基准地价更新的宏观与微观问题研究
内容摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据。随着城市社会的、基础设施的不断完善，基准地价必须定期进行调整更新。本文指出基准地价更新应注意宏观与微观问题。宏观问题包括基准地价的平衡以及土地估价数据信息库的建立；微观问题包括基准地价内涵的界定、样点地价数据的检验以及更新成果的分析。
关键词：基准地价 更新 宏观问题 微观问题
基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据。近几年来，土地有偿使用的范围不断扩大，城市经营性土地的收益日趋明显，城市地价水平随着城市社会经济的发展、基础设施建设的不断完善，城市地价的空间分布也在发生变化。为客观反映城市地价的水平及其分布规律，以满足政府调控土地市场的要求，基准地价必须定期进行调整更新。本文指出基准地价更新应注意宏观与微观问题，宏观问题包括基准地价的平衡以及土地估价数据信息库的建立，微观问题包括基准地价内涵的界定、样点地价数据的检验以及更新成果的分析。
基准地价更新的宏观问题
（一）基准地价更新的平衡
在地价管理方面，由国家和省两级国土资源管理部门研究和制定地价管理制度和政策，保证一定区域范围内的地价水平的协调和平衡，并对地价管理工作进行指导和监督。我国在20世纪80年代末期开始进行城镇土地分等定级和基准地价评估试点，对土地这一特殊商品的价格构成及运行规律进行探讨，试图建立城镇土地价格体系，使土地资产价值得以充分体现，以便进一步培育和规范土地市场。随后，城镇土地定级与基准地价评估工作在全国各级城镇中广泛开展起来，全国县级以上城镇土地定级与基准地价评估工作已基本完成。虽然上述土地定级与基准地价评估工作都是在国家制订的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但是由于各城镇基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估的技术水平的差异、资料的准确度及典型性的不同，导致了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地的基准地价水平不协调、不平衡。因此，对一定区域范围内的城镇土地定级及基准地价进行协调和平衡，建立城镇土地等级和基准地价控制体系，将各城镇基准地价纳入统一、协调、可比的地价体系，是加强土地市场管理与土地资产管理的必然要求。
根据基准地价评估的相关理论和《城镇土地估价规程》，在实际工作中基准地价平衡有两种方案可供选择：一是以城镇土地分等成果为控制，协调各城镇地价；二是以土地市场交易样点为控制，协调各城镇地价，并和土地分等成果相互检验。具体步骤如下：收集影响城镇土地质量的、社会、经济等各方面的资料，以及各城镇土地定级和基准地价评估成果和最新的市场交易调查数据；界定统一的城镇基准地价内涵，对各城镇的基准地价进行开发程度、期日等修正，对前次评估基准日之后地价发生较大变化的城镇还要进行基准地价更新；采用多因素综合评判法进行城镇土地等级的初步划分，并采用聚类分析等方法，结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验，对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等级；以城镇土地分等结果为基础，广泛征求专家意见，结合最新的市场调查资料，选择典型城镇作为基准地价控制点，依据城镇土地分等综合分值和控制点基准地价对城镇基准地价进行协调和平衡，并采用多种数理统计分析和空间分析方法对平衡结果进行校验和调整，最终建立区域统一、协调的城镇土地基准地价体系。
（二）建立土地估价数据信息库
一次的基准地价评估，需要花费大量的人力、财力、物力和宝贵的时间调查足够多的样本。比如某市城区基准地价评估组织100多人花费了1个多月的时间进行外业和内业数据资料的调查。根据市场发育的程度，城区基准地价要求每两年更新一次。
另外，根据某省2005年度土地估价报告的抽样调查情况，如果按照估价方法统计，采用成本逼近法评估的占29.13%；采用市场比较法评估的占11.65%；采用基准地价系数修正法评估的占47.57%；采用剩余法评估的占9.22%；采用收益还原法评估的占2.43%。而在欧美发达国家，市场比较法应用较多。国内市场比较法应用不多的原因除了市场发育不够完善外，很有可能是数据资料的收集和因素修正困难。
因此，应充分把握基准地价更新的契机，建立统一、全面、权威的土地信息数据库。在数据库的建设中不能仅仅停留于位置、价格、授予者和受让人、土地利用和结构特征、质量等方面的数据信息，还应包括社会人口流动性的变化、人均收入水平的变化、家庭人口结构变化等与土地市场发展紧密相关的其他有效数据。
基准地价更新的微观问题
（一）基准地价内涵的界定
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。原土地定级与基准地价评估工作都是在国家制订的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但是由于各城镇基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估的技术水平的差异、资料的准确度及典型性的不同，导致了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地的基准地价水平不协调、不平衡。这就制约了区域地价管理制度、政策的制定与实施，影响了土地市场的宏观调控与规范管理。
另外，运用基准地价系数修正法评估宗地价格应根据以下步骤进行：收集有关基准地价的资料，查出估价对象所处地段的基准地价，进行交易日期、土地状况等因素的修正，求出估价对象宗地的价格，其实质是市场比较法的变形应用。市场比较法中的参照物以实实在在的实体存在，土地开发程度、土地景观、面积、形状等特征都是具体的、客观存在的。若不明确界定基准地价所对应的“样本”，则应用起来操作性不强。因此有必要界定基准地价的内涵。
界定方法应遵循以下原则：能满足土地市场管理的需要，在宏观调控地价、征收土地使用税、对土地利用、流动进行导向等方面发挥作用；与土地市场交易宗地一般条件相对应；符合城市规划地块设定的一般原则；总体上与一级土地市场交易宗地条件为基本出发点，根据需要补充界定“楼面地价”内涵。
（二）样点地价数据的检验
根据《城镇土地估价规程》，当前基准地价更新的技术途径主要有：以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为，更新基准地价；以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价；以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。在目前尚不具备完善的地价指数系统的情况下，主要采用前面两种技术途径。不管采用哪一种途径，都是通过建立样点地价与土地级别、土地评价单元分值之间的数学模型进行基准地价的更新。然而样点地价数据的检验并没有引起重视，只是在报告中定性地给出文字说明，而不见检验过程。因此，需要对样点地价数据是否来自于同一个总体分布，是否服从正态分布，以及如何剔除异常样点地价数据进行检验才能进行后续的数理统计以及数学模型的建立，以提高新一轮基准地价更新的质量。
样点地价数据检验方法主要有：秩和检验法、卡方x2检验法、t检验法和均值-方差法。秩和检验法用于检验对同一级别同一土地利用类型采用不同方法处理所得的样点地价是否来自同一个总体分布。卡方x2检验法用于样本的总体分布是否服从正态分布，关系到测算模型的建立及应用什么方法对样本中的异常数据进行剔除。t检验法和均值-方差法用于检验由随机误差引起的异常数据以保证样点数据的可靠性。当样本总体服从正态分布时，t统计量判定并剔除异常数据。当样本总体不服从正态分布时即非正态分布时采用均值一方差法，剔除标准为X±2S，其中x为均值，s为方差 。
（三）基准地价更新结果分析
为充分发挥地价在调控土地市场中的作用，使基准地价能客观地反映出城镇内不同区位以及城镇间真实的差异和地价水平，促进土地市场的均衡，须对基准地价成果进行分析。基准地价成果分析主要包括基准地价的最低水平分析、级差比较分析、水平变化分析、基准地价涨幅与其他指数的比较分析以及城镇间比较分析。
搜集征用集体所有土地补偿安置、新征建设用地征用转用阶段收费标准和现行土地出让金征收标准，运用成本逼近法，测算最末级地基准地价的最低地价控制标准。将最末级地基准地价的最低地价控制标准与基准地价更新结果进行比较分析。各级基准地价的价格水平反映土地级别与地价相关的关系，应该客观反映城市中心到城市边缘的地价等级落差。根据《城镇土地估价规程》中有关规定，选择土地级别与地价的测算模型，分析地价等级之间的差别进行级差比较分析。基准地价水平变化分析包括相同级别内地价水平变化分析、各用地类型地价水平变化分析、城市整体地价水平变化分析。基准地价涨幅与其他指数的比较分析指根据近期地价动态监测结果以及房屋销售价格指数等相关指数的比较分析当期基准地价上涨幅度是否具有合理性。原土地定级与基准地价评估工作都是在国家制订的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的基础上完成的，但是由于各城镇基准地价内涵界定的不一致性、土地定级与基准地价评估的技术水平的差异、资料的准确度及典型性的不同，导致了土地级别和基准地价在不同城镇之间的可比性差，各地的基准地价水平不协调、不平衡。这就制约了区域地价管理制度、政策的制定与实施，影响了土地市场的宏观调控与规范管理。因此对城镇间地价水平的比较分析是非常必要的。
基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，也是基准地价系数修正法应用的重要参数，该方法被国内大多数评估机构所采用。因此，重视基准地价更新的质量，提高其成果应用价值非常重要。本文指出基准地价更新应注意宏观与微观问题。宏观问题包括基准地价的平衡以及土地估价数据信息库的建立；微观问题包括基准地价内涵的界定、样点地价数据的检验以及更新成果的分析,从而使土地价格评估结合其他相关学科的知识，由经验阶段向阶段迈进。
参考：
1.蔡兵备，欧阳安蛟.城市地价评估方法-发展与创新[M].社会科学文献出版社,2002
2.王庆改等.城镇基准地价平衡研究[J].地理科学，2004.21（1）
3.胡伟艳,渠丽萍.土地价格评估体系的整合[J].资源开发与市场，2005.5
4.国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[M].标准出版社,2002
