我国房地产市场宏观调控的效果分析

　　摘要：近年来，我国房地产业进入快速的轨道，房价不断高涨。本文对政府调控房地产市场的主要政策进行回顾，探讨调控政策失效的原因，提出增强调控政策有效性的措施。
　　关键词：房地产；调控政策；有效性；住房供应；住房需求
　　
　　2003年以来，我国房地产业进入快速发展的轨道，房价一路飙升。目前，许多城市的房价已较2003年初上涨几倍。高涨的房价导致许多人望楼兴叹，房价已成为社会关注的热点问题。近几年，我国对房地产市场进行多次宏观调控，但其效果却不尽如人意，房价也是只升不降。因此，需要对政府宏观调控措施的有效性进行分析，以利于进一步明确宏观调控的方向。
　　
　　一、我国房地产市场宏观调控政策的回顾
　　
　　目前，住房价格的日益高涨，已成为严重影响百姓生活的民生问题。我国政府对房地产市场的宏观调控自2003年便已拉开序幕。2003年，央行121号文件拉响宏观调控警报。央行文件规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠房贷利率规定。2004年，“8.31大限”提高拿地“门槛”。原国土资源部和监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，业界称之为“8.3l大限”。8月31日以后，政府紧缩地根，出让土地的方式由协议变成“招拍挂”，大大提高了开发商的拿地“门槛”，但也进一步导致地价飞涨。2005年，房贷优惠政策取消，“国八条”出台。央行宣布取消住房贷款优惠利率，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20％提高到30％。国务院出台八点意见稳定房价(即《国八条》)，要求大力调整住房供应结构和用地供应结构，严格控制被动性住房需求和正确引导居民合理消费需求。2006年，房贷利率再次上调，“国六条”出台。央行全面上调各档次贷款利率。国务院出台六项措施(即“国六条”)，重点放在调整住房供给结构，减缓被动性住房需求及进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。此外，原建设部还颁布“外资限炒令”，限制外资投机国内房产。2007年，紧缩，“国24号文”出台。2007年，加息、提高存款准备金率和严格限制第二套房贷条件等金融紧缩政策出台。行业规范和限制外资也得到进一步的细化和补充。国务院出台24号文件，建立及完善住房保障体系成为2007年政府对房地产市场进行宏观调控的重心。此外，国土资源部、财政部和人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用。2008年，整顿闲置土地成为调控的重点。2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求各地优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，严厉整顿闲置土地和优化住宅用地结构。这预示着整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏。
　　上述政策大致是从以下方面进行宏观调控：第一，土地供应政策。如，对土地使用权的出让实行“招拍挂”，明确限价房和适用房的土地供应政策。第二，税收政策。如，对一手房交易征收契税，对二手房交易征收营业税、个人所得税和土地增值税，并对普通住宅和非普通住宅进一步界定适用不同税率。第三，信贷政策。如，提高个人购房贷款的首付比例和住房贷款的利率，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例由20％提高到35％以上。第四，住房供应结构政策。如，增加小户型的建设，提出90平方米、双70％的标准及增加廉租房、限价房和经济适用房的投入。第五，限制外资进入政策。如，颁布“外资限炒令”，加强对外商投资房地产开发经营和境外机构及个人购房的管理。第六，价格政策。如，对部分地块的经济适用房和限价房实行限价。
　　
　　二、我国房地产市场宏观调控失效的原因
　　
　　近几年，我国对房地产业的调控可谓是多管齐发、众策兼施。但这些调控政策是否达到预期的目标?高升的房价是否被抑制?显然，答案是否定的。因为当前房价依然严重偏离人们的实际购买力。以北京为例，2007年房价收入比为21.9，而国际平均水平为3—5。尤其在我国社会保障体制不完善的情况下，我国居民承受的房屋支出负担已非常严重。我国房地产市场调控政策失效的主要原因在于调控政策本身方向性的错误。对房价的调控措施可分为两大类，一是减少购房需求，二是扩大住房供应。鉴于自住性购房需求是合理并刚性的，它不应被抑制；投资性购房需求对住房租赁市场的发展具有一定积极作用，在特定时期可适度控制，但不应过度抑制；投机性购房需求则对房价的炒作起推波助澜的作用，不利于房地产市场的健康发展，因此，应大力抑制。在住房供应方面，由于住房有一手房和二手房之分。因此，扩大住房供应理应双管齐下，同时增加对一手房和二手房的供应。所以，为抑制房价，我国对房地产市场进行调控的正确做法应是以扩大住房供应为主，大力抑制投机性购房需求为辅。房地产市场调控政策的方向性错误主要表现在以下几方面：
　　(一)土地供应收紧的初衷是抑制过热的房地产投资，但结果却是减少了住房的供应，加剧了住房的供需失衡。
　　(二)二手房交易过程中营业税、个人所得税和土地增值税“三税齐征”的初衷是抑制投机性购房需求，但由于我国存在大量刚性的自住性购房需求，在住房供需矛盾尖锐的情况下，这些税负最终还是由卖房人转嫁到购房人身上，从而进一步加剧了房价上涨。
　　(三)央行近年来连续加息目的之一是抑制投机性的购房需求，但对资金实力雄厚的投机者而言，与买卖差价所带来的丰厚利润相比，加息根本不足以抑制他们投机房产的热情。对于自住性购房需求的购房者而言，由于房子是必需生活消费品，利息再高也不得不买房。因此，加息不仅没抑制投机性购房需求，却进一步加重自住性购房需求者的资金负担。
　　(四)现行的土地市场竞价机制与我国土地市场的垄断结构不相匹配。土地市场引入竞价机制的初衷是为提高土地资源的利用效率和消除寻租问题，但竞价拍卖机制适用于竞争性市场，而垄断性市场则需要价格管制。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的土地形成高价，并不断地把地价推向新高。
　　总之，对房地产市场的调控政策失效进一步加剧了原本就很突出的住房供需矛盾，是促成房价迅速飙升的重要原因。当然，除此以外，某些合理的调控政策在实施中被地方各部门、各机构及开发商扭曲执行，房地产市场不规范，炒作之风盛行，行贿受贿大行其道等行为也是导致房价进一步上涨的因素。 　　三、增强我国房地产市场调控政策有效性的措施
　　
　　当前，要增强我国房地产市场调控政策的有效性，应采取以下措施：
　　
　　(一)增加住房供应。
　　1.增加住房用地供应。我国紧缩住房土地供应是导致近几年房价高涨的一大因素。我国多数城市将新增建设用地中的3／4用于，压缩了住房用地的需求。因此，为减轻城市住房的供需矛盾，应适度放开土地供应，由从严紧缩改为有限制地放开。这就需要对我国当前的土地供应计划进行一定的调整。建议今后在土地供应计划中，将各类用地供给的计划分开，单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。这样一方面可减少城市其他建设挤占新增的住房用地，另一方面可保证住房用地的供求基本平衡。尤其应增加适用房、限价房和廉租房等保障性住房的土地供应，减少对高档住宅和商业房产的土地供应，这样才能从源头上解决普通住宅供不应求导致房价高涨的局面。
　　2.进一步释放二手房源。这是当前抑制房价见效最快的措施。我国目前对二手房交易课以重税，加重了二手房的交易成本，阻碍了二手房的顺利流通。因此，在当前住房供应紧缺的情况下，急需降低二手房交易中的税负，以便增加二手房在市场中的投放量，进一步增加住房供应。
　　3.开征物业税。物业税在国外一些国家早已实行。开征物业税一方面可较大幅度地降低一手房的房价，另一方面可通过增加大户型及多套房屋所有者的供房成本，引导住房的合理需求，并迫使多套房屋的持有者不得不抛售二手房屋，从而进一步增加住房的供应。
　　4.允许个人集资建房。当前我国不允许普通居民进行自建房或集资建房。如果允许居民自建房或集资建房，房屋的建房成本将大大降低，也会对商品房的需求产生挤出效应，从而带动商品房的价格下降。
　　
　　(二)进一步遏制投机性购房需求。尽管我国已采取一些措施遏制投机性购房需求，但力度还不够，为进一步遏制投机性购房需求，可采取以下措施：
　　1.严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场。近几年国外热钱大举投资(或投机)我国房地产市场，对我国房价影响很大。因此，除应该严格执行“外资限炒令”外，还应出台更为严厉的限制国际热钱投机我国房地产的政策，不让其在我国房地产市场上兴风作浪。
　　2.进一步提高多套住房购买按揭首付比例和借款利率。投机者购房越多，其按揭首付比例就越大，借款利率也越高。因此，这项措施可从资金上限制购房投机者，使其无法通过购买多套房屋牟取暴利。
　　3.适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。这项措施可加大住房投机者持有多套房屋的成本，促使其将手中多余的房屋出售，以增加二手房的供应，同时可减少对一手房进行投机的购房需求。
　　
　　(三)调整不合理的住房供应结构。合理的住房结构应是高、中、低收入三个阶层的人都有能力购买到与自己的收入水平相适应的住房。但我国不仅大量低收入阶层的人无力购房，许多中等收入的阶层也只能望房兴叹。尽管我国已推出一定数量的限价房、经济适用房和廉租房，但数量仍较少，今后还要进一步扩大保障性住房的市场比例。在具体措施上，可借鉴发达国家的做法，规定开发商必须建造一定比例的经济适用房，或政府直接资助建设经济适用房，从而建立以经济适用房为主体的住房供应体系，使经济适用房的供给比例上调到40％至60％之间，而普通商品房的供给比例则控制在40％左右，并加以适当比例的廉租房，并对三者的套型面积进行严格限制，增加中小户型住房的供应比例，减少大户型的供应比例，从而使住房供应结构日趋合理化。
　　
　　(四)转变政府职能。据统计，近年来我国地价和税费占房价的50％以上，政府成为房地产市场的最大受益者。因此，要降低房价，政府应坚决退出房地产的“利益链”，让利于民，尽快转变政府职能，使政府由房地产市场的受益者转为真正的监管者。
　　
　　(五)严惩房地产市场交易中的不法行为。在我国房地产市场中散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为屡见不鲜，更严重的是，行贿、受贿、贪污等违法行为在房地产市场也大行其道。如，本应用于建造公益性住房的土地最后却被开发商通过行贿等违法手段低价购入，用于开发高档商品房；一些高收入阶层通过各种非法手段，购入廉租房和经济适用房，使这些保障性住房没能进人真正需要它们的低收入阶层手中。这些不法行为直接或间接地加剧了房价的高涨，必须严厉遏制。在这一问题上，我国可借鉴美国的做法。美国涉及房地产的达数十部，很好地保障了房地产市场的公平、诚信的交易环境。美国房地产商如有散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为，不仅会受到《公平交易法》等法律的严惩，还会受到消费者集体诉讼和媒体曝光，房地产行业协会和相关机构也会将其列入黑名单。因此，我国急需通过制定新法规和加大执法力度来纠正和防范房地产市场中的不法行为。