浅析农村土地证券化

19世纪70年代，资产证券化交易起源于美国，如今它已逐渐成为一种被世界各国广泛采用的金融创新工具并得到迅猛发展。土地证券化的金融创新产品就是在此活跃的资本市场之上应运而生的。 
　　 
　　一、资产证券化和土地证券化的基本涵义 
　　 
　　所谓资产证券化(asset securitization)，是指金融机构将非标准化的贷款资产集中起来，组成资产集合，然后再将集合的资产细分为标准化的可转让的证券资产。其最突出的特点是将原本缺乏流动性的（或者流动性较差的）资产通过整合或重组转换成为具有相同金额、相同期限和相同收益的金融工具，使其在金融市场上可以自由买卖。 
　　土地是市场经济中缺乏流动性的稀缺经济资源，但人们认为土地也是适合资产证券化的。日本经济学家野口悠纪雄在他所著的《土地经济学》中指出:“土地证券化就是把土地(或者对土地的出租) 能够得到的收益, 作为担保(抵押品) 发行证券, 然后把这些证券卖掉。”在国内，以农村土地承包经营制度为前提，有学者将土地证券化定义为：以土地收益作为担保发行证券,是在不丧失土地产权的前提下,利用证券市场的功能,将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产；或者解释为把承包土地的权利或者承包土地所能够得到的收益转变成为资本市场上可销售和可流通的金融产品的过程。 
　　由此可见，土地证券化（Land Securitization）通常被理解为以证券（或金融市场上可流通的金融产品）形式进行融资，具体是指设计一种满足资金供需双方要求的金融工具，使资金需求者及时获得所需资金，资金供给者藉此获得合理报酬的资金融通过程。简言之,就是以土地收益或土地贷款作为担保发行证券的过程。它旨在可以将价值量大的土地资产流动化、细分化，在不丧失土地产权的前提下将其证券化，并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化。从土地证券化的原理来看,它集中体现了现代理财思想的创新。一般来说,土地证券化有两个侧面：一是作为资金筹措手段，产生全新的融资方式，它吸收了直接融资与间接融资的优点，是一种非负债型融资；二是作为资产运用手段，克服土地由于单位价值量大、不可移动、不可分割，对于小规模投资者来说难以购买流动性差的缺点，从而提高土地使用效率。 
　　 
　　二、农村土地证券化的分类及其基本流程 
　　 
　　狭义的资产证券化按照产生现金流的证券化资产的类型不同，将资产证券化分为抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization，简称MBS)和资产支持证券化(Asset-Backed Securitization，简称ABS)两大类。二者的区别在于，前者的基础资产是抵押贷款，而后者的基础资产是除抵押贷款以外的其他资产。 
　　因为土地证券化是由资产证券化的原理发展而来，所以土地证券化根据上述分类方法，也可以分为土地抵押贷款债权证券化和土地资产支持证券化。具体来说，在我国农村土地承包经营责任制的大前提下，土地抵押贷款债权证券化指金融机构或中介机构（主要是商业银行）将特定的土地抵押贷款（农地的使用权作为抵押物）债权进行转让，由专门的证券发行机构加以包装组合，以金融债权资产为担保，设计、发行证券的过程。土地资产支持证券化是指土地开发经营机构或组织（主要是农业企业的资金需求者）直接将缺乏流动性的项目资产（土地能够获得的未来收益）转换为在资本市场上可以出售的有价证券的过程，如常见的发行土地债券、土地股票等。 
　　概括地讲，以农民将土地使用权抵押给金融机构（主要是商业银行）或农民企业把土地未来收益整合成项目资产为基础，就能够进行完整的土地证券化融资。同资产证券化一样，土地证券化的基本流程是：发起人（主要是商业银行或农业企业）将证券化资产出售给一家特殊目的机构 (Special Purpose Vehicle, SPV)或者由 SPV 主动购买可证券化的资产，然后 SPV 将这些资产汇集成资产池（ Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。