论业主撤销权诉讼相关问题
通过以上分析论证，笔者认为业主撤销权的诉讼程序是：业主认为其业主团体所作决定侵害其合法权益请求法院撤销的：①应当以业主团体为被告；②应当以业主大会或者业委会对于本物业管理区域的物业管理服务事项、体现业主集中统一行使业主建筑物区分所有权的单方意志、意思表现的决定为诉讼标的并提供该决定；③对上述决定具体侵害其合法权益的事实提供证明；④并同时证明撤销权之诉是在法定期限之内。
六、法院对业主撤销权诉讼应有的司法注意
（一）司法审慎介入原则
业主大会作为业主处理内部事务的最高机构，其决议属于团体自治行为，法院不能主动干预业主内部事务。当司法裁判者发现业主自治的瑕疵，单一或某类业主利益受到侵害应获救济时，司法始介入业主自治事务。司法介入应尊重业主大会为业主最高意思决定机关的地位，承认业主大会是业主处理内部事务的合法途径，这种介入应该是适度的。从本质而言，决议撤销之诉是一种带有行政诉讼特质的特殊民事诉讼，表现为：第一、合法性审查原则。法院仅就业主大会召集和决定方法等程序及决定内容的合法性进行审查，对其程序和内容的合理妥当性一般不予审查。第二、法院对决议撤销之诉的判决与行政诉讼的判决类似，原则上仅限于判决撤销，法院不能替代业主大会变更决议内容，因为决定体现了业主的意思，只应由业主大会决定。
（二）诉讼告知制度的引入
为统一解决诉讼当事人之间以及他们与其他未参加诉讼的利害关系人之间的纠纷，各国诉讼法为第三人提供了实现程序保障权的途径，其中包括诉讼告知制度即当事人将诉讼系属之事告知可以参加诉讼的第三人之制度 。就决议撤销之诉而言，如原、被告认为有必要向未参诉的其他业主通报案件进展以维护本方利益，其应向法院提出记载告知理由及诉讼进展的文书，再由法院将文书送达业主。业主接收文书后即应知晓该诉讼可能与自己利益有关并可选择参加诉讼以维护权利，此时如被告知的业主不参加诉讼或不作表示，应视其已参加诉讼，裁判的效力及于该业主。对于诉讼告知制度，学者起草的《民事诉讼法建议稿》有所涉及，将来诉讼法修订时可资借鉴。
（三）被告诉讼和解、自认行为的限制
决议撤销之诉涉及被告业主团体的诉讼担当行为，业委会仅是作为业主代理人行使诉讼实施权，诉讼利益最终归于业主团体。为避免原、被告通谋损害业主利益及保障业主监督权的实现，笔者认为，业委会自行处分诉讼权利的行为应受一定限制：宜明确原、被告之间的和解须经法院审查批准才能生效。同时，法院应将和解方案告知其他业主以使其得以对方案行使异议权，如业主在指定期限内不行使异议权，应视其同意该和解方案。同理，业委会对原告诉请于己不利事实的承认或提起反诉、上诉，如涉及业主大会职责范围，应经管理规约事先或业主大会临时特别授权才生效力。
七、对上述业主撤销权案的法院审理评析
（一）王敏诉北京市海淀区太月园小区业主委员会业主撤销权纠纷案。王敏请求法院：
1、撤销业委会于2005年9月25日公告的《太月园小区第一届第二次业主大会决议》、2008年4月5日公布的《太月园2008年业主大会临时会议决议》以及业委会与北京众服信达物业服务有限责任公司签订的物业服务合同；
2、要求查看2005年《太月园小区第一届第二次业主大会决议》、《太月园小区2008年业主大会临时会议决议》的议案表决票、业主大会会议记录、签到簿、出席代表委托书及书面征求业主意见的所有文件材料；
3、判令业委会依照《太月园小区业主大会议事规则》，立即召开业主大会临时会议；
4、判令业委会在召开的业主大会上将“业主是否同意更换北京太月物业管理有限责任公司，是否同意更换太月园小区现任业主委员会成员，重新选举业主委员会”作为业主大会临时会议的表决议题。
法院对该案的法理释明：依据王敏所诉事实、理由及诉讼请求，虽均涉及到业主对其所在区域的业委会行使业主的相应权利，但其诉讼请求涉及以下法律关系，一是业主对业主大会决议的撤销权；二是业主对业主大会会议情况的知情权；三是业主对业委会与案外人签署合约的撤销权；四是业主大会的召集权。结合太月园小区业主大会议事规则，其各项权利的行使依据不同、各项权利行使的程序以及救济途径不同、各项请求所涉及的当事人主体不同、当事人之间所确定的权利义务不同、法律后果及责任承担亦不同，故王敏在本案中将上述请求一并主张，不符合民事诉讼合并审理的条件。
受案法院裁定驳回了王敏的起诉。
业主对业主大会会议情况的知情权，业主大会的召集权，业主对业委会与案外人签署合约的撤销权，都不是业主撤销权的权利范围，不是业主撤销权的诉讼标的，只有业主对业主团体决定的撤销权才是业主撤销权的权利范围。法院对其进行司法释明后，王敏坚持其诉讼请求。法院认为“各项权利的行使依据不同、各项权利行使的程序以及救济途径不同；各项请求所涉及的当事人主体不同；当事人之间所确定的权利义务不同；法律后果及责任承担亦不同”。这些论断说明受案法院对业主撤销权的权利内容和法律调整对象及范围有着正确并清楚的认识，在王敏坚持其不当诉求的情况下，驳回其起诉无疑是正确的做法。
（二）广州市某业主诉海鑫花园业主委员会与鑫河物业管理公司，要求法院判令撤销业委会与物业管理公司签订的《物业服务合同》案。
受案法院观点：《物业服务合同》是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同的撤销权应由合同主体即业主委员会与物业服务企业中的一方来行使，小业主不是物业服务合同的主体，依法不能行使撤销权，小业主的诉讼主体不适格。因此，法院裁定对该案件不予受理。
业主团体的决定，是一个物业管理区域的多数业主就本物业区域建筑物及其附属设施的管理使用、维护保养、更新改造等事项，体现为建筑物区分所有权集中统一行使的意志和意思表现形式，属于单方的民事行为，只对业主团体和业主个体有约束力，其决定的形成过程和结果适用物权法及其相关规范的约束和调整，其撤销权可以由单个业主来行使；而物业服务合同属于民事委托合同，是业主团体将本物业区域的建筑物及其附属设施一并委托物业服务企业进行服务和管理维护，是主体双方意志、意思的表现形式，其形成过程和结果主要受合同法律及其物业管理法规、规章的约束和调整，合同的撤销权当然属于合同当事人，而不是单个业主，如果业主团体决定撤销合同则不会发生法律障碍。
“另一方面目前很多部门有共识，司法实践中业主的诉权是有限度的，业主无权就整体物业服务合同提起诉讼。否则会引起混乱，对物业管理服务也不利。如一个法院辖区有100个业主分别以不同理由在不同的时间提出诉讼，要求撤销物业服务合同，如果法院对这100起案件都受理，就会陷入诉累。如果法院受理把关不严，就有无数小区业主效仿，就会引起整个社区的混乱（举案说法栏目主持人语）。”
（三）北京市海淀区健翔园小区业主于景梅、周景平、郑溶溶诉北京市海淀区健翔园小区业委会请求法院撤销健翔园业委会于2007年10月30日与天适德信物业公司签署的物业服务委托合同案。
受案法院观点：原告于景梅、周景平、郑溶溶于本案中主张撤销的是2007年10月30日健翔园业委会与天适德信物业公司签订的《健翔园小区物业服务委托合同》。该委托合同从内容及性质上看明显属于业委会与物业公司间的协议而非物权法规定的业委会所作出的决定。如确有冒用业委会名义加盖私刻公章的行为，合同当事人应针对合同效力寻求司法救济。原告于景梅、周景平、郑溶溶依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条主张撤销权，属诉因不当，应予驳回。受案法院驳回了于景梅、周景平、郑溶溶的起诉。
受案法院对业主团体的决定和物业服务合同的法律性质的分析判断是正确的，驳回三位业主的起诉，适用法律正确。
（四）北京市大兴区创兴公寓业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间2007年6月的物业服务合同案。
2009年2月间，北京市大兴区法院受理大兴区创兴公寓物业管理小区业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间的物业服务合同。之前，2008年8月间，北京大宽物业服务公司已经诉请大兴区法院追索该业主拖欠的物业服务费用，大兴区法院已经对该案审理完毕，故意拖延不作判决[20]，却听由该业主以物业服务合同纠纷为诉讼案由，以物业服务企业和本物业区域业委会为诉讼对象，以物业服务合同为诉讼标的，主张合同撤销权。受案法院对该案的审理判决在诉讼程序和适用法律方面与上述三案大相径庭,存在诸多问题，大大突破了民事诉讼程序的要求和实体法律的规范。仅列举如下：
诉讼程序方面的突破:
（1）上述业主的诉讼案由为物业服务合同纠纷，诉讼对象是业委会和物业服务企业,诉讼请求是撤销物业服务合同。受案法院却自行为原告改变诉讼案由为业主撤销权纠纷,受案法院并超越法定除斥期限主动为业主主张业主撤销权。
如果业主主张撤销合同，应该适用合同法的相关规定，适用合同法关于合同主体的要求，适用合同撤销权的除斥期限的规定，应以物业服务企业为诉讼对象。单个业主与业委会是同一合同主体（集体与个体的关系）。物业服务合同是业委会代表业主大会同物业服务企业签订的委托物业服务企业对其物业区域从事整体物业服务和管理的协议，单个业主如果主张撤销此合同，应由业主大会通过此主张，并由业委会代表业主大会进行主张。否则,业主个体无权直接向法院进行此种主张。但可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主对于物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，可以请求法院确认合同或者合同相关条款无效。
根据此解释，业主可以对上述合同或者合同条款请求法院确认无效。对此种诉讼，法院应该受理。
此案发生前，被诉的物业服务企业已经对该业主提出追索物业服务费用之诉，并已由同一法院审理完毕。该业主只是将多套住宅改变为经营性用房，而不肯按照商用物业服务标准（参照）支付服务费用，意图不付或者少付物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的或者业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，本案已经审理完毕，法院不能违反一事一理，不告不理的民事诉讼原则，对同一事实另立不同的案件，在原告没有主张业主撤销权的情况下，法院主动为原告主张业主撤销权。
法院主动为原告主张业主撤销权，不应以物业服务企业为诉讼对象，物业服务企业不是业主撤销权的适格被告。业委会为业主撤销权的诉讼对象时，物业服务合同不是业主撤销权的诉讼标的，应以业主大会或者业委会的决定为诉讼标的，法院并应举证（谁主张谁举证）证明业主合法权益被侵害的具体事实。
（2）受案法院超越法定除斥期限主动为业主主张业主撤销权。撤销权的除斥期限，首先是个客观事实，不属于法院、法官自由量裁的范围，只要是客观上撤销权主张超出了除斥期限，其撤销权即归于消灭（不存在中止、中断或延长的情形）[21]，当事人即无权主张撤销权，法院则更无权为当事人主张撤销权。受案法院超越法定除斥期限主动为业主主张业主撤销权，既侵害了对方当事人的举证质证答辩权，又侵害了当事人无辜不受诉累、不受诉追的权利，还会侵害当事人的民事实体权利。
实体法律规范方面的突破：
（1）突破了上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于确认转委托合同无效和排除己方责任加重对方责任排除对方权利条款无效的规定（业主对于物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，可以请求法院确认合同或者合同相关条款无效）。
受案法院认为物业服务合同是业委会决定的表现形式。故判决撤销物业服务合同。
众所周知，合同是双方为确定各自权利义务的协议，无论如何也成为不了业主团体单方的意志表现形式，该法院这样认为没有任何法律和事实根据。
（2）突破了物权法和物业管理条例关于业主大会职责及权利范围的规定。受案法院认为物业服务合同没有经过业主大会讨论通过，故判决撤销。物业服务合同需要经过业主大会讨论通过吗？
我国物权法、物业管理条例都没有规定物业服务合同要经过业主大会讨论通过。如果规定物业服务合同需要经过业主大会讨论通过才有效，那么，在物业管理服务的实践中就根本行不通，也是与合同法中的代理人制度相冲突的。所以，我国物权法、物业管理条例才都没有规定物业服务合同要经过业主大会讨论通过才发生法律效力。并且，物业管理条例规定，签订物业服务合同是业委会的主要职责之一。再有，在北京市签订物业服务合同要统一使用北京市建设委员会（住房和城乡建设委员会）和北京市工商行政管理局制定的《物业服务合同示范文本》。
总之，上述受案法院在民事诉讼程序方面突破了：一事不再理、不告不理、原告、被告要适格、法院不能主动为当事人作主张、法院不主动为当事人举证、除斥期限法定、保障当事人诉讼权利的民事诉讼基本原则；在法律适用方面突破了业主团体是业主撤销权的诉讼对象、诉讼标的是侵害业主合法权益的业主团体决定、业主团体职责范围的法律规定，还否定和排斥了业主自治权、企业自主权、行政主管机关的行政管理和行政指导权方面的标准和要求，充分表现了司法专横。
对于上述列举，须给予法律及实践方面的澄清，并期以物业管理服务方面的专家学者及审判实务方面的行家里手予以理论及实践方面的评判，以使业主撤销权制度更加完善、适用，切实能够保障业主的合法权益而不被滥用。基于“有权利必有救济”的法律精神,《物权法》针对物业管理小区内可能出现的业主合法权益因业主团体的决定受损而又无法救济的情况,创设出了业主撤销权这一司法审查制度。但由于《物权法》本身还处在完善过程中，针对该制度的法律规定较为缺乏，司法实践中使得该制度在执行中出现了较大的偏差，通过仅针对业主撤销权的性质及权利范围、诉讼对象、诉讼标的等问题进行理论和实践的探讨,希望对完善该制度提出有益的启示和建议。
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下了名著《论美国的民主》，他指出，“我最挑剔于美国所建立的民主政府的，并不像大
多数的欧洲人所指责的那样在于它的软弱无力，而是恰恰相反，在于它拥有不可抗拒的力
量。” 托克维尔将这种以多数人名义行使的无限权力称之为“多数人的暴政”。它是针对
法国大革命教训所提出的一个概念，雅各宾派曾经以革命和人民的名义实行恐怖统治。
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[12]参见薛源著：《论建筑物区分所有权组织大会决议方法及效力》，载《法律适用》2007年第11期。
[13] 在英美法中，“有权利必有救济”是普通法的一项古老原则。在英国1703年的“阿什比诉怀特案”中，首席大法官宣称：“如果原告拥有一项权利，他就必然要有维护和保持该权利的方法，如果他在行使权利时遭到侵害则必须要有救济……对权利的需求和对救济的需求是相互的……一个人得到救济，也就得到了权利；失去救济，也就失去了权利。”因此，完善的救济可以令抽象的权利具体化，让纸面上的法律成为“活法”。于是，评价一国的权利保障状况，不仅要看其宪法和法律从正面赋予公民哪些权利，更要看相关的法律制度中有多少配套的救济途径。没有救济的权利，只能是光鲜的一纸空文。
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[15] 杨立新,梁清.物权法规则适用 吉林人民出版社, 2007.
[16] 邵明著《民事判决效力》 载http://www.civillaw.com.cn 2009年8
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[17] 形成之诉的对世性源于其本身特质：一般适用于社团、身份关系案件中，
且是在法定并能以判决变更实体法律关系的情况下，利害关系人才有形成之诉的利
益，故其对世性是形成判决的直接效果，与下文所述的既判力扩张并非同一范畴。
参见肖建华著：《当事人问题研析》，中国法制出版社2001年版。
[18] 江伟主编《民事诉讼法》，高等教育出版社、北京大学出版社2002年版
[19] （日）高桥宏志著、林剑锋译：《民事诉讼法制度与理论的深层次分析》，法律出版社2003年版
[20] 北京市大兴区政府东侧有幢住宅楼，叫做创兴公寓，里面共有几十套房屋却有三十余套房屋被业主利用住宅开公司做生意，改变住宅为商业用途，公司的员工和客户每日乘电梯进进出出达上千人次，对电梯损耗损害极大，曾创造了三年半报废了两部美国品牌新电梯，四年报废了两台国产名牌饮水泵的世界纪录。而这些利用住宅开公司，改变住宅为经营性用房的业主也不肯多付一分钱补偿给物业服务企业和其他居住业主。先后两家物业服务企业因维修维护费用过高，入不敷出而主动退出该幢楼的物业服务。在这种无奈的情况下，该楼宇的业主大会决定对居住业主和经商的业主实行物业服务费用不同标准的分担方式。同时，北京市物业收费办法也规定物业服务企业可以按照不超过居住物业收费标准5倍的标准对改变住宅为商业用途的业主收费。据此，于是该楼宇的业主大会与新的物业服务企业约定按照居住业主的3倍标准收取经商业主的物业服务费用。那些利用住宅经商的业主哪里肯付出，就共同对抗拒付物业服务费用，新的物业企业就入不敷出要撤离了，可又赶上个奥运会。北京市物业管理行政主管机关指令全市物业企业在奥运期间一律不得中止物业服务，所有物业小区暂停召开业主大会，暂停选聘物业企业。这样一拖就拖了一年多。等到可以开业主大会了可以重新聘用物业企业了，这个创兴公寓才又重新聘了物业服务企业。可是经商业主还拖欠了一年多的服务费用呢，没办法到大兴法院起诉追索。大兴法院黄村法庭的一名审判员把物服企业追索服务费用的案件全部审理明白完毕，大兴法院却不让该审判员发判决书，却让创兴公寓的一个利用住宅最多的经商业主起诉物业服务企业和业主委员会，撤销物业服务合同，这个业主不是合同当事人，没有合同撤销权。大兴法院就自行为他改变案由和诉讼请求，替他行使已不存在的业主撤销权。
[21] 最高法院民一庭解答《建筑物区分所有权的解释》, 问：物权法第七十八条规定了业主的撤销权，司法解释对业主撤销权行使问题有何具体规定？ 答：物权法第七十八条第二款对业主撤销权作出了规定，但业主撤销权的行使还涉及到一些具体问题需要明确。比如，业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定，业主能否申请撤销，以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。根据物权法第七十六条的立法精神，司法解释将物权法第七十八条第二款规定的“业主合法权益”解释为：不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。业主撤销权作为一种形成权，应当受到除斥期间的限制，本条参照合同法有关债权人撤销权的规定，将其确定为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。如此规定，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”，所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响。