合肥市区房价变动影响因素分析

提要2006年以来，合肥市区房地产价格总体呈上涨态势。本文结合合肥市区实际情况，对影响房地产变动的主要因素进行分析，进而提出促进房地产市场健康发展的对策建议。
　　关键词：房地产价格；规范市场；政府宏观调控
 
　　房价问题一直是社会关注的热点问题，随着社会的进步和发展，首先要解决人们的基本需求，住是基本需求之一，而住房问题的核心就是房价问题，随着经济的发展，房地产已成为居民的消费和投资热点，同时亦是国民经济的主要支柱产业。
　　一、合肥市房地产价格变动情况
　　近年来，由于我国城市化进程加快，我国大部分地区房价呈上升趋势，合肥也不例外。2006～2009年合肥平均房价从3，302.7元/平方米涨到4，232元/平方米，同比增长28.16%。根据CRIC系统监测，从2006年开始，合肥环线商品房成交均价呈现出不同程度的增长，如图1所示。（图1）就具体数据来看，其成长趋势表现为以下几个特点：
　　（一）各环线商品房成交均价均呈现出大幅上升态势，离市中心越近的成交均价增长越快。一环内2006～2009年商品房成交均价年均增长率为10.71%，一二环为10.67%，二环外为9.97%。
　　（二）环线商品房成交均价的差距正在扩大，离市中心距离越近，差距越大。2006年一环内与一二环商品房成交均价相差677元，2009年两者相差898元；2006年一二环与二环外商品房成交均价相差464元，2009年两者相差673元。
　　（三）离市中心越近的位置，相对价格越高，市中心地段的价值在整个合肥城市环线布局中的优越性初见端倪，但一二环、二环外的价格区间仍然比较集中，没有拉开显著的级差。2006年一二环商品房成交均价是一环内均价的83.13%，2009年是83.06%；2006年二环外商品房成交均价是一环内均价的71.57%，2009年是70.37%。
　　二、合肥房地产价格变动的影响因素
　　（一）合肥城市化进程加快带动房价上涨。2008年中部六省省会中，合肥的均价在4，000元/平方米左右，相对来说发展还是比较平稳的。但近年自合肥大建设以来，因为城市基础设施发生脱胎换骨的变化，城市化进程等加快。高架的建设、滨湖的发展、轻轨的修建、建设区的新面貌等都证实着这个城市在飞速上升中。加上外来人口的不断扩张也增加了房屋上的刚性需求以及城市居民自我提高中的改善型需求。在这样的大环境下，房价必然受其影响。按照合肥城市规划，到2010年城市人口达到300万，城市化率达到62%，目前距离这个目标还有很大的距离。如果能够完成整个规划，合肥现在每年以20万人口增长以及一些流动人口，会给房地产业带来需求量。
　　（二）二手房交易减免税费政策的影响。2008年的金融风暴使全国各产业都受到很大的挫折。进入2008年，日益趋紧的信贷政策使合肥不少房产商都遭遇融资“难题”，在紧缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款，削减了对房地产企业的开发贷款。2009春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策，由于与2008年相比货币政策较为宽松，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房和新房的交易上升。2011年货币政策又转变得有所紧缩，通货膨胀的形势也日益严重，随着用工等各个方面成本的增加，房地产市场也必然面临尴尬的局面，2011年的房地产形势不容乐观，以至于二手房市场不容乐观。
　　（三）供需矛盾造成房价上涨。随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求大大提高，小居换大居，旧房换新房，许多百姓积极的改善自己的住房条件和居住环境，城市新增人口对住房的需求，城市改造拆迁，对一些发达地区的沿海城市来说，房屋的购买者有一部分人是来自其他城市，甚至国外。这些都壮大了新房购买者的队伍。使得供求关系失衡，形成供需矛盾，使得房屋价格不断上涨。
　　（四）开发商之间的竞争，购房者之间的竞争。在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价应该很低，房价应迅速下降，但迄今为止房价并没有形成快速下降的局面，而是形成不断上涨，其原因是房产开发商之间的相互竞争、购房者之间的竞争，都会抬高房价，百姓或主动，当然更多的是被动地接受房价过高的这个情况。