浅论新经济时代背景下对我国房地产经济的理性思考

　　(四)政府对 自由市场的干预 ，带来 了愈演愈烈的“寻租”热
　　在地产经济中 ，由于政治体制 、权力结构 、经营管理方式等原因 ，创造 出了不平等的竞争环境 ，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖 “土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样 ，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有i：第一 ，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地。第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力 ”，其实它们 的活力相当程度上来 自本该属于全民所有的地产收益，其 中以形形色色的房地产开发公司为最。另外一些“三资”企业、国有 、集体企业 以及机关 事业性单位也在积极“寻租”。第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合同和价格，优先照顾追随者 ，把本来属于社会的财富装入私人腰包。尽管这种“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失 ，地产市场机制被扭曲，分配不公，将成为腐败重要滋生地。
　　三、房地产经济发展的未来应然走向
　　城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理性行为，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。
　　(一)合理规划建设用地，搞好“城市经营”
　　很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升 GDP。这种简单 的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过 出售直接获利 ，比如商 品住宅 、小商铺等 ；有 的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房 、娱乐用房等 ；有 的则作为公共设施本身没有获利能力 ，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公 园 、旅游景点 、综合性大学 、大型集市 、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样 的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发 ，以科学发展观看待城市建设。
　　(二)强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化
　　综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲 目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求 ，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

　　(三)加强政府宏观调控 ，地价将趋于合理水平
　　如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对 GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求 ，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下 ，政府有必要加强宏观调控 ，借助规划 、计划 、行政 、法律和经济等宏观调控手段 ，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是 因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。
　　(四)创新制度和体制，遏制“寻租”及腐败
　　根据公共选择学者的“寻租理论”，寻租是政府干预的必然产物，也就是说，政府运用行政权力对市场的干预和管制是寻租产生的根源。因此要抑制“地方保护主义者”、“经济集团”和“个人”等寻租现象和腐败的产生，必须从制度或体制创新方面人手，消除腐败和寻租产生的土壤和条件，从而一方面保护好国有资源和地产市场机制，使国有资源不致白自流失，使地产市场机制不致被扭曲；另一方面，使资源和利益的分配做到公正公平，维护社会的稳定和健康发展。这就要求在加快市场体制形成、实现经济体制变革、推进政治—行政体制改革的同时，形成一整套制约行政权力的行政法规和办事制度，建立起一个灵活、高效、廉洁、透明和公正的政府管理体制。