推进住宅产业化发展的探究

　【摘要】近年来， 我省（浙江省）高度重视住宅产业化工作，按照国家推进住宅产业化的要求，认真落实省住房城乡建设厅关于加快住宅产业化、发展节能省地型住宅的意见。但我省住宅建设仍明显属于劳动密集型行业，与技术密集型的产业化生产方式相比有很大差距。本文分析了我省推进住宅产业化的必要性，通过推进住宅产业化进程，改变现有住宅生产方式和经营管理方式，可有效化解房地产企业发展瓶颈。笔者结合我省的住宅产为化发展情况，对经后的工作提出一些建议，以加快我省住宅产业化发展、住宅产业化进程，全力打造健康平稳、竞争有序的房地产市场做出了积极探索。
　　【关健词】住宅产业化；发展；必要性；可持续发展；工作思路；建议
　　
　　引言
　　与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，它意味着资金和技术的高度集中，大规模的生产、社会化供应等。由社会化大生产的方式来改造传统的住宅产业，把现在半手工半机械的比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式，以住宅这种最终产品为目标，采用一体化经营的方式使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力，从而减少现场湿作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率，以提高住宅建设的质量和效率，降低能源和资源消耗，实现住宅建设领域的可持续发展。
　　1 推进住宅产业化的必要性
　　1.1 推进住宅产业化符合浙江社会经济发展要求
　　浙江是经济强省，2005 年以来GDP 总量均位列全国第四位，占我国GDP 总量的7%左右，年均GDP 增长超过10%[1]，在我国经济结构中占有较大比重。2008 年的金融危机给以服务业和民营经济为主体的浙江省经济带来了灾难性的影响。2009 年GDP 增长明显减速，浙江经济遇到了后继乏力的危机，亟需新的增长点和产业支撑。随着社会进步和城市化进程，住宅建设和投资已成为国民经济新的增长点和消费热点。近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，2002～2007 年，浙江省房地产完成投资开发额年均增幅超过20%。2008 年，浙江省房地产开发完成投资1999.3 亿元，其中，住宅开发完成投资1419.7 亿元，占房地产开发总量的71%，同比增长8.5%[1]。与此同时，住宅消费也逐年递增。以省会杭州为例，2009年杭州住宅成交量和成交金额持续齐升，显示出房地产交易在经历了短暂的低谷后迅速回升，大量资金流入住宅消费领域。
　　围绕工业化住宅市场，将形成巨大的产业链，在产业链的每一个节点将集结大量的制造商和供应商，企业可根据目标市场定位的不同而各自生产各种不同规格、不同档次、不同材质以及不同智能化程度的产品。企业也可以通过产业链各节点的技术、结构和利益整合集成，形成大型住宅集团。这将创造一个新的领域，形成新的住宅生产力，将会成为一个新的经济增长点，带动相关产业的发展。住宅产业集群主要有四大板块组成，分别为房地产开发业、新型建材制造业、建筑施工业和与住宅产业相关的服务业。图1 为典型产业化住宅集团产业链流程结构示意图。
　　图1住宅集团产业链结构示意图
　　浙江省目前尚未形成综合性大型住宅集团，住宅产业各主体还分别存在于其他相关的行业（如设计行业、建筑施工行业、装饰行业、材料行业及配套物流、服务行业等）。如果加以培育扶持，形成一定数量的集设计、开发、施工、材料物质供应、物业管理为一体的大型住宅集团公司，建设若干个产业化基地以及房地产商和部品供应商集成的产业链，完全可以形成独立的产业主体和产业技术体系，形成相当规模和产值的产业集群，成为新兴的浙江制造乃至浙江创造，成为浙江经济新的增长点和抓手，为浙江社会经济的再次腾飞服务。住宅产业化是促进住宅产业成为新的经济增长点的重要措施，同时住宅产业形成后，住宅建设将变成以工业化、社会化大生产为主的集约型生产和经营方式，各相关行业将形成有机整体，此时对相关行业的带动不仅仅体现在数量上，更多地体现在质量上，将带动住宅质量的大幅度提升和房地产行业的转型升级。
　　1.2 推进住宅产业化可实现省地节能减排，符合“低C”经济目标
　　1.2.1 住宅产业化与住宅寿命
　　据报道，中国目前大量拆除的住宅的平均寿命大约为30 年，而欧洲国家平均的年限在80～90 年，法国102 年[2]，差距巨大。房子的寿命越短，频繁的拆建浪费大量的建筑材料，产生大量的建筑垃圾，造成严重的环境污染。产业化住宅建设，由于采用了集成技术和工厂化、模数化、标准化的建造方式，减少现场作业，确保产品质量，大大延长住宅的寿命。当今世界新型产业化住宅设计通常都引入“S-I（Skeleton Infill）分离的原则”，依据该原则建造的住宅更具耐久性、更新性以及可变性。建造精度高，房屋质量得到根本提高，钢筋混凝土结构主体经过一定的处理，住宅寿命可达100 年以上[3]。工业化住宅采用的预制混凝土构件通过电脑化、机械化生产，水泥的凝结过程不靠人工，通过蒸汽养护和水池养护，极大保证了预制构件的质量，基本杜绝建筑外墙渗水、门窗倾斜等质量隐患，减少维修费用，增加使用寿命。
　　1.2.2 住宅产业化与省地节能减排
　　浙江省人民政府2009 年4 月发布了《资源节约与环境保护行动计划2009 年实施方案》，要求各级政府坚持以科学发展观为统领，按照“创业富民、创新强省”总战略的部署要求，紧紧围绕资源节约、土地节约集约与环境保护年度目标和“十一五”总体目标，以节能降耗“十大工程”、节约集约用地“六大工程”和环境保护“八大工程”为载体，进一步明确目标任务，加强责任考核，完善政策机制，全面推进实施《行动计划》，促进浙江省经济社会又好又快发展、建设节约型和谐社会。节能减排已成为我国“建设资源节约和环境友好型社会，实现速度和结构质量效益相统一”，“建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式”的重要战略。
　　2 推进住宅产业化符合行业可持续发展
　　产业化带来了规模化，带来了住宅建造的效率和效益的提升。住宅部品的集中生产和集中装配，促进了生产的规模化、装配的效益化。传统的现场湿作业灌完需要养护时间，而把生产好的部品直接运到现场进行拼装焊接，在缩短建设工期、节约劳动力成本和提升企业效益等方面有不可比拟的优越性。住宅的成本包括直接成本（主要有土地成本和建安成本等）和间接成本（主要有管理费用、财务费用和销售费用等）。造成产业化住宅建设费用增加的最主要因素是较高的直接成本中的建造成本，包括建安成本和环境配套设施成本。住宅材料结构主要有钢结构、木结构和钢筋混凝土（RC）结构三种形式。目前产业化住宅多采用钢结构（轻钢或重钢）和预制钢筋混凝土两种结构。浙江宝业、杭萧钢构等采用前者，万科则采用后者。
　　表 1 传统住宅与产业化住宅的建安成本比较