基于SWOT分析的西安旅游地产开发及策略

 摘 要：近年来，随着旅游产业的发展，旅游 +地产模式越来越受到城市发展的青睐，而西安旅游地产的发展势头强劲，潜力巨大。立足西安的特色旅游资源，以 SWOT分析为基点，分清优劣形势 、抓住机遇、避免威胁，以最大的收益和最小的风险寻求西安旅游地产的开发策略，加快西安国际大都市的建设进程，提升城市经营水平。

    关键词 ：西安 ；旅游 地产 ；SWOT；开发 ；策略中图分类号 ：K27：G125 文献标识码 ：A文章编号 ：1008—777X(2011)05—0068—03一、西安旅游地产开发现状(一)以旅游景点型地产项 目为主要开发类型旅游景点型地产是指在旅游区畔为游客活动而建造的提供各种观光 、娱乐 、体验等功能的非住宿性质的建筑物及关联空问。¨J( 自2003年以来 ，西安以大慈恩寺景区为依托，先后建成大雁塔北广场 、大唐芙蓉园 、曲江民俗村 、曲江池遗址公 园、寒窑遗址公园、中国唐苑等旅游景点型地产项 目，不仅扩大了景区规模 ，也提升了景区文化 内涵。另外位 于西郊的阿房宫遗址公园 、唐城墙遗址公园，位于北郊的城市运动公园、未央湖游乐园，尤其是投资 1400亿元的大明宫国家遗址公园及周边旧城改造项 目更是突显了政府对于旅游景点型地产开发的重视 。

    (二 )以第一居所和第二居所混合开发模式为主随着西安城镇居 民可支配收入的提高 ，人们对居所 的要求不仅停 留在居住上 ，还希望产生更多的附加值 ，如良好 的 自然和人文环境 、完善的生 活设施、便利的交通条件等，因此房产开发商不仅在黄金地段推出高品质的景观住宅第一居所 ，还在郊区推出了适宜休闲度假的第二居所地产项目。目前，西安拥有主题公园、高尔夫球场、度假式酒店、射击场、联排别墅、独立别墅等旅游地产项 目，并与周边教育、医疗、商业资源集合，逐渐形成了集宜居、度假、休闲、娱乐于一体的大型综合性度假休闲社Ⅸ(三 )以 突显唐 文化 为核 心主题 定位唐风唐韵是西安突出的城市风格 ，L大』此 ， 发大型旅游地产项 目的主题定位也围绕唐文化进行忏发 ，以最具魅力的唐代历史文化旅游资源为依托 ，打造特色鲜明的代表性旅游地产项 目，如唐文化 主题公园——大唐芙蓉园、曲江池遗址公园，大明宫国家遗址公园；唐文化主题商业旅游地产——大唐西 市、大唐不夜城 、大唐通易坊等。

    二 、西安旅游地产 开发 的 SWOT分 析(一 )优 势1．丰富的文化旅游资源提升旅游地产项 目开发档次西安旅游资源 种类繁 多 ，且与 文化要 素 紧密结合 ，其 中主要 的代表性旅游文化资源如华 清池 、大慈恩寺 、大唐不夜城等体现 出了帝 _E文化 、宗教文化 、唐代市井文化等文化特质 (见表 1)， 各种现代文化如城市休 憩 、教育科 技等 又为 西安 增添了无 限生机 。

    可见，西安旅游资源覆盖广度大 、程度深 ，历 史文化价值高，为高档次 、高 品牌认知度的旅游地产开发奠定了得天独厚的根基。

    2．曲江集群发展的品牌效应突

表 1 西安代表性旅游文化资源及其文化特质资源名称(Name) 文化特质(feature)秦始皇兵马俑骊山华清池 、大明宫遗址公园半坡遗址大慈恩寺、青龙寺大清真寺曲江池公园 、大唐芙蓉园大唐不夜城、大唐西市常宁宫高新产业园区雁塔 文化新天地秦代帝王文化唐代帝王文化半坡文化唐代佛教文化唐代伊斯兰教文化唐代休憩文化唐代市井文化近代军事文化现代高科技文化现代城市街区文化旅游产业集群发展是指在特定地理空间集中的趋向下，各种旅游要素通过网络 、产品链或战略规划等方式连接起来的区域旅游产业群体。2曲江新区位于西安市东南部 ，占地面积约为 4o．97平方公里，以“文化立区 、旅游兴区、生态建区、产业强区”为指导思想 ，大融资 、大投入 、大策划，践行项 目集群 、成片开发 、运营城市 、自我平衡 的开发总路线。2009年底其资产总额达 163．59亿元 ，实现收入 20．8亿元，利润总额 1．32亿元。 经过 8年的精心打造与集群发展，曲江新区集唐风商业、旅游休闲、科教文化、商务会展为一体的旅游地产集群项 目已初具规模 ，成为西安最璀璨夺 目的旅游地产品牌 ，其迅速的成功证明了广大消费者对曲江核心文化价值的认同，其突出的品牌效应也为同类旅游地产开发提供了独特的“曲江模式”。

    (二 )劣势

1．开发经营理念滞后西安具备较强的旅游地产开发潜力 ，但 由于古城深厚的传统文化根基的影 响，新的开发与经营理念总需要较长的时间才能得 到认可和接受 ，项 目开发的滞后和经营的墨守成规在一定程度上阻碍了其旅游地产的发展。如位于西郊的阿房宫遗址公园仅依赖仿造建筑物和宫廷乐舞招徕游客，区内吃、住、行 、游 、购 、娱乐设施配套较差 ，周边环境与景区很不协调 ，既没有突显秦汉文化主题 ，也没有收到较高的经济效益 。而作为我国优秀 的旅游城市 ，西安的酒店式公寓开发数量较少 ，分时度假还未能充分展现，可见其旅游地产的开发 、经营理念还 比较落后 。