投资性房地产公允价值计量的可行性分析

【摘要】 财政部2006年颁布的《准则第3号——投资性房地产》，首次将投资用房地产从固定资产、无形资产中分离出来单独列示，为与国际会计准则趋同。采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值,给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场。但在推行当中还存在一些问题和难点，这就有待加快建立与完善我国的资本市场、生产资料市场、产权交易市场以及成熟的专业评估市场,来为公允价值的运用奠定基础。
　　【关键词】 公允价值计量；投资性房地产；多因素
　　
　　我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，市场的不断成熟完善加之最新会计准则公允价值计量方法的引入令一些地区的房地产价格可以更加可靠地计量。由于房地产的现时价值经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间，这就使得投资用的房地产与一般固定资产、无形资产具有很大差异。如果企业仍将具有投资性质的房地产依据成本入账，期末以扣除折旧、摊销及资产减值准备后的金额作为账面价值，那么就无法在表内体现投资性房地产的增值部分，这样不能与房地产市场价格发展趋同。公允价值计量方法的应用将对企业利润、净资产以及房地产税收制度等方面产生不同程度影响，同时也实现了与国际会计准则的做法接轨。本文将从多因素角度对公允价值计量在投资性房地产中的可行性进行研究分析。
　　
　　一、公允价值计量方法提出的背景
　　
　　（一）投资性房地产的提出
　　投资性房地产是一种为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。财政部2006年颁布的最新会计准则首次将投资性房地产从固定资产、无形资产中分离出来，并单独核算和反映，其目的是与自用房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产的后续计量，有成本计量和公允价值计量两种模式。根据规定，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。因此，当企业存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式计量。
　　（二）房价的大幅波动影响
　　近年来，随着我国的高速发展以及化和城市化进程的加快，全社会固定资产投资和房地产投资规模总量不断扩大，加之土地开发成本上升、市场需求扩大、房地产的支撑等多种因素的影响，我国房地产的价格出现了普遍上升和波动的局面（见图1）。
　　
　　如果企业的不动产价值仍然只能按原账面价值来反映，会计报表揭示的信息是以不变的历史成本计量的结果，也就不具有相关性和可比性，大大降低了会计信息的质量。
　　（三）成本计量模式的局限性
　　投资性房地产成本计量模式下的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目，这与以前的“固定资产”、“无形资产”的计量仍然没有太大差别，反应不出新会计准则改革的目的。同时，随着市场经济的不断发展，企业经营业务模式不断趋向于多样化，企业对公允价值的内在需求日益增长，实际上有些企业早已经在会计处理中变相地引入公允价值这一概念。在20世纪90年代，某上市公司因股价操纵而震惊全国，该公司的股价不断上涨，原因是该公司对其将要投资用的土地和建筑物等不动产进行了重估，并按评估值进行了调账，相应调增了资本公积，然后再将该部分资本公积按1：1的比例转增股本，即每10股送10股。虽然当时该公司受到了证监会的严厉处罚，但也反映了早期的企业对引入公允价值的强烈愿望。
　　
　　二、公允价值计量模式在我国推行的有利因素
　　
　　（一）公允价值反映出投资性房地产随时间变化的真实价值
　　公允价值是客观且动态的计量属性体系，具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性，与历史成本价值的静态计量相比，更具动态性。投资性房地产不同于其他资产，有一定的特殊性，公允价值的使用使得企业信息更为透明，有利于公司和其他相关利益者在资本市场获得正确的定价以为投资和再投资打好基础。新会计准则的会计报表中将单列“投资性房产”科目，对于房地产企业的资产进行专门计量，在公允价值模式下不计提折旧或减值准备， 而应当以资产负债表日的公允价值计量，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，作相反分录，从产出的角度强调现在和未来的价值量，从而使企业的利润与净资产价值更加准确地得到计量与披露。
　　（二）提高了企业融资能力
　　在当前的市场下，部分大中型城市房地产存在资本的增值，公允价值的引入将在相当大的程度上提升企业投资性房地产的账面价值，溢价将在账面中充分体现。以陆家嘴为首的一些投资性房地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价巨额利润将在账面浮现，这将大幅提升企业价值，银行等金融机构和企业的借贷交易也会随之增多，有助于企业提升融资能力，并在一定程度上缓解企业资金链紧张的局面。在当前有利的市场环境下，这种新的会计模式会给房地产企业带来重要发展机遇。
　　（三）更具有相关性和可靠性
　　历史成本计量属性是在币值不变这一潜在假设前提下而提出的。但在我国上世纪80年代初至90年代中期，以及2007、2008年以来我国物价动荡不定的大环境中，这种计量的缺陷凸显出来。而相对于历史成本信息，公允价值信息更多地反映了市场对企业资产或整体价值的评价，可以与“资产负债表”、“利润表”较好地吻合，更具有相关性和可靠性。因此，新准则中公允价值计量的实施对会计核算的传统思维是一次全面挑战。
　　（四）避免一些房地产企业操纵利润
　　以前，历史成本原则对于遏制企业恶意操纵利润，提高企业盈利质量的确起到了一定的作用，但却已不能适应当今的市场环境。资产计量从历史成本价值转为公允价值时，净利润的波动会加大，特别是拥有较多投资性房产的企业，资产总额和净资产都将大幅上升。为避免一些房地产企业利用新准则操纵利润，新准则明确规定：将自用房地产或存货由历史成本计量转换为公允价值计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额，直接计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益，不能确认为变更当时的收益，这样避免了因计量模式的变换来控制利润的浮动。
　　（五）与国际会计准则的趋同
　　国际会计准则规定，在计量企业投资性房地产时要利用公允价值计量。由于国外很多国家已经有比较完善的资本市场、生产资料市场、产权交易市场以及成熟的专业评估市场和技术，为公允价值模式计量的使用奠定了很有利的基础。我国新会计准则引入的公允价值计量方法虽然不完全具备成熟的市场环境，但将会促进我国不断加快完善各类市场的建立和专业评估能力的加强，这一点将有利于国内会计准则与国际会计准则的接轨，并且这种趋同将更加方便以后投资者对比国内、国外企业资产的价值做出分析决策，更加有利于我国企业的国际化发展。
　　
　　三、公允价值计量模式推行过程中的难题
　　
　　（一）公允价值可能存在不确定性、高成本和差异性
　　中国现阶段的市场不完善、公允价值不易取得、变化幅度大可能会给会计工作带来不便，并且原有历史成本计量仍存在可行性，给推广新方法带来不便。由于房地产的价格变化迅速，若要做到及时准确地反映资产的价值，势必会经常性进行评估，使得投资性房地产公允价值评估成本增加，直接影响企业损益。另外，公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式、不同机构的鉴定可能有不同的结果和误差，对于投资性房地产公允价值的变动差额，新准则要求计入当期损益，这项规定在我国一些地区公允价值不够公允的情况下，仍然可能为企业进行利润操纵提供良好的机会。
        
　　（二）影响股价的评估
　　公允价值波动计入当年损益，公司的利润将会巨幅波动，股价将有巨大波动。即便公允价值仅出现5%左右的小幅波动，意味着损益可能出现成倍的变化。每股收益的极不稳定，使投资性地产股的估值标准面临挑战，以前一贯采用的PE市盈率估值法的价值大大降低，使分析预测面临较大难题。所以，我们必须寻找更加有效可行的估值方法与之配合。
　　（三）可能会增加的税收负担
　　很多企业并没有采用公允价值计量方法，主要原因是不少企业认为按这种方法入账，会大幅提高企业的当期税收负担。从税法遵从收付实现制的角度来分析，所得税税负发生的可能性较小，但由于不再对投资性房地产计提折旧和摊销，还是会相应减少费用摊销，增加企业的所得税。目前，房产税有两种征收标准：一是按租金收入的12%征收；另一种按投资性房地产原值的80%征收1.2%的房产税。那么新准则执行后，对于适用第二种征收标准的房地产来说，按原账面价值征收，则对房产税没有影响，但若相应改变按公允价值作为征收依据，影响程度将会大幅上升。那么，对于房地产企业来说，为了避免增加成本，在方法的选择上也会谨慎，也会对推广有一定影响。
　　
　　四、公允价值计量推行的前景
　　
　　（一）在大中型城市推广
　　新准则规定，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当满足：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。对于大部分的大中型城市而言，各类市场已日趋完善。大中型城市由于存在许多性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物和比较成熟的评估机构，使得同一城区、同一位置区域并且可使用状况相近的土地也可以得到相应评估机构的计量。国家统计局统计数字表明，2007年70个大中城市房地产销售价格上涨7.6%，新建商品住宅价格上涨8.2%，二手住宅价格上涨7.4%；房产租赁价格上涨2.6%。由此可见，大中型城市存在活跃的房地产交易市场和价格披露机制，是推广的首选对象。目前，全国70个大中型城市的房地产价格可以分别得到可靠计量，下图为选取的35个城市2008年1月以来房地产价格指数的同比变化（见图2）。
　　（二）在上市公司中大力推行
　　上市公司的各项会计信息需要公允地披露，以供各利益相关者的使用，利用公允价值计量最能准确反映企业资产情况，并且有利于投资者对上市公司中同行业的投资性房地产进行比较分析。投资性房地产账面价值与公允价值的差异可能给公司带来巨大的收益和损失，可利用重估净资产法（RNAV）与市盈率估值（PE）相结合的方法进行估价，避免了每股收益变化过来带来的评估不准确的弊端。
　　（三）政府所做的努力
　　一方面，国家为了鼓励推广公允价值计量的使用，在2007年发布了《关于执行企业会计准则需要协调的有关所得税处理问题》(征求意见稿)，暂定投资性房地产应以公允价值计量导致的收益不计入应纳税所得，这样免除了一些可行此法企业的后顾之忧。其实，房地产价值增值在使用公允价值计量的起初变化幅度最大，鉴于房地产市场的不断成熟完善、价格浮动的日趋平缓，使得以后各期变化会相对减弱。另一方面，政府也应下大力量培育更多更专业的评估机构，统一测量口径，与日趋完善的市场环境相协调，使投资性房地产的价格更加公允有效地反映企业的资产价值情况。
　　（四）结论
　　通过上述分析，投资性房地产以公允价值后续计量具有客观需要和实施的必要性，在政府的政策指导下，在我国大中城市及上市公司中的推行是可行性的。
　　
　　【主要参考】
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