推进住宅产业化发展的探究

　　从表1 传统住宅与产业化住宅的建安成本比较的情况看，在产业化推广未形成一定规模时，无论哪种结构，新技术集成、高质量住宅的建造成本都不可能低于普通住宅。即使产业化住宅规模达到10万平方米以上时，建安成本增加幅度将下降至25%，但仍高出普通住宅500元/平方米左右。由此可见，推行产业化、降低住宅的建造成本，不是一个住宅区、一家企业就能做得到的，而需要从整个行业加以培育，从整个区域加以推行。
表 2产业化住宅与传统住宅全寿命成本对比分析 [4]
　　 如表2 所示，虽然与传统住宅相比，产业化住宅在管理服务费、建造成本、小区绿化及配套设施费方面处于劣势，但由于采用了节能环保技术，且大幅度提高了管理效率和住宅的性能品质，缩短了建设工期，由此带来了土地开发费、设计费、管理费用、财务费用（利息减少）、使用费、维修费的降低。从全寿命住宅成本（包括住宅的建设成本、使用成本和维护成本）的角度看，产业化住宅的成本劣势将随着产业化规模的扩大、企业管理水平、资金运用效率和人工成本的增加而逐步减弱，其性能/价格优势则越来越显现。
　　由此可见，推进产业化，可加快住宅建造速度。随着时间的推移、规模的扩大，性能/价格优势也将逐渐显现。
　　3 推进我省住宅产业化方面今后的工作思路
　　一是推进住宅产业现代化，任重而道远。在管理上缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制，缺乏行之有效的长期工作机制，各项工作的开展仍然需要边学习边改进边落实。
　　二是“四新”成果推广应用不够普及，住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，缺乏有效的技术集成和整合。
　　三是开发和消费理念制约了住宅产业化的发展。开发企业担心新技术、新产品不够成熟且增加成本。消费者对住宅产业化的理解仅仅停留在字面上，大部分消费者关心的仍然是地段、环境、房型等问题，对产业现代化往往不很在意。整体上看，浙江的市场对住宅整体使用性能并不十分关注，对运用新技术带来的实际好处缺乏具体体会，这种消费心理也导致一些开发企业对使用新技术、新产品
　　缺乏动力。针对这些问题，只有在政策制订上高瞻远瞩、在严格管理与热情服务上齐头共进、在宣传引导上勇于创新，才能使浙江的住宅产业化工作朝着节能、环保、低碳、智能、科技、高品质方向继续发展，力争取得更大的进步。笔者认为要做好以下两方面的工作：
　　3.1 严格市场准入清出制度，
　　提升开发建设水平。进一步完善各项房地产开发管理制度，全面加强市场监督管理。按照“总量控制、动态管理、末位淘汰”原则，严格贯彻落实市政府“预售资金监管”、“强行综合验收”和“抬高预售门槛”的浙江严控文件，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、规模小、实力差、技术力量薄弱的小企业，达到房地产开发市场重新洗牌、净化市场的目的，为提高全省整体建设水平，营造一个良好的发展环境。
　　3.2 加强资质管理，加大资质审查力度，严把资质关。同时尽快出台全省项目建设条件意见书，实行前置管理，在土地出让前提出项目建设意见，设定开发资质等级条件。低等级资质企业无资格参加土地招拍挂。培植出一批资质等级高、技术实力强、规模大、信誉好、经营管理规范的优秀开发企业。
　　4 推进我省住宅产业化的建议
　　4.1 住宅产业化必须以企业为主体推进。政府应旗帜鲜明地鼓励和扶持生产经营一体化的住宅产业集团，以及致力于住宅产业化的虚拟住宅企业。这些住宅产业集团或虚拟住宅企业以生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、构配件制造、施工、销售和物业管理与服务等相关业务为一体，向社会提供综合性服务。它们能够凭借自身资金和技术高度密集的优势，通过大规模生产和社会化营销，在激烈的市场竞争中发展壮大，从而有力地推动我省的住宅产业化进程。
　　4.2 逐步限制和取消毛坯房，用产业化的方式进行住宅室内装修。可以按照先大城市后中小城市，分期分批明令禁止对毛坯房进行竣工验收，同时禁止毛坯房上市交易。鼓励住宅产业集团或虚拟住宅企业以大规模定制等现代生产组织方式，实现住宅室内装修标准化和多样化的统一，以使企业在获取规模效益的同时也能满足消费者个性化的住房需求。
　　4.3 注重解决近年来住宅技术发展中出现的诸多新问题。如部分外墙外保温墙体裂缝甚至局部脱落问题，居住区中水系统合理建设规模的确定和运行成本控制问题等。
　　4.4 在相关技术标准强制性条文中增补完善住宅性能的一些重要内容。如规定住宅设计和窗户选用必须解决安全擦拭外窗玻璃问题，规定高层住宅每单元至少安装一台能够进出担架的电梯，规定住宅设备和室内管线安装必须满足日后维修和更换的方便性等，以解除消费者和物业管理公司的后顾之忧。
　　4.5 以“四节一环保”为目标，推进住宅产业化进程。克服“为工厂化而工厂化”的错误观念，通过不断完善住宅产业链，将节地、节能、节水、节材和环境保护目标与住宅产业化的各个环节紧密衔接，实现节能环保技术与住宅产业化技术的有机结合。
　　4.6 积极推进住宅产业标准化体系建设。目前由于各个企业采用的标准不一，建筑部品与产品的配套问题有待解决，巫需大力推进标准化体系建设。同时，还需要完善住宅产业化绿色认证体系，避免某些企业打着绿色的幌子谋取自身利益。
　　4.7 提高住宅的建设质量标准，严把竣工验收的质量关，变相提高传统住宅的建造成本，使传统住宅和产业化住宅站在同样的成本线上，给产业化住宅提供成本方面的比较优势，同时也迫使建造商和开发商转向产业化住宅的开发和建设。
　　4.8 提升工程参与人员的综合素质。住宅产业化对工程参与人员提出了更高的要求。因此，应采取各种有效措施，如建设学习型组织，开展普及性培训、专业业务培训、岗位培训等，提升工程参与人员的综合素质，以适应住宅产业化发展对人才的需求。
　　
　　参考文献：
　　[1]国家统计局.浙江统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2005-2008.
　　[2]李忠富.住宅产业化论——住宅产业化的经济、技术与管理[M].北京：科学出版社，2003：18.
　　[3]王全良.住宅建设的革命——CSI 住宅[J].住宅产业，2009（7）:28-29.
　　[4]王刚.住宅产业化之经济分析[J].深圳大学学报，2003（1）:12-14.
　　[5]刘敬疆.住宅产业现代化的思考[J].住宅科技，2005（12）:3-7.