试论以房养老——简析模式与现实的可行性

　　3．住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。

　　4．住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

　　5．将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经公证后可人住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。

　　6．异地集中养老模式。在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债权人另行处理。这种养老模式减低养老成本，提升养老质量，解决老人的孤独问题、生理护理问题、日常起居饮食和娱乐问题等。

　　以上选择模式的可行胜分析：(1)房子价格问题。以房养老存在着两个阶段的房产价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产风险是无法避免的，同时，需要有很健全公正的法律做后盾，金融机构参与房地产领域，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。(2)观念问题。以房养老面临着严重的观念障碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。笔者提出的住房出典模式很好的解决了这一障碍问题。老人将住房出典获得养老金，缓解了子女资金周转问题，同时充分发挥了房子带来的福利作用。子女只需要付完出典期间金融机构付予老人的总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。(3)拓展金融业务多元化的发展。无论是合资购房养老还是其他的以房养老模式，都带动银行、保险等机构都参与其中。使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。有效的促进社会正常的转型机制的运作和发展。
　　四、以房养老的实际意义

　　1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。以房养老将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。

　　2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

　　3、倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。

　　五、结语

　　以房养老作为一种新型的养老模式，是对现行养老制度的补充和完善，它有利于提高老年人的生活质量，减轻国家和社会的荞老压力，是真正的把钱花在最关键的地厅。当然，作为一种新型的经济模式，“以房养老”的运行必然面临种种困难；但正如国人对“按揭买房，的接受过程一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”，必将成为我们正积寸养老问题可供选择的方式之一。