房屋租赁权性质之我见

　　（二）用益物权性
　　 1、用益物权本质属性
　　 用益物权是指对用他人所有的不动产或者动产，在一定范围内加以占有、使用和收益的权利（《物权法》第117条）。益物权区别于其他种类物权之根本特性在于：⑴用益物权是定限物权。用益物权人所享有的权利是受到限制的权利，是有其特定内涵的权利，这是其区别于所有权的地方，一定限度内的权利决定了其在物权种类中的特定性。⑵用益物权是以使用和收益为目的的定限物权。用益物权不同于担保物权，虽同为定限物权，但目的不同，后者在于担保主债权的实现，目的在于担保，体现出物之交换价值，而前者则是对物之使用价值的开发。⑶用益物权原则上是就他人所有的物设定的物权即他物权性。⑷用益物权的享有以对权利标的物的占有为前提。⑸用益物权以不动产为标的物。
　　2、房屋租赁权之用益物权性
　　房屋租赁权符合用益物权的基本特征，符合用益物权的基本目的，房屋租赁权是用益物权的一种合乎法理。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权；是以使用或收益或二者兼有为目的的；是建立在他人所有之不动产之上的权利；使用、收益必须合法占有租赁物方可进行，无论是为己使用，抑或是为己收益而为他人使用。因此，房屋租赁权符合用益物权的特征，在本质上，应是用益物权之一种。
　　用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权（或曰自物权）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢？回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。
　　承租人没有物的所有权，但又需要使用它；而出租人虽享有物之所有权，一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成，这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求，在不能准确判明合同用语的含义时，应当根据合同的目的来解释合同。所以，合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为，在界定租赁权的属性时，考察租赁合同的目的，并进而确认租赁权的性质，是大有裨益的。租赁合同以何为目的？稍有社会生活经验的人一眼就能发现，租赁合同的目的，对出租人而言，只能是收取租金；对承租人来讲，肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的，因此，就租赁合同的目的而言，租赁权是完全可以归入物权体系之中的。
　　参考文献：
　　[1]周枏：《罗马法原论》[M].北京：商务印书馆，1996年版。
　　[2]梁慧星 陈华彬：《物权法》[M].北京：法律出版社，2007年第四版。
　　[3]张世海：《对"买卖不破租赁"及租赁权性质之思考》[C].载《中国物权法的理论探索》，武汉大学出版社，2004 年第一版。