三部有关物权法司法解释规定的十五个重要问题

      合同主要义务，对方接受的除外。(房释4条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)关于城镇房屋租赁合同的概念，本司法解释没有明确界定，但在第1条第一款后段的规定中说明了这个概念，即“当事人约定出租人将上述房屋(即城镇房屋。作者注)交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，就是房屋租赁合同；城镇房屋的界定，为“是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋”；承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房产生的纠纷案件不适用本解释，但依照有关法律和政策取得完全产权的公有住房和经济适用房的租赁合同纠纷案件适用本解释。乡规划区、村庄规划区范围内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释的规定处理，但法律另有规定的，适用其规定。
      (2)未取得工程规划许可证或者未按照规划建设的房屋的租赁效力，原则无效，但在一审法庭辩论终结之前取得上述证明的，为有效。
      (3)当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期限，原则上超出部分无效，但一审法庭辩论终结之前批准延长的，为有效。
      (4)未办租赁房屋备案手续的处理问题，未办而主张无效，不予支持，约定为条件的，已经实际履行但未办备案，为有效。
      十、关于城镇房屋租赁合同无效及其责任问题
      房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应予支持。
      当事人请求赔偿合同无效受到的损失，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定和本司法解释
      第九条、第十三条、第十四条的规定处理。(房释5条)
      出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同，在合同均有效情况下，承租人主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
      (一)已经合法占有租赁房屋的；
      (二)已经办理登记备案手续的；
      (三)合同生效在前的。
      不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。(房释6条)
      承租人未经出租人同意擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同的，人民法院应予支持。(房释7条)
      租赁房屋具有下列情形之一导致无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
      (一)司法机关或者行政机关依法查封的；
      (二)权属有争议的；
      (三)不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定的。(房释8条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)租赁合同无效，可以要求支付房屋使用费；房屋使用费的标准没有规定，我认为可以参照适当低于租金的标准。
      (2)房屋租赁合同无效，请求赔偿损失的，应当予以支持。损失主要有三种情况：第一，承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效的，未构成附和的装饰装修物由承租人拆除造成的损失；构成附和的装饰装修物，出租人不同意利用造成的损失。第二，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，出租人造成的损失。第三，承租人经出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效终止履行，当事人双方对扩建费用没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用造成的损失。对于上述损失，应当依据当事人过错程度，由一方或者双方承担。
      (3)双重租赁的效力，按照三个顺序确认：一是合法占有租赁房屋，二是已经办理登记备案手续，三是合同生效在前(这一点有违契约自由原则，值得斟酌)；不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理，承担违约责任。
      (4)擅自改变房屋建筑主体承重结构或扩建的，为根本违约，出租人享有解除权。
      (5)承租人的法定解除权：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封，权属有争议，或者不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，导致无法使用的，承租人享有法定解除权，可以请求人民法院解除房屋租赁合同。
      十一、关于房屋租赁期间房屋添附问题
      承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未构成附和的装饰装修物可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；构成附和的装饰装修物，出租人同意利用或者已经利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，装饰装修的现值由双方当事人按照过错分担。(房释9条)
      房屋租赁合同有效但终止履行时，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。当事人双方另有约定的，从其约定。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。(房释10条)
      承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，当事人双方对装饰装修费用没有约定又协商不成的，按照下列情形分别处理：
      (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院应予支持；
      (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持，但出租人同意利用承租人装饰装修的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
      (三)因当事人双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值，由出租人和承租人各自承担相应的责任；
      (四)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值由当事人按照公平责任原则分担，但法律另有规定的，适用其规定。(房释11条)
      承租人经出租人同意装饰装修，合同履行期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。(房释12条)
      承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。(房释13条)
      承租人经出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效终止履行时，当事人双方对扩建费用没有约定的，按照下列情形分别处理：
      (一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
      (二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。(房释14条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)在承租人添附的主要形式是：装饰、装修、改建、扩建。这些添附的形式是附合，是动产附合于不动产，即承租人的动产附合于出租人的不动产，即使是改建和扩建，也是将自己的动产即建筑材料附合于原来的不动产之上，也仍然是附合。这些纠纷争议较大，经常发生，影响稳定和谐。
      (2)在房屋承租期间，原则上承租人不得进行添附，城镇房屋出租期间，原则上应当保持原样，承租人不得进行添附。
      (3)承租人要进行添附的，应当征得出租人的同意，即双方进行合意，达成协议，按照协议的范围和方法进行。如果双方约定可以添附的，应当确认合意的效力，按照合意的规则处理。第(2)和(3)这两个基本原则，房屋租赁司法解释草案都没有明确规定，但透露了这样的含义。
      (4)承租人经出租人同意进行添附的，在合同解除时，当事人双方对装饰装修费用没有约定的，处理的规则应当根据究竟是谁在违约等因素确定：第一，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，应予支持；第二，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持，但出租人同意利用承租人装饰装修的，应在利用价值范围内予以适当补偿；第三，因当事人双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值，由出租人和承租人各自承担相应的责任；第四，因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值由当事人按照公平责任原则分担，但是法律另有规定的，适用其规定。
      (5)承租人经出租人同意装饰装修，合同履行期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。
      (6)推定出租人同意，如果出租人明知承租人对租赁房屋进行装饰装修，但未明确表示异议的，应当推定出租人同意，其请求承租人恢复原状或赔偿损失的，不予支持。
      (7)承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
      (8)关于扩建，是较大的添附，规则特殊，承租人经出租人同意扩建，合同无效或者有效终止履行时，当事人双方对扩建费用没有约定的，按照下列情形分别处理：一是办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；二是未办理合法建设手续的，扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。
      十二、关于租赁房屋的转租问题
      依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。(房释15条)
      出租人知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的，人民法院不予支持。
      因房屋租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可通知次承租人作为第三人参加诉讼。(房释16条)
      因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。
      次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。(房释17条)
      房屋租赁合同终止履行后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。(房释18条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)转租需要出租人同意；未经出租人同意，转租无效。《合同法》第224条是对转租合同效力的基本规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
      (2)出租人同意转租，其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。
      (3)承租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，六个月未表示异议，视为其同意转租，不得主张转租无效，主张的不支持。
      (4)转租合同的第三人即次承租人，可以参加诉讼，作为无独立请求权的第三人。
      (5)拖欠租金而出租人要求解除合同，次承租人可以代承租人支付租金违约金等费用的，作为合理的抗辩事由，超出部分可以折抵租金或者向承租人追偿。
      (6)次承租人腾房义务和逾期使用费义务，房屋租赁合同解除后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费。
      十三、关于城镇房屋租赁合同的效力延伸问题
      承租人租赁房屋后以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁房屋的，人民法院应予支持。(房释19条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)个人租赁房屋，给个体工商户家庭使用的，承租人在租赁期间死亡或者失踪的，其他家庭成员作为个体工商户的经营者有权承受合同权利义务。
      (2)个人租赁房屋，从事合伙经营的，承租人在租赁期间死亡或者失踪的，其他合伙人有权承受合同权利义务。
      十四、关于买卖不破租赁原则的适用问题
      租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权或者当事人另有约定的除外。(房释20条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)租赁权具有对抗效力，就是通常所说的“买卖不破租赁”规则，是租赁权物权化的具体体现，是为谋求社会生活的稳定，促进社会生活的发展，对以居住或农耕为目的而承租他人的不动产而采取的巩固承租人地位的原则。在历史上，罗马法将租赁权列入债权，采买卖破除租赁的原则，否认其对第三人的对抗效力；日耳曼法相反，将租赁权列入物权范畴，承认其对抗力。随后的德国民法也受其影响，尽管将租赁权视为债权，但却承认因租赁物占有的移转发生对抗力。在日本民法，虽然将租赁权规定于债权章，但判例一向保护租赁权，强调租赁权的不可侵性，也有学说主张租赁权为直接支配物的权利。我国确认租赁权的对抗效力。《城市房地产管理法》第53条规定：“不论房屋租赁要求进行登记备案是否妥当，但经由登记备案，承租人的租赁权即可具有对抗的效力。”《合同法》规定，无论是需要进行登记的租赁，还是不需要进行登记的租赁，无论是动产租赁还是不动产租赁，租赁权都可具有对抗的效力。本条司法解释继续强调这一规则。
      (2)租赁权尽管出现物权化的趋势，但就一般而言，其性质仍为债权。租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱。若就租赁权的物权化程度不设限制，则难免使一些用益物权无适用的余地。因此，司法解释一方面维护买卖不破租赁原则的效力，另一方面又设置两个例外：一是出租前租赁房已经设立了抵押权的，二是当事人另有约定的。
      十五、关于承租人优先购买权问题
      出租人出卖租赁房屋在合理期限内未通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。(房释21条)
      出租人依照《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定与租赁房屋的抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定处理。(房释22条)
      出租人以拍卖方式出卖租赁房屋时，出租人或者拍卖行应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示高价购买的，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定处理。(房释23条)
      具有下列情形之一，承租人请求行使优先购买权的，不予支持：
      (一)房屋共有人行使优先购买权；
      (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；
      (三)出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表示愿意购买的；
      (四)购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。
      上述第四项规定中，出租人侵害承租人优先购买权的，应当承担赔偿责任。(房释24条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)承认承租人优先购买权，但是这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同，效力有差异。
      (2)出租人违反义务侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿，而不是宣告前手买卖合同无效。这是一个重大的决策，具有重要意义，改变了过去的那种对侵害优先购买权的无限宣告前手买卖合同无效的做法。侵害承租人优先购买权的主要形式，是出租人出卖租赁房屋在合理期限内未通知承租人。
      (3)在租赁房屋实现抵押权时，出租人依照《中华人民共和国担保法》第53条的规定，以协议折价、变卖租赁房屋实现抵押权的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，依照《中华人民共和国合同法》第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理，保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的，应当予以损害赔偿。
      (4)在租赁房屋拍卖，即出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，出租人或者拍卖行都有义务，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权，不得主张优先购买权。在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示高价购买的，依照《中华人民共和国合同法》第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理，保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的，应当予以损害赔偿。
      (5)对抗承租人优先购买权的四种情形：一是，房屋共有人行使优先购买权；二是出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；三是出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表示愿意购买的；四是购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。在第四项规定的构成善意取得的，出租人也构成侵害承租人优先购买权，应当按照《物权法》第106条第2款的规定，承担赔偿责任。