宅基地流转方式研究

　　2.2 天津“以宅基地换房”形式
　　天津实施“以宅基地换房”的具体做法是:按照统一规划,高标准建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城市,以不减少耕地为前提,农民以其宅基地(包括村庄用地),按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅,迁入小城镇居住。最后由区统一组织在原有村庄范围内,对相当于新建农民住房占地面积大小的土地进行复耕,其余的村庄土地面积即为实施“以宅基地换房”节约出的建设用地,一部分整理后进入土地市场拍卖换回为农民建设小城镇所需各项费用,另一部分作为区内经济社会建设的储备用地。中央有关部门对天津市提出的“以宅基地换房”的方式建设小城镇的做法给予充分肯定,并将天津列为全国试点城市。这种模式在重庆九龙坡区、山东德州开发区、江苏“三集中”过程中被广泛使用。
　　上述两种模式体现了“转权让利”和“保全分利”的冲突。两种模式的共同之处在于,都突破了宅基地使用权限制流转的法律框架,激活了宅基地使用权市场。
　　3 流转方式改革
　　综合考虑我国宅基地使用权流转的法律及现实状况,尊重物权立法的考量,借鉴地方试点成功经验,笔者建议在保障宅基地使用权原始取得制度严格限制的情况下,允许宅基地使用权在一定范围内实现流转。具体做法如下:
　　第一,针对宅基地使用权的内部流转与外部流转,限定不同的流转交易价格。当宅基地使用权在该村农民集体内部各成员之间流转时,基于当事人不可再申请新宅基地的条件,这种流转应当没有限制。当宅基地使用权需进行外部流转,即将宅基地使用权流转非本集体外部的成员或集体时,要根据法律限定并相应地调整限定范围,政府应当在审核通过的情况下,在该村民不可再申请额外宅基地的限定下,这种流转是可以被允许的。宅基地使用权流转主体的范围需要循序渐进地放开。
　　第二,针对不同的土地利用性质选择宅基地使用权的更为合适的流转模式。在对宅基地使用权进行流转之前要区分公益性质用地和非公益性质用地,采取不同的流转模式。当宅基地使用基于公益性质而需要使用时,应该走“转权让利”的道路,将宅基地统一收归国家所有,对宅基地实施“统一征用、统一开发、统一出让、统一规划、统一管理”,对原宅基地使用权人、所有权集体及公益建设投资者合理分配利益收益，按照一定的比例让与原宅基地的所有权人、使用权人以及公益建设投资。当宅基地使用基于非公益性利用时,应以市场化作为先导,将宅基地使用权同化为国有土地使用权流转,构建城乡一体化土地使用权交易市场。政府作为其使用权的管理部门,应完善相关法律,制定严格的宅基地入市标准。
　　第三,宅基地使用权的流转,要受到多方面的限制。首先,宅基地使用权不能单独流转,必须同地表建筑物一起流转。原因是房地一体主义是我国在土地与建筑物关系的立法模式上选择的立法体例。其次,宅基地使用权对外流转必须要有限制,一是方式上,限定为转让、出租和集成。二是期限上,合理地限定宅基地使用权期限将能够合理地保护宅基地使用权所有人的利益流转方式和期限的限制。最后,宅基地使用权流转必须符合土地利用总体规划,且流转双方的条件需依法获得认可,并办理登记备案手续。
　　第四,完备统一的法律体系,是宅基地使用权流转的前提。首先,《物权法》从基础上规范并限定了宅基地使用权,宅基地使用权相关的单行法律应以《物权法》为基准进行编制和修改，使相关制度更加符合社会经济发展的需要。其次,在单行法律法规的制定中,争取建立统一的法律标准来限定宅基地使用权取得、流转等,从而避免矛盾和纠纷的产生。法律来源于实践，服务于实践,只有以完备的法律为前提,才能为宅基地使用权流转提供安全的运行环境。
　　4 结 论
　　2010年中央一号文件提出要加快土地管理法的修订,各地的宅基地使用权流转的经验也表现出宅基地使用权变革的需要,在此基础上,如何合法又合理地进行宅基地使用权流转,是需要我们深入思考的。本文以宅基地流转方式为切入点,探讨如何促进宅基地使用权的市场化,从而促进农村市场经济的发展。通过宅基地使用权逐渐放开,促进我国社会主义新农村的建设。虽然宅基地使用权制度的完善还需要一个长期的过程,但笔者相信,众多对此问题感兴趣的学者,必将付出不懈的努力,逐步完善宅基地使用权流转的法律体系及方式。