租赁标的瑕疵与合同救济
(一)减价责任的规范基础
在我国《合同法》中，关于租赁合同减少租金的规范基础，至少有第111条(质量不符合约定之减少价款或者报酬)、第221条(因维修租赁物影响使用之减少租金)、第228条(因第三人主张权利致不能使用租赁物之减少租金)及第231条(因不可归责于承租人的事由租赁物毁灭之减少租金或不付租金)。针对本文仲裁案件，减少租金的规范基础是哪一个呢?
《合同法》在租赁合同一章虽有三个条文涉及到了减少租金，但它们均需要具备特定的事实要件。本案租赁合同的履行障碍，起因于租赁标的物在使用上受到的公法限制，并不涉及维修租赁物问题，故不适用第221条；亦不涉及第三人主张权利，故不适用第228条；亦非因不可归责于承租人的事由致租赁物毁损或者灭失，所以第231条也难以为济。
仲裁庭认定，“由于该房屋不能用于工商登记，对申请人而言，该房屋的使用价值必然有较大减损”，这本身就是在将问题的症结归结为物的瑕疵，可以作为“质量不符合约定”，而适用《合同法》第111条。另外应当注意，第111条位于《合同法》总则编第七章“违约责任”中，不仅可以适用于买卖合同，对于其他类型的合同亦得适用。租赁标的有瑕疵场合，虽属依第174条准用买卖合同关于瑕疵担保义务的规定，在法律后果问题上，在援引第111条时已是“适用”而非“准用(参照适用)”。
(二)减价责任可否不经当事人主张而由法院或者仲裁庭直接决定适用
“案例一”中的申请人主张被申请人应退还其已支付的全部租金，被申请人则要求申请人应按合同约定的数额向其支付全部租金。仲裁庭认为申请人与被申请人的主张均不能成立。经综合考虑本案情况，仲裁庭认为，申请人按合同约定的租金的一半向被申请人支付租金是合理的。
显而易见，申请人没有主张减价责任，被申请人更是没有主张减价责任，最后是由仲裁庭裁量适用减价责任。
减价作为一种债权人的救济手段或者违约责任，自债权人的立场分析，显然是赋予债权人一种主张减价的权利，称为减价权(Minderungsrecht)。[41]减价责任的适用，通常是基于债权人的主张，但若因此认为须以当事人行使减价权为前提而排斥法院或者仲裁庭的能动性，则未免失之极端。依《合同法》第111条后段，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。其中，“合理选择”一语便已显示，受损害方当事人的选择固属可能，但其选择是否合理，裁判者就此仍有裁量的余地。受损害方当事人可能选择解除合同、退还租金，但裁判者权衡双方利害得失等因素，认为减价更为公平合理，仍可裁量适用减价责任。
(三)权利瑕疵与减价责任
减价作为一种责任，体现的是“按质论价”的公平理念，于物的瑕疵场合最能发挥其功用，惟于权利瑕疵场合，可否派上用场，无论是立法例还是学说，均有重大分歧。
自法制史与比较法的立场观察，罗马法时代的“减价之诉”就仅对物的瑕疵适用，并不适用于权利瑕疵。这一立场基本被大陆法系立法维持着，应无疑义。在传统民法上，权利瑕疵担保的效果通常是，使买受人得依关于债务不履行的规定行使其权利，[42]通常并不包括减价。[43]
不过，日本民法典第563条(权利一部属于他人场合的担保责任)第1项规定:“因作为买卖标的的权利的一部属于他人，出卖人不能将其移转于买受人时，买受人得按其不足部分的比例请求减少价金。”此明显承认了减价。第565条规定，指示数量而买卖的物不足场合，及物的一部在订立合同时即已灭失场合，买受人不知其不足或灭失时，得准用上述规定。
另外，我国《合同法》第228条第1款规定:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”在立法机关人士所作的释义中，将此规定解释为是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。[44]
2002年修正后的德国民法典第437条规定了“有瑕疵场合买受人的权利(Rechte des Kufers beiMngeln)”。其所谓“如物有瑕疵(Ist die Sache mangelhaft)”，其范围不仅包括物的瑕疵和权利瑕疵，亦得包括他种物给付(Falschlieferung)及给付数量不足(Zuweniglieferung)，均发生相同的法律后果，[45]包括请求事后补充履行、解除或者减价、请求损害赔偿。这样，第441条规定的减价，不仅适用于物的瑕疵，也适用于权利瑕疵。[46]德国学说就因权利瑕疵(Rechtsmngeln)发生减价，举例如土地买卖场合，土地上存在有买受人无法除去的役权负担。[47]施莱希特里姆教授指出，自法律政策以言，值得追求的是对于权利瑕疵亦许予减价，以免在个别场合难以区分物的瑕疵和权利瑕疵。[48]
《联合国国际货物销售合同公约》第50条规定了减价，该条是否适用于权利瑕疵的情形，学者解释并不一致，存在否定说[49]与肯定说[50]的对立。
作为我国法的解释论，原则上应坚持对权利瑕疵不适用减价，理由在于《合同法》第111条的规范射程并未及于权利瑕疵。对于德国学者提及的个别情形，作为例外，类推适用第111条而承认减价权的发生，亦未尝不可。[51]
结论
依据第六次全国人口普查主要数据，截至2010年11月1日，中国内地人口总量为13．39亿，相当于4个美国总人口数。其中，近乎一半的人口为城镇居民。伴随着城市化的不断推进、大量流动人口涌向城市，仅北京常住人口数已达1961万(占全国常住人口比重的1．46%)，城市房屋存在着巨大的刚性需求，房屋租赁合同因而扮演重要角色，房屋租赁合同的相关法律问题值得深入研究。
租赁标的的使用存在公法上的限制，进而妨碍租赁合同目的的实现，引出若干法律问题，需要深入研讨。本文以三则裁判实例为素材，剖析相关问题，得出如下基本结论:
(1)租赁标的的使用存在公法限制，构成瑕疵。这时的救济路径在依瑕疵担保主张违约责任之外，尚有依意思表示存在瑕疵(重大误解或者欺诈)主张撤销合同的可能。两种救济路径可由当事人选择，不存在一者优先于另一者的关系。
(2)租赁标的瑕疵可准用买卖合同瑕疵担保的相关规定，我国法中的瑕疵担保已与违约责任统合。若采“竞合说”则有使瑕疵检验通知义务及检验期间规范被规避进而目的落空之虞，实际裁判例也未显示接纳“竞合说”的痕迹。
(3)由于权利瑕疵与物的瑕疵在我国法上分别规定，在构成要件及法律后果层面均有差异，故对于两类瑕疵进行区分，仍有实际需要。我国合同法在统合瑕疵担保与违约责任的道路上，仍有必要百尺竿头、更进一步。
(4)标的物使用存在公法上的限制，在我国实务上实质上是作为一种物的瑕疵，而不是权利瑕疵。权利瑕疵与物的瑕疵在此处的区分，并无“标准答案”，而是一个需要根据不同国家具体法律规定等进行具体解释的问题。我国实务见解值得赞同。
(5)检验通知义务属于不真正义务，检验期间属于除斥期间。
(6)瑕疵担保义务属于主给付义务的内容，可以概括称为“无瑕疵供与义务”或者“无瑕疵交付义务”，其违反属于给付义务违反，在其违反具有重大性而使合同目的无法实现场合，可以发生解除权。
(7)减价责任的适用通常由当事人行使减价权而引出，惟并不以此为限，裁判者亦有裁量的余地。在合适的场合，即使当事人未主张减价责任，裁判者亦不妨适用减价责任。减价责任虽系物的瑕疵场合的法律后果，在权利瑕疵场合，亦有类推适用的余地。
注释:
[1] 此份素材为一则仲裁裁决书，为了保护当事人隐私权，以及为了避免给相关的仲裁委员会造成困扰，故将相关信息隐去。所示案情及仲裁庭意见则尽可能保留原样。
[2]［日］曾野裕夫:《和解与错误》，载［日］中田裕康、潮见佳男、道垣内弘人编:《民法判例百选II债权》，有斐阁2009年第6版，第140－141页。不过，对于日本判例立场的概括，似乎也有不同看法，有学者认为如果原告主张错误，判例便以之为错误;如果原告主张瑕疵担保，判例便以之为瑕疵担保。由于判例有此倾向，故判例未必就贯彻了“错误优先说”，或可说判例实际上采纳了“选择可能说”。参见［日］山本丰:《瑕疵担保责任与错误》，载［日］星野英一、平井宜雄编:《民法判例百选II债权》，有斐阁1996年第4版，第116－117页。日本民法典第95条规定:“意思表示，于法律行为的要素有错误时，为无效。但表意人有重大过失时，表意人自己不得主张其无效。”这一规定在后来的最高裁判例上被作为“相对无效”，亦即仅表意人可得主张无效。参见日本最判昭和40·6·4民集19卷4号924页;最判昭和40·9·10民集19卷6号1512页。这其实与我国法上的可撤销很相近了。而日本新近的债权法改正草案已经将错误的法律效果由无效修正为可撤销，值得关注。日本《债权法改正基本方针》第1．5．13条(错误)第1款规定，“在因对法律行为的当事人或者内容有错误而作出与真意不同的意思表示场合，若可合理地认为无此错误表意人即不会作此意思表示，该意思表示可得撤销。”参见［日］民法(债权法)改正检讨委员会编:《详解债权法改正基本方针I序论·总则》，商事法务2009年版，第103－105页。
[3] See Ole Lando，Hugh Beale(ed．)，Principles of European Contract Law，Parts I and II，Kluwer Law International，2000，Note of Article 4:119．
[4] 参见前引[3]，Ole Lando and Hugh Beale(ed．)书，Comment of Article 4:119．
[5] Draft Common Frame of Reference(DCFR)II．－7:216:Overlapping remedies．
[6] 参见崔建远主编:《合同法》，法律出版社2010年第5版，第388页。
[7] 参见韩世远:《出卖人的物的瑕疵担保责任与我国合同法》，载《中国法学》2007年第3期。
[8] 参见［德］卡尔·恩吉施:《法律思维导论》，郑永流译，法律出版社2004年版，第60页以下。
[9] 学者将此概括为合同责任时的扩张(缔约上的过失理论等)、质的扩张(安全照顾义务等)及主体的扩张(附保护第三人作用的合同等)。参见［日］下森定:《债权法论点笔记》，日本评论社1990年版，第6页。
[10] 参见韩世远:《中国的履行障碍法》，载《私法研究》(创刊号)，中国政法大学出版社2002年版，第183－184页。
[11] Vgl．Karl Larenz，Lehrbuch des Schuldrechts，zweiter Band，Besonderer Teil，1．Halbband，13．Aufl．，1986，S．67．
[12] 参照［日］来栖三郎:《契约法》，有斐阁1974年版，第86－87页。在德国旧债务法框架下，亦存在同样的观念。See Zimmermann，The New German Law of Obligations:Historical and Comparative Perspectives，Oxford 2005，p．99;Vgl．Esser/Weyers，Schuldrecht Band II Be-sonderer Teil，Teilband 1 Vertraege，8．Aufl．1998，S．14．这种观念被北川善太郎教授称为“特定物教条”(特定物のドグマ)。参见［日］北川善太郎:《契约责任研究》，有斐阁1971年初版3刷，第139页。
[13] Vgl．Brox，Besonderes Schuldrecht，16．Aufl．1990，RdNr．58;Schlechtriem，Schuldrecht Besonderer Teil，2．Aufl．1991，RdNr．72．转引自詹森林:《民事法理与判决研究(二)》，元照出版公司2003年版，第263－264页。
[14] Vgl．Huber/Faust，Schuldrechtsmodernisierung:Einführung in das neue Recht，2002，S．290．
[15] Vgl．Brox/Walker，Besonderes Schuldrecht，31．Auflage，2006，S．6 ff;Roland Michael Beckmann，in:Staudingers Kommentar zum BGB，§§433－487，2004，S．110．
[16] 参见韩世远:《合同法学》，高等教育出版社2010年版，第389页以下。
[17] 比较法可参见《日本民法典》第559条的相似规定。
[18] 参见［日］近江幸治:《民法讲义V契约法》，成文堂2009年第3版，第193页。
[19] Vgl．Dieter Medicus，Bürgerliches Recht，21．Aufl．2007，S．178．
[20] 参见前引[19]，Dieter Medicus书，第179页。
[21] 关于“统合说”，参见前引[7]，韩世远文;关于“竞合说”，参见崔建远:《物的瑕疵担保责任的定性与定位》，载《中国法学》2006年第6期。
[22] 参见前引[12]，Esser/Weyers书，第36－37页。
[23] 参见［日］我妻荣:《债权各论》中卷一，岩波书店1957年版，第284页。
[24] 比如，我国台湾地区“最高法院”49年台上字第552号判决;“最高法院”49年台上字第376号判例;“最高法院”59年台上字第912号判决。参见黄茂荣:《买卖法》(增订版)，台湾作者自版2004年12月增订第六版，第337－339页。
[25] 参见前引[24]，黄茂荣书，第339页。
[26] 参见前引[19]，Dieter Medicus书，第178页。
[27] “在出售一块土地时，即使出卖人并未特别表示，他仍须承担诸如‘这块土地或其用益权不得被追夺’之类的责任。”彭波尼语，见D．18，1，66pr．参见黄风:《罗马私法导论》，中国政法大学出版社2003年版，第300页。
[28] 参见前引[24]，黄茂荣书，第337页。
[29] 资料来源:北大法宝数据库。
[30] 参见王泽鉴:《债法原理》，北京大学出版社2009年版，第36页。
[31] 参见［日］江头宪治郎:《商取引法》，弘文堂2002年第3版，第26页。日本商法第526条规定了买受人对标的物的检验及通知义务，该规则是对商人间的买卖设定的。我国《合同法》采民商合一体例，不区分商人间的买卖及非商人间的买卖，而是统一规则，此处或有“商化”之嫌。
[32] Vgl．Peter Schlechtriem，Internationales UN－Kaufrecht，4．Aufl．2007，S．123．将Ausschlussfrist译作“除斥期间”，参见［日］山田晟:《ドイツ法律用語辞典》，大学书林2001年改订增补第4版，第60页。
[33] 参见前引[21]，崔建远文;前引[6]，崔建远主编书，第396页。
[34] 参见王利明:《合同法研究》第二卷，中国人民大学出版社2003年版，第292页。关于根本违约，另外可参见王利明:《论根本违约与合同解除的关系》，载《中国法学》1995年第3期;韩世远:《论根本违约》，载《吉林大学社会科学学报》1999年第4期。
[35] 参见前引[30]，王泽鉴书，第31页。
[36] 参见韩世远:《合同法总论》，法律出版社2008年第2版，第462页。
[37] 参见［日］我妻荣:《债权各论》上卷，岩波书店1954年版，第174页；［日］水本浩:《契约法》，有斐阁1995年版，第97页；［日］藤冈康宏、矶村保、浦川道太郎、松本恒雄:《民法IV债权各论》，有斐阁1998年第2版，第45页。
[38] 参见前引[36]，韩世远书，第461页。
[39] 参见前引[32]，Peter Schlechtriem书，第96页。
[40] 参见广东省广州市中级人民法院民事判决书(2006)穗中法民五终字第2387号。资料来源:《北大法宝》数据库。
[41] 参见韩世远:《减价责任的逻辑构成》，载《清华法学》2008年第1期。
[42] 比如，我国台湾地区“民法”第353条(权利瑕疵担保之效果)规定:“出卖人不履行第三百四十八条至第三百五十一条所定之义务者，买受人得依关于债务不履行之规定，行使其权利。”其立法理由略谓:“出卖人如不履行此种义务，则与债务人不履行债务无异，此时买受人即得依照债务不履行之规定，行使其权利。所谓行使关于债务不履行所生之权利者，即契约解除权、违约金请求权、损害赔偿请求权等是也。”
[43] 笔者注意到，亦有学者认为，权利虽有一部欠缺，而买受人尚欲领受其他部分之履行者，则得就欠缺部分，向出卖人请求一部不履行之损害赔偿(台湾地区“民法”第226条第2项的反面解释)，或比例免付价金(台湾地区“民法”第266条第1项但书参照)。参见戴修瓒:《民法债编各论》，三民书局股份有限公司1995年第3版，第28页。据此，似谓权利瑕疵担保场合亦得有减价的法律效果。经查台湾地区“民法”第266条第1项规定:“因不可归责于双方当事人之事由，致一方之给付全部不能者，他方免为对待给付之义务，如仅一部不能者，应按其比例，减少对待给付。”此时既属因不可归责于双方当事人之事由所生，故难谓债务不履行，此一规定似不应归入台湾民法第353条所谓的“关于债务不履行之规定”。
[44] 参见胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义》，法律出版社1999年版，第337页。
[45] Vgl．Jauernig/Chr．Berger(2007)，§437 Rn 2．
[46] Vgl．Jauernig/Chr．Berger(2007)，§442 Rn 3．
[47] Vgl．MünchKommBGB/H．P．Westermann(2004)，§441 RdNr．1;前引瑏瑤，Huber/Faust书，第346页。
[48] 参见前引[32]，Peter Schlechtriem书，第146页。
[49] 关于否定说，see Peter Schlechtriem ed．，Commentary on the UN Convention on the International Sale of Goods(CISG)，translated by Geof-frey Thomas，Clarendon Press·Oxford，p．440．Vgl．Schlechtriem/Schwenzer/Müller－Chen，CISG－Kommentar(2008)，Art．50 Rn．2．日本的相关学说亦倾向于否定说，参见［日］潮见佳男、中田邦博、松冈久和编:《概说国际物品买卖条约》，法律文化社2010年版，第179页。
[50] 关于肯定说，Vgl．Ulrich Magnus，J．von Staudingers Kommentar zum BGB und Nebengesetzen:Wiener UN－Kaufrecht(CISG)，2005，S．533．
[51] 参见前引[41]，韩世远文。