试论保利地产财务分析

　　保利地产在近三期的营运资本基本保持了其对于经营所需的资本需求，然而由于在经营活动的净现金流量长年为负数，维持保利地产的现金流人量的一个重要因素是筹资的现金净流量，而主要为短期借款的现金净流量，且在2010年第二、三季度，短期借款的现金流入量增长超过一倍，说明保利地产由于经营周期长，需要大量借人资金持其周转，而在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》这一限制购房首付款比例的政策出台后，保利地产的资金回流速度明显下降，需要进一步对自身投资进行控制，加强现金管理，保证经营的稳定性。
　　4．2存货周转慢增加财务风险
　　保利地产三年的流动比率分别为2．338、2．3148、2．7267，行业平均为1．797，三年速动比率分别为0．5638、0．7429、0．667。行业平均为0．5187，当年存货占流动资产比例75．89％，行业平均为71．14％，存货量为101578000000，存货周转天数为2491．3495。
　　对保利地产短期资产运行相关比率进行分析，流动比率和速动比率及存货占流动资产的比例都高于行业平均水平，可见其流动资产缺乏细致管理，而且由于房地产行业的存货占用资金量大，周转慢，而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平，会严重影响保利地产偿债能力。
　　4．3盈利缺乏竞争性
　　保利地产2010年前三季度的销售毛利率、营业利润率、营业净利率分别为32．4272％、19．5861％、14．398％，都低于房地产行业龙头公司的38．803％、22．3773％、17．0937％。
　　对比保利地产三年来与万科公司的销售毛利率、营业利润率和营业净利率，我们可以发现，将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率远高于万科，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。
　　5财务分析建议
　　5．1对投资者
　　保利地产作为国内地产界前五名的一个国有化企业，虽然在财务风险及销售利润上有一定的缺陷，但其自身具有的强大信息资源与银行信用可以相应降低风险对企业的冲击，而其长远战略的定位是其它国内上市公司所不具备的，作为长期投资项目，其具有很强的增长性，但需要投资者紧密关注公司的财务政策，以防止不必要的损失。
　　5．2对管理者
　　保利地产的经营规模在2010年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，实现差异化战略，需要对营销战略更加重视。要想在公司战略转型的阶段，有更为优秀的表现，需要在关键的营销战略和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。