配、互补等综合条件来做决策。
　　（3）中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡薄。房地产开发投入资金巨大，开发周期长，房地产合作开发的两方或多方承担的风险大，一旦出现问题，双方当事人的利益损失就是巨大的，因此严谨、规范、合法的合作开发合同是保障企业利益的重要依据。然而，中小型房地产开发企业从业人员法律观念淡薄，对合作开发合同的认识不够。
　　2、相关的法律法规不健全，行业缺乏有效的监督和管理
　　一个行业的健康发展离不开完善的法律制度的支持和保护，对于房地产合作开发亦如此。不论是采取松散型合作方式，抑或是紧密型合作方式，都需要有健全的法律法规支持与约束。但是当前，在合作开发方面缺乏有效的法律法规监督、约束。
　　此外，由于中小房地产企业的经营、管理能力有限等原因，在房地产合作过程中，中小房地产企业必然需要咨询一些法律、会计等顾问机构，但目前国家对这些机构的规范少，导致这些机构不足够中立。
　　三、对合作开发的一些建议
　　（一）中小型房地产开发企业要认清形势，转变思维，积极推进相互间的合作开发
　　第一，面对国家的宏观调控以及对房地产市场的规范，中小房地产企业要及时转变思维，认真分析自身企业及本行业面临的情况，在清楚把握自身优势和劣势基础上积极推进与其他企业的合作。
　　第二，在选择合作对象，特别是战略合作企业时候，不能仅看对方的实力，更要考虑对方与自身是否相容、匹配、互补。选择合作者需要考虑双方战略目标的一致性、企业优势互补性、企业文化的兼容性、企业合作及资源整合的控制性。
　　第三，签订完备的合作开发合同。房地产合作开发合同内容复杂标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷，而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测，因此，签订合作开发合同一定要谨慎。在合同中，要明确双方的责任，对每一项义务和权益做详细约定，重视违约约定。
　　（二）建立健全法律法规，完善行业监督机制
　　建立健全法律法规，完善行业监督机制，促进中小型房地产企业的健康发展。中小型房地产要想发展，必须有国家政策支持和法律的保障，特别是在合作开发问题上，更需法律的规范与约束。同时，要加强行业内部监督，提高行业自身的自律性。
　　：
　　1、陈珂,贾秀磊.基于多属性综合评价法的房地产企业合作伙伴选择[J].建筑管理现代化,2007(4).
　　2、姚强.房地产企业在合作开发项目中的若干法律问题[J].山西建筑,2008(5).
　　3、王璞,林卫民.房地产管理咨询实务[M].中信出版社,2005.