泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析研究

3.4.2设施因子。
泛城郊地区住宅大盘开发区位选择的独特之处是十分注重社会性基础设施的配套建设和其完整性。具体是指泛城郊地区住宅大盘项目周围的基础设施、生活设施、商业设施、教育设施、娱乐设施、医疗设施以及交通设施等.
3.4.3位置因子。
泛城郊地区住宅大盘开发项目如何选址将直接影响到开发商的利润和居住着的经济效益或生活满意程度。其中，位置因子是影响泛城郊地区住宅大盘区位选取的关键因素，主要反映在项目选址地的发展状况，交通便利状况，项目选址地的自然环境和人文环境等.
3.5经营管理影响因素
经营管理是郊区住宅大盘开发的最后一个阶段，也是最重要的一个环节。在地产项目开发的全过程中，开发商面临的主要任务就是尽快的将所建房屋出售出去，并回收资金获得投资利润。在这个过程中，房地产开发商将面临着许多风险因素，如房地产市场的供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险等。其中最重要的还是营销策划影响因素、物业管理影响因素以及其他因素.
4.泛城郊地区住宅大盘开发的具体措施
4.1准确的确定项目市场定位
市场定位对泛城郊地区住宅大盘的营销具有关键作用，开发商要做好住宅大盘开发的市场定位工作。对于市场价格定位，要制定出合理的租售价格，一方面要维持开发商既有的利润水平；同时，也要为购房者所接受。开发商必须明确住宅大盘建成后的市场目标客户，只有判断好目标客户，才能获得预期目标。为此，开发商要认真分析该区域人口构成比例，合理预测市场需求分析，开发相应的建筑市场。对于住宅大盘的方案设计方面，一方面要符合建筑设计及城市规划要求，保证建筑设计及结构设计的质量；同时优化建设方案，做好住宅大盘项目开发的具体实施建设；此外，还要根据预测的目标客户类型制定相应的设计方案.
4.2选择适当的开发运作模式
选择适当的开发运作模式也是房地产开发商进行风险规避的重要手段之一。这主要取决于房地产开发商的实力和郊区住宅大盘项目的建设规模。在郊区住宅大盘开发过程中，如果住宅大盘的项目并不是超级巨盘，而且房地产开发商具备足够的实力对项目进行单独的开发建设，那么开样的降低了开发商的开发成本，缩短了开发周期，加快了郊区住区的配套设施完善和建设。此外，开发商对住宅大盘项目的选址离城市不宜过远，或者选择发展不成熟的区域，避免开发的住宅大盘项目避免成为一座“孤岛”，而需要与城市形成一个自然的连绵带.
4.5制定有效的经营管理方案
房地产营销一直就在房地产的发展过程中担负十分重要的角色，它能够以独特的主题策划为中心，综合利用各种营销手段，在消费者和开发商之间建立密切的联系，使产品能够快速、准确地直达消费者.
现阶段，只要房地产企业认清形势，房地产策划能有效地整合房地产项目资源，充分发挥它的特长，增强项目的竞争能力，以赢得自己的主动权.
参考文献：
[1]余凯，《我国房地产开发模式研究[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版)，2008(10)
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[3]刘瑞光，《房地产开发项目风险研究》[D].天津:天津大学硕士学位论文，2001
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