基于SWOT分析的西安旅游地产开发及策略

    2．旅游地产项 目知名度低

虽然西安旅游资源丰富 ，但与之匹配 的大型地产项 目却屈指可数，而深圳作为现代化的改革开放的窗 口，历史文化底蕴 自不能与西安相提并论 ，但其以华侨城为代表的旅游地产开发却是业内典范，区内的锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等的建造虽然是“无中生有”，却凸显了生态与民俗、都市文化 的完美结 合 ，取得 了非凡 的经济效益和社会效益 。而西安除曲江旅游地产项 目具有一定 的品牌知名度外，其余零星分布的旅游地产知名度较低，尤其是在特色街 区的打造上没有像 北京 的蓝色港湾、成都的芳邻路、上海的衡山路那样形成特色鲜明的城市地标 。

    (三)机遇

1．国际大都市的战略定位加大旅游地产开发力度建设国际化大都市，需要加强区域资源整合、优化城市空间布局 、培育城市特色 、扩大开放领域 ，_4而因地制宜地发展旅游地产无疑是充分利用城市空间 、完善城市功能 、提升大都市国际形象的 良好途径之一 。目前在西安环城墙经济圈可以规划特色商业旅游地产项 目，突 出古城文化特质 ；在临潼新 区、秦岭北麓依托温泉资源、生物资源建造度假休闲第二居所 ；在国际港务区打造 以现代物流 、国际会展为主体的商务旅游地产等。

    2．世界园艺博览会的举办提升旅游地产发展契机2011年世界 园艺博览会 的举办 ，为西安旅游业的发展提供 了良好的机遇。以往的统计数据显示 ，举办世园会后的城市旅游接待能力和旅游收入呈明显的增长趋势。如 2006年世界 园艺博览会 的举办城市——沈阳，当年全年接待 国内外旅游者 4553万人次，增长 28．9％ ，接待人境旅游者 40万人次，增长22．5％；实现旅游总收入 272．7亿元，增长20．5％，旅游外汇收入 2．3亿美元 ，增长 33．5％。L5西安世园会核心地泸灞生态区至少规划了 2000亩区域用来进行公共休闲娱乐场馆的改造，既能提升西安的城市形象，又能吸引更多实力雄厚的旅游地产开发商参与建设重点项 目，是不可多得的旅游地产发展契机。

    (四)威胁

1．周边城市的竞争威胁同作为西部潜力巨大的城市 ，成都旅游地产开发的脚步早于西安 ，尤其是城郊“农家乐”的开发最早 ，可追溯至新 中国成立之前。 目前成都旅 游地产开发层次更为丰富 ，如 以展现川西文化为主的黄龙溪古镇，以休闲体验为主的西岭雪山温泉度假村、滑雪场，以娱乐购物为主的锦里、春熙路、芳邻路等特色街区，知名度高、参与性强，是西部休闲旅游地产的典 范。而 同作 为著名 古都 的 中部 城市 开封 ，以《清明上河图》为蓝本建造了宋文化主题公园——清明上河 园，与西安的大唐芙蓉园异曲同工。因此 ，无论从地域上还是文化特质上看 ，西安旅游地产开发的形势均不容乐观 ，如不对现有旅游地产项 目加以创新和提升，就很难在众多竞争城市中脱颖而出。

    2．大肆开发地产对古都人文环境的威胁由于旅游地产的过度开发，许多历史文化名城的人文环境遭到了严重破坏 ，西安在旅游地产开发过程中也受到诸多质疑。学界认为曲江旅游地产开·69 ．发项 目“重商业开发，轻文脉保护”，“文化搭台、地产唱戏 ，文物是地产 的配角 、遗址成 地产 的道 具”。

    从土地价格上看 ，2003年 ，曲江新 区的土地 为每亩30万元到50万元，到2009年，出让价格为每亩300万元到 600万元 。而在全 国抑制房价 的大背景下 ，曲江的房价甚至高达 4 万fr_／平方米。_6而开发过程中所牵涉的拆迁问题也在一定程度上破坏了城乡和谐发展 ，引发 了社会矛盾。旅游地产开发不完全等于商业开发，过度商业开发只能在短期 内使旅游地产项 目形成集聚效应 ，而在强劲势头过后仍旧能够长久吸引大众，则要依赖于项 目本身的深刻文化特质和游客的美好体验 。

    三、基 于 SWOT分析 的西 安旅 游 地产 开发策 略综合西安旅游地产 开发 的内部条件 与外部条件 ，通过对优势与机会 、劣势与机会 、优势与威胁 、劣势与威胁的结合分析 ，在 四种不同的开发条件下分别制定了各 自适宜的开发策略(见表 2)。

    表 2 SWOT策略分析表

可见 ，在旅游地产开发的项 目选择上，西安适合开发以旅游名胜为核心吸引力的大型配套旅游景点型地产项 目，同时也应尝试开发特 色独具的文化节庆旅游地产项 目。在旅游地产开发模式选择 J二，大可依托西安的历史文化资源，推行文化导向型旅游地产开发模式 ，即以政府 、当地社 区、旅游开发商为参与主体 ，以当地历史文化为开发的核心资源依托 ，对主题民俗文化进行包装与改造 、注重特点历史场景与文化场景的营造 ，开发以文化度假 、民俗体验 、历史 寻访 、主 题 游 乐 为 核心 功 能 的旅 游地 产 项目。 在旅游地产开发竞争方面 ，应 摒弃落后 的旅游地产经营理念 ，大胆展示 自身特色资源 ，打破传统的单一元素束缚，打造集文化、休闲、时尚、创新于体的现代综合性旅游地产。在旅游地产开发 与环境保护层面上 ，应结合西安的生态环境分区特点 ，在?/'产灞 、临潼 、秦岭北麓等区域打造高端的休 闲度假型旅游地产 ，发展第二居所 ，完善配套设施 ，进 一步实现国际大都市战略。

    [参考文献]

[1] 余源鹏．旅游地产项 目开发伞程策划【M]．北京：中建筑工业出版社 ，2009．[2] 张建 春．旅 游产业集群探析 [J]．商业研 究，2006(15)．[3] 盛永利，黎筱筱，等．TOLD模式：旅游导向型土地综合开发[M]．北京：北京大学出版社 ，中国林业出版社，2010．[4] 裴成荣，冉 淑青．西安建设 国际化大都市路径研究[R]．西安：陕西省社会科学院，2010．[5] 沈阳市国民经济和社会发展统计公报[z]．沈阳：沈阳市统计局旅游局，2006．[6] 人民日报赴西安报道组．陕西曲江文化开发模式：曲径通“优”还是通“忧”[N]．人民日报，2010—9—3．[责任编辑 马 洁 ]Analysisand StrategiesofTouristEstateDevelopmentin Xihn Based on SW OTXU Xu，CHOU Li—hui，YAO Yuan(Dept．ofTourismandEnvironment，Xi/'anUniversityfoArts&Science，Xihn710065，China)Abstract：Recently．alongwiththedevelopmentoftouirsm，the”touirsm + realestate”modelfindfavorincityde—velopment．Xihn，asanimportantcityinwestChina，havegreatpotentialityintouirstestatedevelopment．BasedontheuniquetouirstresourcesandSW OTanalysis，thepaperarguedthattodifferentiatetheadvantagesanddisad—vantagesofthesituation，grasptheopportunityandavoidthedangertoexplorethetactics，withtheruleofmaxi~ni～zingtheineomeandminimizingtherisk，Olqtouirstestatedevelopmentinxia，n，SOastoquickentheprocessotin—temationalmetropolisconstruction and improvethelevelofcitymanagement．Keywords：Xi，an；touristestate；SWOT；develop；strategy·70 ·