小户型住宅的供求分析
【摘要】近年来，在大中城市出现小户型住宅供不应求的现象，文章试图从需求与供给两个角度分析出现这一现象的深层次原因。
【关键词】小户型住宅；需求；供给
小户型住宅，一般指的是能够满足三口之家最基本居住需要的房子，一般指总面积在70平方米以下，住宅设计大多为一室一厅一卫或两室一卫的住宅。小户型住宅自2002年起在北京、上海等地“走红”以后，迅速红遍全国各大中城市，成为楼市的一个亮点。
小户型住宅之所以能热销，源于其自身的一些特点：地段多处市中心繁华地段；面积偏小（25～70平方米）；总价偏低；功能齐全；配套设施及物业管理周到完备；容易出租。本文试图从需求与供给两个角度分析小户型热销的原因。
一、小户型住宅的需求分析
近年来，随着我国市场的迅速，房地产呈现高速发展的势头。在大城市房地产市场上，随着普通百姓加入购房大军，相当一部分购房者因经济实力有限，因此形成了对经济实惠的小户型住宅的巨大需求。自2002年以来，在北京上海等大城市，小户型住宅出现了供不应求的现象，单价一再提升。比如，2005年南京河西项目“韵动汇”的小高层小户型住宅项目出现早早被抢购一空的销售记录，销售均价在5500元每平方米左右。
小户型之所以能热销，是因为在房地产市场上一直存在一批特定的小户型住宅需求者，具体来说有以下几种：初涉职场的年轻人、中低收入阶层、异地置业者、离退休的老人、投资需求者等等。初涉职场的年轻人、中低收入者限于经济能力，承担不起大户型较高的总价，因而购买经济实惠又能满足居住生活各方面需要的小户型住宅；异地置业者由于工作关系暂时居住异乡，作为权宜之计，选择购买小户型住宅，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报；离退休的老人则因为现在的家庭小型化，子女婚后大多与父母分住，因而父母也没有必要住大户型的房子；投资型需求者则是因为当前没有其他合理的投资渠道，银行利率太低，甚至不能弥补通货膨胀损失，股票市场风险大，甚至在今年以前股票市场连续五年下跌，而房地产市场近年来价格不断上涨，未来几年来看房价还会上涨，这是因为的房价上涨是有背后巨大的需求支撑的，暂时不会有房产泡沫的破灭，这样由于小户型住宅有相对较高的投资回报，因而受到投资者的青睐。
从长远来看，我国小户型住宅市场潜力巨大。中国城市人口每年增加1％左右，大约是1800～2000万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米，需要增加4.4亿平方米住宅。此外每年大约有950万对新人结婚，这也构成了巨大的房地产市场需求，而大多的年轻夫妇如果不依靠父母资助的话，由于他们工作时间不长，购买力有限，倾向于购买经济实惠的小户型住宅。此外，到2020年，中国的城市化水平将达到55%～60%，城镇人口将要增加到8～8.5亿，将有2.6亿农民从迁入城市。住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。而这部分从农村迁入城市的新市民，由于城乡长期的制度歧视以及机会的不平等等原因造成的农村居民的相对贫困，使得这部分新市民的住房购买力有限，大多可能选择租住小户型住宅或选择购买小户型住宅，因此也会构成小户型住宅的巨大需求。
此外，随着国家户籍制度放开及城乡居民间流动限制的逐步减少，以及人口城市化速度的加快，尤其是入城务工的年轻人越来越多，大中专毕业生的增加，而大中城市由于存在巨大的聚集效应而往往比小城市具有更大的吸引力，这样将会有更多的潜在的新市民会构成对小户型住宅的巨大需求。
需要指出的是，房地产市场跟一般的商品市场有所不同。房地产市场具有很大的地域性，房地产和一般的商品市场上的商品不同，房地产不具有流动性，不能通过流动来拉平各个地区的房价。一般情况是：由于大中城市是经济文化中心，人口密集程度大，因此房价相对较高，小城市则由于人口密度小而相对价格较低。因此，小户型住宅由于自身的特点，在全国各个城市的受欢迎程度也不同。一般是：
小城市由于总体房价不高，居民有能力购买更大更舒适的大中户型的住宅，因此小户型住宅的需求相对较小；相反，在大中城市，由于房价很高，比如上海，房价在1万元以上，这样大中户型的总房价大多都在100万元以上，对于生活在上海等大城市的普通老百姓家庭来说，小户型住宅因总价低一点，而更受到欢迎。
二、小户型住宅的供给分析
尽管小户型住宅的销售情况很好，也有很多加大了小户型住宅的开发，但是开发商还是未将小户型住宅作为主力。其实，早在2002年以前，在房地产市场当中，小户型住宅也一直都有，但不是主推户型，只是楼盘中几款为数不多的调配户型。近年来情况已经有很大改观，出现了一些专门开发小户型住宅的专业型开发商，比如南京的居易置业有限公司。
从市场的反应看，小户型住宅的供给情况相对于需求而言，是不足的，表现在小户型住宅的每平米售价的持续走高，以及以小户型为主力推出的楼盘数量相对较少。以2006年上海官方网站“网上房地产”的统计数据为例，6月份成交楼盘中，100平方米以下的户型成交量5863套，占成交总套数的42%，占成交总面积仅仅28.6%。造成这种现象的原因之一就是在上海的房地产市场上，可供选择的小户型住宅总量不够，导致成交量所占比例较小。
造成小户型住宅供给不足的原因很多，大致可以归纳如下：
2．小户型住宅的开发成本高。比如，地价高、小户型住宅墙多、管线多等等。在以性价比为竞争核心的市场背景下，选择一个建造成本高的产品，无疑也是对自己竞争力的弱化。
3. 大户型住宅高额利润的驱使。房地产业是一个高利润、高风险的行业，其资金投入巨大，投资回收期长。因此，追求高额利润是开发商的首选目标。由于消费者的实力差别较大，高档豪宅比小户型住宅的利润一般要高出几倍甚至十几倍。在近几年，一些开发商（特别是一些较有名的大）相互攀比，过分地追求品牌效应，诱使经营者紧紧盯在高档住宅上。甚至有的开发商钻政府在土地、等方面调控不严的空子，出现高档房“圈地”的现象。这是小户型住宅开发不足的主要原因。
4. 国家政策未能彻底落实。国家为了解决中低收入家庭的买房问题，几年来，陆续在土地、贷款、税收等方面，出台了一系列优惠政策。但在一些地区没有得到全面落实，影响了开发商的积极性和广大消费者的购买力，限制了需求空间。
三、小户型住宅的市场预测
笔者认为，功能齐全的、完整的小户型住宅应该成为今后大中城市住宅市场的主流产品。我国人多地少，特别是城市人口密度高。13亿人口，并且要实现化，工业化意味着城市人口占人口比例应该占绝大部分。这就意味着我国城市房地产住宅的面积不宜过大，产品应该细分，为各个阶层的居民提供相对应的房地产住宅。
当前，人民币存在着强烈的升值预期，大量的热钱流入，表现在中国的外汇储备总量已经突破10万亿美元，而热钱如果不加以引导的话，绝大部分将流入房地产行业以及现在处在中级上涨行情的股票市场当中。这部分需求有拉升房价的作用。根据资产定价理论，股票和房地产往往随着价格的上涨，需求反而上升，看涨不看跌，二者往往有着互相加强的作用，经济泡沫就是在这样的反复加强的螺旋式上升当中形成的。
房地产产业是国民经济的重要产业，对房地产行业的管制也在最近几年成为宏观调控的重点。主要原因是近年来我国房地产住宅价格上涨过快，里面存在泡沫的成分，严重影响到国民经济的持续。从国家调控的目的来看，无非是为了让房地产处于正常合理的范围内，也就是价格上涨不要过快。一旦形成泡沫经济，房价持续上涨成为预期，将会导致全民炒房，这对一个国家的经济损害是巨大的。由于当前的市场利率没有放开，利率偏低，银行存贷差高达10亿元人民币，大量的剩余资金无处可去，而我国现在仍存在资本项目的管制，使得资金只能流入房地产市场和股票市场。同时，利率的市场化改革落后使得利率偏低，无形当中鼓励了企业借款，而国家现在严格控制实体经济投资，使得企业的流动资金又流入了房地产行业和股票市场。
以上情况都表明，未来几年内，房地产市场存在着巨大的需求，其中虽然有泡沫的成分。但广大人民的居住需求是巨大的，笔者认为，未来几年内，小户型住宅有巨大的市场前景。
四、政策建议
第一，经济适用房政策的制定要进行深入的调查研究。一个城市小户型住宅的需求大小，本市消费者的经济承受能力的大小，这是政府在制定政策之前必须加以考虑的，究竟是否大量兴建小户型经济适用房，作为一项造福百姓的工程，应当更多地考虑消费者的需求，在政策出台前应当多了解社会各界的意见和建议，听证会就是一种较好的方式，如此制定的政策才能更符合实际的需求情况。此外，对经济适用房实行出租制。目前的经济适用房还存在着缺陷，致使经济适用房出现了购买对象失控及户型面积过大的问题。笔者认为，应该废除经济适用房的准购制，改为准租制，减少寻租和腐败行为，经济适用房只能廉价租给经济暂时处于贫困的人民。
第二，加强宏观调控，严格控制房地产市场的投机行为，防止房地产市场泡沫的进一步扩大。尽管短期内房地产泡沫能带来经济的繁荣，但是一旦泡沫破灭，给经济带来创伤将非常大。要对土地供应、融资等方面实行更加严格的控制。尤其要进一步提高住宅用地的利用效率，防止“圈地”现象的发生。从各方面鼓励小户型住宅建设，不断完善房地产开发信息体系。督导国家对经济适用住房的优惠政策贯彻落实。
第三，把好质量关。小户型住宅绝不能只有四壁一顶，不能搞昔日的解困型简易住房，各监理单位要严把质量关。在设计上要满足各项居住功能，如水、电、气、暖、通讯、视听、采光、通风等要严格按照国家规范执行。还要在住宅小区的绿化、环境、物业管理等方面达到高等级住宅小区标准。对少量的小户型豪宅，还要特别考虑到业主的精神需要，注意能够体现业主“身份”的概念。有条件的地方可单独开辟花园式小户型住宅。
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[1]刘文．浅论小户型住宅的需求与开发[J]．河北工程技术职业学院学报，2004，（3）．
[2]宫小慧．从梯度消费看中小户型住房的需求[J]．企业技术开发，2005，（10）．
[3]史崎．中小户型住宅在南京房地产市场的发展前景探讨[J]．建筑理论研究与设计，2004，（1）．
