个人住房贷款资金安全的风险分析及其管理

　　[摘 要] 近年来随着个人住房贷款额度逐年攀升，随之而来也给银行带来了一定的风险。如何解决住房贷款中存在的风险成为近年一个热点问题。本文针对我国个人住房贷款中存在的风险因素进行了分析，并提出了相应的对策与建议。
　　[关键词] 个人住房贷款 风险 管理
　　
　　一、个人住房贷款业务的特性及风险
　　1.个人住房贷款的特性。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买普通住房的贷款，贷款不得用于购买豪华住房。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。个人住房贷款风险具有分散性、多样性、隐蔽性和滞后性等特点。
　　2.个人住房贷款业务的风险。我国的个人住房贷款于1992开始，自1997年以来规模不断扩大。到2005年年底，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％。与此同时，个人住房贷款的风险也日渐突出，特别是个人住房贷款风险往往是在业务大规模发展后的3年～8年里才集中地暴露和显现，具有一定的滞后性，所以个人住房贷款风险控制已成为当前值得关注的重要课题。
　　二、个人住房贷款的风险分析
　　1.银行的流动性风险。由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。随着国内资本市场的逐渐壮大，必然导致国内居民资产从银行存款大量分流，到时银行很可能面临资金流动性问题。特别是一旦房地产市场崩盘，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本，这些抵押贷款将会迅速转变为不良贷款。
　　2.开发商的风险。个人住房贷款的抵押物大多是开发商开发的房产，在未正式过户到购房者名下并办理抵押登记手续之前，开发商一般都需要承担阶段性保证责任，有时银行还会要求开发商承担回购责任，因此，开发商将给银行带来经营风险、虚假贷款风险、信用风险、营销风险、超值抵押风险。
　　3.个人住房贷款的操作风险。银行对贷款的调查不深人细致，只求数量扩展，不求质量提高。从制度或管理上放宽贷款要求而造成的违规操作。另一方面，银行对借款人的资信情况难以做准确的评价。贷后贷款档案管理不健全不规范。因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失，使收贷无据可依。银行监控催收不力，造成借款人赖账或拖欠不还。根本无法及时了解贷款客户及家庭变化的情况。
　　4.个人住房贷款的信用风险。个人住房贷款单笔金额相对较小,受信的消费者分散,加之人口因素具有较强的易变性,因而在个人房贷的授信与受信中存在着严重的信息不对称,可能导致信贷的逆向选择效应和道德风险。
　　5.住房贷款的利率风险。房地产消费信贷的利率风险是指在贷款期限内，因市场利率的变化而使消费信贷的提供者从消费信贷中所得到的利息收入受到影响，导致利润下降的可能性。我国对个人住房贷款实行浮动利率制度，商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年调整利率的计息方式，住房贷款一般期限较长，借款人的利息支出始终处于不确定状态。在这种制度下,当利率上升时，借款人只有通过提前还贷的办法，来减少损失，规避风险。
　　三、个人住房贷款风险的控制对策
　　1.开展住房抵押贷款证券化。中国个人住宅融资的渠道以商业银行中长期贷款为主，而商业银行的资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的问题。开展个人住房抵押贷款证券化，可以调节商业银行短存长贷的结构匹配，缓解商业银行流动性压力，增强商业银行整体抗风险能力。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险可以通过证券市场得到转移。
　　2.加强对开发商的审查和监管。首先加强开发商的贷款申请审查,主要包括资信审查和开发项目的审查。其次强化开发商的担保责任。从市场经济的发展来看,银行贷款的安全性越来越差,为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。
　　3.提高从业人员的素养与业务水平。经办人员严把贷前审查关。要对借款人的个人信息进行认真核对及审查、核实借款人的收入证明，使收入证明体现借款人的真实收入状况。强化对个人住房贷款业务档案的管理。由专人负责保管个人住房贷款业务档案，逐步建立、完善借款人的违约档案，实现电脑和文件资料(原件)的双重管理。
　　4.建立社会信用体系。建立有效的个人信用档案体系是银行控制消费信贷风险的前提保证。可以银行内部的信用卡个人信息资料为基础，将其他各专业部门保存的个人客户信息资料集中起来，建立全行性个人客户信用数据库,鼓励个人信用信息在机构之间的共享；另外，应建立一个公正、权威、独立的资信评级机构。该机构可由央行牵头建立并进行业务指导,联合各金融机构、政法部门、企事业单位等,搜集整理个人收入、信用、犯罪等记录，评估个人信用等级,为发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况。
　　5.加大对个人住房贷款利率风险的控制。在借款人提前还贷的情况下，必然造成银行预期利息收益的降低。当银行提高贷款利率时，会加重借款人的利息负担，甚至会因此导致借款人的违约风险。大力衍生金融工具，例如利率期货、期权和互换等金融衍生品，可以把风险控制在一定的范围内。
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　　[1]高 军:个人住房贷款风险控制的思考[J].房地产信息,2005年9月
　　[2]王健康 罗来军:居民个人住房贷款风险分析及对策[J].特区.2006年12期