从市场失灵和政府失灵看我国的房市调控问题

　　可见，市场和政府都存在失灵，房地产本身就是一个多向关联的支柱型产业，是一种准公共品，既是投资品又是消费品，又具有社会保障品的属性，需要得到政府的扶持与帮助。又因为房地产市场的不完全信息导致分配不公，社会贫富收入差距扩大，已经不能单靠市场自发性调节了，而需要政府完善法律法规，保护消费者权益，提供住房福利政策。政府在干预市场的时候要注意合理性、适度性和效率性，市场仍是经济运行和资源配置的基础，政府的干预不能取代市场，而是为市场的有效运行创造良好的内部和外部环境，实行市场作用和政府作用的有机结合与动态统一，避免发生双方失灵。
　　四、从政府角度提出对房地产干预的方向和措施
　　第一，信息不对称问题。政府可以采取信息管制，制定法规要求房地产卖方公开、公正、及时、全面地为消费者披露所销售的房子或服务的信息，加快住房信息系统建设。针对房市投机问题，政府要严格控制房地产利润。在市场经济下，一定程度的泡沫存在是允许的，但如果任由利益集团制造涨价预期，房市泡沫就会失去控制。目前，在资本过剩、政府追求GDP增长率、居民急于暴富的我国，泡沫可能一发不可收拾直至崩盘，国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而我国房地产的利润率高达30%-40%，按国家统计局计算，我国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。因此，政府要注意建立科学的预警指标体系，严防热钱，采取措施控制房地产利润，增加房地产销售环节盈利的透明度。
第二，推行土地出让的招标、拍卖制度，严格控制土地倒卖造成的高额低价。我国土地出让制度中长期使用的协议方式使得地方政府和开发商之间因信息不对称容易产生寻租行为。政府要严格监督地方政府的不规范行为，改善官员绩效评估机制，扩大地方政府的收入来源，不要单以GDP为评估标准，并加大反腐力度，将房地产纳入彻查商业贿赂的重点。
　　第三，调节供需结构的平衡，增加中低收入居民住房供给，使供给市场多元化。我国普遍存在新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩，政府要出面鼓励开发商多建设经济适用房和廉租房，多关注二手房市场和租赁市场的供给，加大保障性安居工程建设力度，发展公共租赁住房，大力发展住房公积金贷款业务。对于政策房建设，可以参照如新加坡的政策性住房占市场住房供应总量的50%，香港政策性住房也超过49%，而北京目前政策性住房仅在30%左右，因此要加大政策性房的供给，适当向中低收入人群倾斜，提供更加优惠的低息贷款。
　　第四，进一步完善金融配套政策体系。我国的房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。据估算，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行贷款。美国次贷危机对我国房地产信贷风险是一个很好的预警，银行放松贷款条件，房地产的信贷已经成为银行的支柱业务之一，然而道德风险将使银行面临大量不良债权，最终危害到国家的金融安全甚至国民经济的各个环节。因此，政府要密切关注银行的行为，加快金融改革与创新，设计和创新金融工具，建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金的来源，降低住宅信贷风险，提供专门的房地产信贷服务。
　　第五，健全完善房地产市场的法律法规，运用税收手段调节房地产利益分配，抑制房地产投资和开发规模。由于房地产活动是一个统一的整体，对于房地产业出现的重大问题，要用法律加以规范。住宅问题、商品房预售的转让问题、物业管理问题，以及地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为的问题，地方政府及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等寻租机会主义行为都需要政府采取强制的法律手段加以规范。
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