浅谈房地产政策调控与房地产市场

　　比如，深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻发布会上为出台更温和的实施细则造势，宣称调控已初显效果，4月下半月“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明，南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%。
　　最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。
　　3 政策建议1 加快实施细则中重要概念的界定 《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。2 完善土地“招拍挂”制度 土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。
　　要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。3 积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位 保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。
　　公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。