浅论论我国房地产业的发展--基于可持续发展的视角

   3.房地产企业大量短期行为，对生态资源造成极大破坏。我国房地产业的一个显着特点是开发企业数量多而规模小，企业规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境与节约资源，而且在观念与管理水平上也往往局限于眼前利益。这种经营方式不可避免的导致大量短期行为，从而出现外部不经济现象，具体表现在：开发区的盲目设置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些开发商甚至无视城市规划，违章建设；一些开发商为削减成本，往往采用耗能大、质量低劣的产品，甚至是偷工减料。结果是许多建筑物建成后，有害物质超标，建筑质量、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。
   （二）、政策法规不健全引发的道德风险。
   1.土地批租制度不健全带来的弊端。

   我国的土地归国家和集体所有，开发商和业主仅仅是在一定的时间内享有土地的使用权。由于土地批租制度的不统一，使得房地产企业在取得土地方面几乎谈不上公平。特别是相当多的国有企业在改制转型过程中，存在大量的国有土地处置问题，由于政策规定甚至是经办人的原因，一方面是企业职工的安置和补偿得不到妥善处理，国有资产大量流失，另一方面那些有实力、资质好、讲诚信的房地产企业因为没有拉关系、套近乎上花“足”功夫而失去获得项目开发和土地储备的机会。这种状况严重波及到整个房地产业的可持续发展。同时，我国房地产业相应的法律法规尚不健全，加上复杂、冗长又微妙的行政审批链条，给部分官员提供了寻租的机会。
   2．住房制度改革中的寻租和****现象。
   在我国实行的一系列住房制度改革过程中，像福利分房制度和扶贫解困房的审批、城市房地产开发过程中对原居民以及郊区农民的拆迁、安置和补偿等各种环节，由于制度的不健全，操作不透明，也是产生****的温床。如在公房出售过程中，一些单位和部门的领导利用职务之便谋取私利，采取对人不对事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些与国家法律与政策相悖的土政策。这些现象的存在不仅造成更大程度上的社会不公，同时也使得房地产业乃至整个经济和社会的可持续发展进程受到制约。
   3.房地产企业在进行房地产交易过程中的不规范行为增多。
   因为房地产开发过程中缺乏有效的监督和约束，房地产商为经济效益，往往不顾住户的利益，有的不按城市规划规范，楼群密度过大，使住房的生活空间受到影响；有的面积“缺斤少两”，从中盘剥消费者；有的“粗制滥造”，安全隐患四伏。诸如此类的不规范或欺诈行为，却无人过问，这使得一方面政府部门的行为得不到有效地监督和约束，而另一方面房地产开发商的错误行为也得不到及时的纠正，相应的责任得不到追究。所有这些，都是与可持续发展的理念背道而驰的。
  二、实现我国房地产业可持续发展的相关对策
   (一)建立健全宏观调控体系。
   以科学发展观为指导，充分理解加快城市发展的积极作用，同时将这种积极性和科学性结合起来，正确处理需要和可能、近期和远期、局部（城市）和整体（国家）的关系，从实际出发，减少盲目性，增加自觉性，提高科学性；综合运用各种宏观调控手段和管理措施，简化政府对项目的审批程序，由过去各部门分割管理变为“一条龙”服务，增强服务意识，变政府管理为行业化“自治”和政府监督与法律制度相结合，增加竞争的透明度。加强城市化和城乡一体化规划和管理中的制度性建设，着力将城镇规划的制定与管理纳入法制化轨道；积极发展房地产二级市场，规范住房公积金制度。放宽政策，鼓励各类存量房交易，规范中介行业的发展，实施税收优惠政策，鼓励适度的投资性购房，进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证安全性的前提下，提高资金的使用效率；健全房地产业相关政策和法律，完善信息、预警系统。制定统一的房地产法律体系，为房地产业可持续发展创造制度保障。提高房地产法律中介服务的水平，大力推行听证制度。完善房地产信息系统和预警系统，将影响影响和构成房地产市场的各类要素分类预警。