应准确把握普通住宅的基本特征和发展取向
来源：岁月联盟
时间：2010-06-25
关键词：普通住宅；房地产业；房地产市场
温家宝总理在最近的《政府工作报告》中指出，要更多地建设中低价位、中小套型的普通住宅，以满足广大中低收入群体的住房需求。究竟什么是普通住宅，普通住宅具有哪些基本特征，普通住宅的主要发展取向何在?准确把握这些问题对房地产业的健康发展和完善国家对房地产的宏观调控、引导房地产开发商的理性开发和消费者的合理消费都十分重要。
一、建筑密度适中、容积率较高
普通住宅小区的建筑密度不宜过大，过大的建筑密度不利于通风、采光、消防和应对群发性疾病的隔离与防范。当然，建筑密度过低，住宅小区在房屋楼层既定的情况下，其容积率势必过低，不利于提高小区的土地利用率和降低住宅的楼面地价。有鉴于此，普通住宅小区的建筑密度应适中。但普通住宅小区的容积率应保持较高水平。因为较高的容积率可使单位面积的土地提供更多的住宅面积，可降低住宅单位建筑面积中的楼面地价，从而有利于房价保持在较低的价位上。当然，普通住宅小区的容积率并不是越高越好。高容积率必须通过楼层的提高和建筑密度增加来实现。从目前普通住宅的发展趋势看，中小高层电梯公寓所带来的价格适中优势正被广大百姓所接受。根据四川大学房地产策划与研究中心的问卷调查资料显示，消费者能接受的电梯公寓层高是11～18层的占49％，居首位；其次是18～28层，占30％；选择28～30层和30层以上的分别为11％和10％。这表明11～18层的中小高层电梯公寓比较受消费者欢迎。当然，在不同地区和不同规模的城市，百姓可接受的中小高层电梯公寓的层数有所区别。
笔者以为，只要小区规划得当，中小高层电梯公寓为主的普通住宅完全可实现“建筑密度适中、容积率较高”的开发目标。为节约宝贵的、不可再生的土地资源，降低楼面地价从而降低房价，应把“适中的建筑密度、高容积率”的中小高层电梯公寓作为普通住宅的主要发展取向之一。
二、单套建筑面积中等或稍小
随着普通百姓生活水平的提高，老百姓对住宅的户型和面积有了更高要求。但受经济承受能力所限，也不能接受过大的住房面积。2006年1月，四川大学房地产策划与研究中心通过对成都中心城区拟购房消费者的问卷调查表明，在这些购房者中，有32％的人打算购买75～90m2的住宅，居第一位。这一户型面积是比较适合多数普通居民的消费需求。因为目前成都中心城区的购房者中大多为中青年，两口或三口之家居多，收入水平有限，对这一消费群体来说，大户型价位较高，小户型空间又比较紧张。所以，中等或稍小面积的单套住宅较为合适。另外，在接受问卷调查的消费者中，欲购买90～110m2的占25％，居第二位；欲购买60～75m2的占19％，居第三位。这说明，中等或稍小面积是普通住宅的发展方向。
三、户型以二居室或三居室为主
根据成都市房地产信息中心的资料显示，高达66.3％的购房者考虑购买二居室住房，有25.6％的购房者考虑购买三居室，有6.4％的购买者考虑购买一居室，选择四居室及以上的比例较小，为1.7％。此外，近年来购房者不断年轻化，刚参加工作的青年人或外来打工者在“无房族”中占相当大比例，这些年轻人偏重于中小户型。
四川大学房地产策划与研究中心的调查结果显示，在被调查者中，有35％的人喜欢二室二厅单卫的户型，位居榜首；有22％的人选择二室二厅双卫的户型，居第二位；20％的人喜欢三室二厅双卫的户型。从这一调查结果看，喜欢双卫户型的消费者越来越多，这说明随着社会经济的发展和居民收入水平的提高，城市居民对居住品质的追求越来越高。另外，在调查中也发现，超大户型与超小户型的设计不太受欢迎，而面积大小适中、居室功能合理、双厅双卫双阳台的户型越来越受人推崇和关注。四川大学房地产策划与研究中心的调查结果还显示，在成都市中心城区75～90m2的大两室两厅的户型比较受购房者的欢迎。另外，三室二厅也是今后比较流行的一种户型。调查结果显示，购房者对建筑面积110～120m2的三室二厅有较明显的偏好，位居三居室住宅的首位，达30％；购房者选择100～110m2的三居室的占25％；处于第三位的是选择120～130m2的，占19％。这说明，在三室二厅户型中，100～120m2建筑面积比较受消费者欢迎。
以上数据说明，普通住宅户型应以二居室或三居室为主，这是普通住宅的一个发展方向。
四、价格处于市场均价以下
普通住宅的价格是老百姓购房最关心的问题。根据四川大学房地产策划与研究中心对消费者购房心态的调查，影响消费者购房因素的得票数从多到少分别是价格、位置和小区环境，所占比例分别为43％、19％和17％。另外，如果将购房者家庭的收入水平划分为六个档次，调查结果显示，成都市中心城区拟购房者家庭的年收入集中在3万元以下的占54％；3～5万元，占31％；5～10万元占14％；其余的比例都较低。
调查数据显示，成都市中心城区房地产市场未来的消费主力群体是中等及中等偏下收入家庭，他们能承受的主要是经济适用房和普通住宅，其中相当一部分家庭还只能具备承担租赁廉租房的经济承受力。普通住宅的价格一般应略低于房地产市场的均价，即房地产市场的中低价位。从各地房地产市场的营销绩效分析，凡是在住宅品质大体相当而其价格又相对较低的楼盘，市场的销售都普遍看好。普通住宅的价位大体在低于房地产市场商品住宅价格均价的10％左右波动，这是大多数普通居民的房价期望值。这样的中低价位住宅才具有“普通性”，才比较符合广大老百姓购房的心理价位，能较好地实现普通住宅开发与销售的良性循环。
五、拥有舒适性的环境
普通住宅需要舒适的小区大环境。据四川大学房地产策划与研究中心对消费者购房心理的调查表明，在影响因素的选择中，小区环境是一个重要因素。由此可看出，小区环境是影响购房者置业的一项关键因素。住宅小区大环境需要通过政府规划和旧城改造来实现。如，随着成都市区东北片区大环境的改善、如沙河的整治、北湖公园的打造、蜀龙大道的即将开通、李家沱片区居住环境的改变及八里小区的成功打造等，对过去不被看好的成都东北部城区的住宅开发产生了良好影响，一个崭新的普通住宅应运而生的大环境正逐步形成。
普通住宅小区中包括景观在内的小环境往往是购房者考虑的重要因素。因此，普通住宅小区中景观风景的设计非常重要。被调查的购房消费者中，喜欢中庭花园的占26％，居首位；喜欢分散式绿化的占23％，居第二位；喜欢水景为主和绿化兼假山的各占18％；喜欢集中式园林的为15％。由此可看出，消费者对住宅小区的景观偏好与被消费者的审美观、品位及兴趣爱好密切相关。所以，应注重小区风格的差异与细分，以避免在住宅小区景观设计上的雷同。另外，普通住宅的小区内部环境的打造应以舒适为度，而不是追求豪华、奢侈。普通住宅小区的环境要围绕居住及其舒适性来打造，不能按照“花园模式”来策划和定位。房地产开发商不是园林师，住宅小区毕竟不是“休闲公园”，普通住宅小区应体现基本的居住功能，而不能张扬其生态和度假特色。因为住宅小区内部环境的打造费用最终还是要由居住消费者“埋单”。 六、建筑质量具有均好性
普通住宅的质量主要体现在建筑的设计质量和建筑质量上。普通住宅设计和建筑质量应强调均好性。普通住宅要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、建材选择和物业管理等诸方面均好；能满足老百姓多层次、多方面的居住需求，力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面突出个性特色，反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同。同时，还应注重住宅与文脉相协调，与周边环境相融合；要树立普通住宅是完整的产品概念，做到住宅规划、建筑、装修设计一步到位。普通住宅要把安全性能、耐久性能作为质量基础，严格执行相关的建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各专业化的质量规定标准。
普通住宅的均好性可规避“短板效应”，实现消费者购房的满意性价比。普通住宅的建筑质量要体现居住功能的实用性而不追求奢华。住宅居住功能的实用性既体现了以人为本的消费理念，又考虑了消费者的承受能力。普通住宅要寻求一种在符合购买面积与户型的基础上，使其功能空间有合理有效的安排，同时要保证各功能空间的相对私密性。为满足室内环境要求，各功能空间要采光充足、通风良好、使用率高，并体现一定的性和超前性。
七、拥有安全与经济实惠的配套设施
普通住宅所要求的配套设施的供给渠道主要有公共提供、市场提供和混合提供三种。公共提供是指由政府无偿把一部分具有公共产品性质的配套设施，如连接普通住宅小区的道路提供给普通老百姓使用，以满足社会的公共消费需要；市场提供配套设施，如普通住宅小区的商业服务设施应按盈利原则通过市场方式来提供；混合提供是指诸如像与普通住宅小区连接的广场、绿地等，可采取以成本价格为基础，通过政府补贴或向老百姓收取一部分费用的方式来提供。
目前，购房者最关心的问题是住宅小区的人身与财物的安全。四川大学房地产策划与研究中心对购房者的调查显示，有65％的人选择了自动安防设施，居第一位；其次为小型超市和休闲娱乐设施，分别占43％和41％。这说明购房者在关心安全问题的同时，还比较看重购物的便利和生活质量的提高。另外，大多数人不愿意在小区内设置小型商业街，其理由是小型商业街会影响小区安静温馨的环境。普通住宅小区的居民所期望的配套设施不要求奢华和高端，而是经济实惠。因为经济实惠的小区配套设施有助于减少普通住宅单位面积中的配套设施费用，有助于减少小区居民的公摊费用，也有助于使普通住宅小区保持一种居住环境的安宁、舒适与温馨。
八、区位处于城市副中心和近郊区
普通住宅所处的区域位置不能也不可能处于城市中心地带，更不能处于城市的黄金地带。因为城市中心地带的地价昂贵，只能布局一些窗口产业和高端地产项目和住宅楼宇。同时，普通住宅也不能布局在城市远郊区，因为城市远郊区对居住者而言，成本高，且公交车的密集度不够，对居住者的生活与工作不太方便。同时，城市远郊区的公共基础设施也不完善，不大适应对城市生活条件已习惯和具有很强依赖性的普通消费者。
根据四川大学房地产策划与研究中心对拟购房消费者的问卷调查发现，普通住宅的成交活跃区域主要分布在交通条件便利、城市公共基础设施比较完善、区域位置较为满意的城市副中心。以成都市区为例，普通住宅在二环至三环和三环路附近两个区域的成交量最为集中，部分普通住宅主要集中在三环线以外的近郊区域。普通住宅的这种区位分布与普通住宅的属性相关。普通住宅面对的消费者主要是广大中等偏下收入的百姓阶层，能接受的价格水平的空间有限，从而决定普通住宅的地理位置往往不会处于城市中心等地价非常高的区域。另一方面，由于广大收入中等偏下百姓的数量在城市的总人口中占比重较大，他们是城市经济社会的中坚力量，他们的工作和生活需要一个相对便宜的生活空间，所以普通住宅的选址不能位于城市远郊区。
九、公交系统通达
购买普通住宅的消费者主要是城市居民中收人中等偏下的群体，他们中的中老年消费者往往比较注重生活消费和出行的节约。因此，普通住宅小区的交通条件应基本具备，以方便居住者经济、快捷地出行。根据四川大学房地产策划与研究中心对成都市区普通住宅楼盘的抽样调查和对拟购房消费者的问卷调查表明，购房消费者对普通住宅楼盘和小区是否有通达的公交系统比较看重。当成都市有关部门公布拟建设的成都地铁进出口方案后，这些未来的成都地铁进出口附近的楼盘均出现不同程度的热销和房屋价格的上涨。因此，开发和建设普通住宅小区，在选址上应关注公交系统的通达。
十、拥有常规性的物业管理项目
普通住宅的物业管理要不断满足广大百姓对质优价廉的物业管理需求。物业管理应遵循专业化管理与业主自治自律相结合的原则，融管理、经营、服务于一体，竭诚为所有业主和使用人提供常规性的公共服务，不断满足服务对象的实际要求。这些常规性的物业管理项目包括：做好房屋建筑主体的管理，使房屋外观完好整洁；做好房屋设备、设施的管理，保持房屋及其配套附属的各类设备设施的完好及正常使用；做好环境卫生管理工作，实行标准化的清扫保洁，垃圾日产日清；做好治安、护卫管理工作，实行24小时护卫值班制度，实行人防与技防结合，巡逻与固定监控值班相结合，维护好正常的工作和生活秩序；做好消防管理工作，防患于未然，避免火灾事故的发生；做好绿化管理工作，主要是做好花木修剪、整形等养护管理改造，使各种花木无虫害、无死株，长势茂盛，修剪造型美观；做好车辆道路管理工作，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序。
普通住宅小区的物业管理费应定位于保本或保本微利的水平。普通住宅小区应有一些商业性的服务设施，以弥补常规性物业管理项目在经费上的缺口和使物管能有所微利。如，物业管理企业可为普通住宅小区的居民提供若干针对性的专项服务和委托性的个性化服务等综合服务：设休闲茶座；提供代购书报杂志、代办车、机票、邮政快递服务等；设多功能娱乐厅，开办台球、乒乓球、健身房等；开展家政服务业，如接送小孩上学、入托；接送病人看病，代人打扫室内卫生，搬东西；设室外儿童娱乐场所，等等。
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