浅谈日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示

　　（五）地方政府过度依赖土地出让金。1994年我国实行分税制以后，省及省以下地方政府承担约65%的中国财政总支出，但没有取得相应收入，地方收入与支出严重不成比例。房地产税占我国地方财政收入的比重不过10%，尚未成为我国地方政府的主体税种。由于缺乏有效的融资方式来保持财政平衡，造成融资结构不对称，地方政府不得不通过土地出让来增加地方财政收入，通过对国有土地的竞价拍卖，不断推高房地产开发土地的价格，增加房地产开发成本，导致各地房地产市场价格居高不下，房价非正常上涨对正常住房需求带来“挤出效应”，使得整个房地产市场陷入投机恶性循环。
　　三、借鉴与启示
　　日本的房地产税收制度为完善我国房地产市场调控提供了有益。具体思路
　　（一）修订完善我国房地产税制，理顺税费结构。制定、修改包括《物业税法》在内的各房地产税法，将有关征收细则和惩罚、救济等措施写入法律，保证政府各项措施有法可依。通过立法来规范不动产评估机构的设立程序、职权范围和法律责任。清理房地产行业收费乱象，将具有经营性质的收费项目并入价格轨道转作经营收入，将一部分房地产收费改为税，对确需保留的收费项目，如补偿性、资源性和证照性收费项目，通过“规范费”办法分别纳入“规费”和“使用费”系列。
　　（二）优化税收结构，加大房地产保有环节的税收调控力度。在健全房地产的取得和销售转让环节征税的基础上，加大对保有环节征税力度。建议在房地产保有环节增加物业税、地价税、农地收益税、空地税、荒地税、定期土地增值税、高档消费税、社会保障税等税种。同时，通过采用比例税率，对不同地区、不同用途的房地产实行差别化税率，提高房地产保有环节的税率，特别是对个人购买高档洋房、高级别墅、第二套及第二套以上的住房持有者实施较高的税率，让房产过多持有者无利可图，达到减少房地产投机行为，遏制囤积投机房产目的。
　　（三）实行差别税收制度，发挥房地产税的价格杠杆作用。一是按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值。二是体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加倍征收。三是改革土地使用权出让金制度，把土地批租同建设规划结合起来，使房地产税逐步发展成为地方主体税种，应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。四是开征“房地产转让收益个人所得税”。建议房地产转让环节应针对消费性需求、投机性需求实行差别性税收政策，对1年内的转让所得征收25%的所得税，3年内的转让所得的征收15%的所得税，3年以上的免征。
　　（四）建立健全房地产产权登记制度和价格评估制度。建立健全房地产产权登记制度和价格评估制度，制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员，借鉴日本经验实行地价和房价公示制度，为房地产交易提供一般性指导价格。

　　参考：
　　[1]张敏.我国房产税制的现状及改革措施[J].江南论坛,2010(10).
　　钟大能.公平与效率:我国房地产税制的功能取向与税种设置改革研究[J].改革与战略,2008(8).
　　李宛柔,薛璐曦.日韩调控房地产税收政策比较及启示[J].财会月刊(综合)2007(4).