宅基地流转方式研究

［摘 要］本文从农村宅基地使用权流转的现有主要形式和模式分析宅基地使用权流转现状。由于国家法律和政策的限制,造成了宅基地内部流转障碍以及隐性交易、变相交易等方式的存在。一些地区在实践中推出了一些较为可行的宅基地使用权流转模式。宅基地使用权流转问题的完善需要政策修订来支持,也同样需要合理的流转方式来促进农村市场经济的发展。
　　［关键词］宅基地；宅基地使用权；流转；物权法

　　我国农村土地主要包括农业用地和农村建设用地,其中主要部分是农民的宅基地。宅基地使用权是一项具有中国特色的用益物权,兼具公权和私权属性。但是在计划经济体制和政府行政公权过分干预下,导致了它的公权色彩浓厚,影响了作为一项用益物权的基本私权属性,这与农村市场经济发展极不协调。我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发现。随着社会经济发展和人们观念改变,宅基地使用权的市场化将会逐渐成形,逐步完善宅基地使用权及其农民住宅的流转体系将成为未来土地制度发展的方向。因此,本文针对宅基地流转方式的问题进行探讨。
　　1 我国农村宅基地使用权流转的主要形式
　　由于宅基地使用权具有身份性和福利性,我国现行法律禁止农村宅基地使用权的流转,但实践中存在多种形式的宅基地使用权流转。
　　主要形式有：
　　(1)出让。即让渡宅基地使用权和房屋所有权。根据“地随房走”的规定,由于房屋所有权的转让,宅基地使用权也因此而转移。
　　(2)租赁。农民在依法取得的宅基地上建房后,将多余的房屋在一定期限内出租,个人获得租金收益,承租人将其作为住宅、办公场所、仓库或其他经营服务场所。
　　(3)抵押。它是将宅基地或宅基地上的建筑物以及附属物为债权设定担保,在农户无法偿还债务的情况下,以抵押物款优先受偿债权的形式。
　　(4)赠与。一是通过赠与房屋,使受赠人取得赠与人的房屋所有权和相应的宅基地使用权;二是因某些原因不再建房的赠与人将宅基地使用权赠与亲属或其他农村居民。
　　(5)置换。它是指村民之间以便利生产生活为目的的互换。村民之间互换宅基地在实践中也是存在的。
　　(6)继承。它是户主死亡后,由其继承人继续享有户主名下的房屋和宅基地使用权的转移方式。
　　(7)征收。因开发区建设、基础设施建设、旅游景点及文物古迹的建设与保护等需要征占农民宅基地而将农村部分居民搬迁,原宅基地改作他用,或因城市规划调整,城乡结合部的部分原宅基地被用做城市建设用地的,这些均需征收宅基地转变为国有土地,给村集体和农民以经济补偿。
　　从以上流转的形式中可见,宅基地使用权的流转包括两大类,一种是以交易为目的的出让、变相出让、租赁和抵押等形式的流转,另一种是不以交易为目的的继承、赠与、置换、征收等形式的流转。
　　2 宅基地流转模式的现状研究
　　现实情况表明,农村宅基地使用权自由流转将成为未来土地制度发展的方向,因此,农村宅基地使用权改革必将经过充分的实践与讨论,以极其稳定的方式推进其改变。下面列出已有的两种宅基地流转模式作为研究对象。
　　2.1 温州模式
　　温州模式的主要内容是:城镇规划区以外的农民房屋转让的,如转让双方均属农业户口且户籍同属一个县(市、区),而且受让方在该县(市、区)原有的宅基地已全部由当地村级经济组织收回或转让的,可保留集体所有权性质不变,办理宅基地转让手续;凡在城镇规划区内或者虽在城镇规划区外但不符合上述条件的农村村民进行房屋转让的,其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有,再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。温州模式实际确立了将集体土地转为国有后按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理的做法,这种做法保证了宅基地使用权流转与现行法律政策的契合,为城市郊区的宅基地使用权流转找到了可行之路。但是,值得注意的是,这种大面积的征收政策必须以完备的征收程序、补偿标准为前提,否则农民的利益将处于更加危险的境地。