三部有关物权法司法解释规定的十五个重要问题

关键词: 物权法 最高人民法院 司法解释

内容提要: 对最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行分析。
 
 
      最近，最高人民法院陆续发布有关物权法的三部司法解释，分别是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称建释)、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称物释)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称房释)。这三部司法解释规定了一些特别值得注意的民法规则，其中大部分是有关物权法的规则。总结起来，共有十五个重要问题。
      一、关于业主和事实业主的规定
      依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
      基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。(建释1条)
      建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
      专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。(建释16条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)确认事实业主的身份地位，享有业主的权利，负担业主的义务，能够更好地维护事实业主的合法权益。事实业主的概念，可能会引起民法、物权法上的一些反映。
      (2)物业使用人的概念的界定，以及享有的权利和承担的义务。
      二、关于专有部分范围的界定
      建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
      (一)具有构造上的独立性，能够明确区分；
      (二)具有利用上的独立性，可以排他使用；
      (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
      规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
      本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。(建释2条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)确认区分所有建筑物的专有部分的范围，从三个方面进行界定。但在实际操作中，还是应当适用理论的主张确定，即最后粉刷表层兼采壁心说主张。
      (2)规划的并且列入房屋买卖合同的露台等，属于专有部分。
      三、关于共有部分的界定
      除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
      (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
      (二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
      建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。(建释3条)业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。(建释4条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)确定基本建筑结构、共同通行部分、附属设施设备和结构空间等四个部分为共有部分。
      (2)明确“其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施”也属于共有部分。
      (3)土地使用权为共有，但属于业主专有部分的整栋建筑物的规划占地，以及城镇公共道路、绿地占地，不属于共有。
      (4)屋顶利用不认为侵权的，须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，例如“退台”；外墙面利用不认为侵权的，亦须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，例如底商对外墙面的利用。
      四、关于车库、车位的规定
      建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
      前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。(建释5条)
      建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。(建释6条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)规定何谓首先满足业主需要，司法解释改变了原来草案的做法，即从反面规定，一是卖给业主以外的人，二是业主按照配置比例购买或者租赁车位车库不能实现，而是规定“按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的”即为首先满足业主需要。
      (2)对于原来司法解释草案规定的“不能首先满足业主需要的，业主享有撤销权，可以请求法院确认卖给(租给)非业主的合同无效，以及其他业主超出其配置比例购买车库车位，未能按照配置比例买或租到车库车位的，可以请求合同的超出部分无效”的规定，都予以删除，根本就没有规定不能首先满足业主需要的后果问题。是否可以参考原来的规定，没有解释，但似乎一定要有一个办法。
      (3)共有部分建设的车位，是指规划车位之外的车位。
      五、关于业主管理权的具体规定
      改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。(建释7条)
      物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
      (一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
      (二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。(建释8条)
      物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
      (一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
      (二)总人数，按照前项的统计总和计算。(建释9条)
      业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
      将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。(建释10条)
      业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。(建释11条)
      业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。(建释12条)
      业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
      (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
      (二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
      (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
      (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
      (五)其他应当向业主公开的情况和资料。(建释13条)
      建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
      属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。(建释14条)
      业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
      (一)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
      (二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
      (三)违反规定进行房屋装饰装修；
      (四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。(建释15条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)何谓其他重大事项，即“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项”。
      (2)业主票决事项的计算问题，一是建筑物面积的计算，二是人数的计算。
      (3)住改商的救济，第一，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持；第二，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
      (4)利害关系人的范围为本栋业主，其他业主认为有利害关系的，应当举证证明，证明的标准是“证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。
      (5)业主对业主大会、业主委员会的决议侵害自己的权益以及违反程序的撤销权，除斥期间为一年。
      (6)业主的知情权的范围是：一是建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；二是管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；三是物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；四是建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；五是其他应当向业主公开的情况和资料。
      (7)侵害共有部分的表现，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失；权利人可以请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
      (8)其他“损害他人合法利益的行为”的表现：一是损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；二是违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；三是违反规定进行房屋装饰装修；四是违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分，业主大会或者业主委员会可以依照物权法第八十三条要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
      六、关于物业服务合同效力问题
      建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。(物释1条)
      符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
      (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
      (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
      前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。(物释2条)
      本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。(物释11条)
      因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。(物释12条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)物业服务合同的效力，包括前期物业服务合同具有效力，其中前期物业服务合同属于涉他合同，业主对于前期物业合同不能以非合同当事人为由进行抗辩。
      (2)物业服务合同无效的认定：一是全部转委托，违反委托合同的人身性原则；二是前期物业服务合同损害业主利益的约定，表现是免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利。
      (3)其他管理人适用本司法解释关于物业服务企业的规定。
      (4)其他物业使用人处于业主的地位，享有业主的权利，负担业主的义务。
      七、关于物业服务企业和业主违约责任问题
      物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
      物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。(物释3条)
      业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。(物释4条)
      物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
      业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。(物释5条)
      经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。(物释6条)
      业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。(物释7条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)物业服务企业违约的责任的表现界定为“不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，也是确定违约的依据；应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
      (2)业主违约的责任，实施妨害物业服务与管理的行为，承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任；
      (3)物业违约，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主拒绝缴纳物业费用的，为正当抗辩；请求返还多收费用的，为正当请求。
      (4)业主违约，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业可以请求业主支付物业费；业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩的，为不正当抗辩，不予支持。
      (5)业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应当支持其连带责任的请求。
      八、关于物业服务合同终止问题
      业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
      物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。(物释8条)
      物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
      物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。(物释9条)
      物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
      物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。(物释10条)
      ★这一部分的要点是：
      (1)业主解除物业合同，应当由业主大会作出决定，业主委员会提出请求。因此，个人和业主委员会均无权决定。业主大会的行使，可否实行通讯表决？我认为可以。
      (2)物业服务合同效力终止，双方的费用返还义务，均须予以返还。物业服务企业向业主委员会请求的，应当告知其向拖欠物业服务费的业主请求；业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
      (3)物业服务企业终止后，承担退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的义务。
      九、关于城镇房屋租赁合同的效力问题
      本解释所称的城镇房屋是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。
      承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房产生的纠纷案件不适用本解释，但依照有关法律和政策取得完全产权的公有住房和经济适用房的租赁合同纠纷案件适用本解释。
      乡规划区、村庄规划区范围内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释的规定处理，但法律另有规定的，适用其规定。(房释1条)
      出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经有批准权的行政机关准予建设的，可以认定有效。(房释2条)
      出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的行政机关批准建设的，可以认定有效。
      当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论前经批准延长临时建筑使用期限的，可以认定延长使用期限内的租赁期间有效。(房释3条)
      当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
      当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行